Приобретение недвижимости по договору долевого участия (ДДУ) связано с определенными рисками, которые необходимо учитывать. Основной из них — финансовая несостоятельность застройщика. Несмотря на то, что государство обеспечивает защиту прав дольщиков, случаи проблем не редкость, особенно для договоров, заключенных до 1 июля 2019 года.
Важным моментом является то, что банкротство застройщика — длительный процесс, поэтому покупателям необходимо проявлять бдительность. Опасными сигналами могут стать: длительная остановка строительных работ, отсутствие финансовой отчетности и свежих фотографий с объекта, истечение срока разрешения на строительство или другие проблемы с документацией. Также стоит насторожиться, если строительство завершено, но ключи от квартир дольщикам не предоставляются.
В последние годы введение закона об эскроу-счетах значительно повысило защиту дольщиков. Средства, размещенные на таких счетах, передаются застройщику только после завершения проекта и передачи ключей владельцам. Это позволяет дольщикам чувствовать себя более уверенно и минимизировать риски потери вложенных средств в случае проблем со строительством.
Средства граждан на счетах защищены страхованием до 10 миллионов рублей. Застройщики обязаны делать обязательные взносы в компенсационный фонд, что позволяет использовать эти средства для погашения долгов перед дольщиками в случае финансовых трудностей застройщика.
Государство prioritизирует защиту прав физических лиц, в то время как юридические лица и граждане, приобретающие коммерческую недвижимость, рассматриваются как обычные кредиторы и могут столкнуться с трудностями в возврате средств.
Дольщикам стоит внимательно следить за информацией о возможном банкротстве застройщика. Это можно сделать через конкурсного управляющего, который по закону обязан уведомить дольщиков о начале конкурсного производства в течение 5 дней с момента получения сведений о них.
Как только дольщик узнает о банкротстве, ему следует официально заявить свои требования в течение 60 дней, иначе он рискует столкнуться с трудностями при возврате своих средств.
При расчете компенсации учитывают не только сумму, прописанную в договоре долевого участия (ДДУ), но и возможный ущерб, который может быть рассчитан как разница между переданной застройщику суммой и рыночной ценой недвижимости на момент банкротства.
Если объект строительства на момент банкротства завершен более чем на 80%, дольщику может быть более целесообразно требовать не компенсацию, а право собственности, так как строительство может продолжиться за счет регионального фонда или нового застройщика, который приобретет активы и обязательства банкрота.
