Инвестирование в нежилую недвижимость, в частности в коммерческие помещения на первых этажах жилых домов, становится всё более популярным среди риелторов.
Нежилая недвижимость существенно отличается от жилой не только по конструктивным параметрам, но и в вопросах налогообложения и оплаты коммунальных услуг. Например, при аренде квартиры можно работать как самозанятый с налогом 4%. Для нежилых помещений, таких как склады или магазины, необходима регистрация в качестве индивидуального предпринимателя (ИП), причем рекомендуется выбрать упрощенную систему налогообложения (УСН) «Доходы» с налогом 6% на доходы от аренды.
Перед покупкой нежилой недвижимости важно учитывать все особенности, так как это может существенно повлиять на доход. Для инвесторов, заинтересованных в получении стабильного дохода, стоит обратить внимание на стрит-ретейл в жилых комплексах. Наиболее выгодными могут быть объекты, предлагаемые на ранних стадиях строительства, поскольку их стоимость растёт с заселением жилого района и увеличением потока клиентов.
Такой подход обуславливается не только ожиданием демографического прироста, но и изменениями в городской инфраструктуре, направленными на комплексное развитие территорий. Это дополнительно увеличивает привлекательность крупных коммерческих площадей в новых микрорайонах. Татьяна Козлова, заместитель генерального директора УК «Аструм Недвижимость», подчеркивает, что инвестирование в первичные объекты стрит-ретейла может быть экономически оправданным в условиях роста интереса к этим площадям.
В новых жилых комплексах активно развиваются социальные, деловые и спортивные функции, что приводит к созданию различных объектов инфраструктуры. По данным исследований, растёт интерес ретейлеров к формату «магазинов у дома», что позволяет удовлетворять потребности жителей прямо в новых кварталах.
Это, в свою очередь, ведёт к увеличению трафика в магазинах, кафе и других торговых точках, что позитивно сказывается на доходности коммерческой недвижимости.
Ценообразование на коммерческие объекты зависит от множества факторов, включая локацию, наличие современных технологий и подходы застройщика. Некоторые девелоперы стараются продать свои объекты ещё до ввода домов в эксплуатацию, в то время как другие выставляют их на продажу только после передачи ключей покупателям.
Однако новичкам на рынке может быть сложно ориентироваться в вопросах аренды и покупки нежилых помещений, особенно когда речь идёт о готовом арендном бизнесе на вторичном рынке. Оптимальной считается окупаемость вложений в пределах десяти лет.
Так, если помещение в Москве стоит 20 миллионов рублей, арендная плата должна составлять примерно 150-160 тысяч рублей в месяц. При этом стоит учитывать, что стоимость традиционно зависит от местоположения и класса здания.
При анализе вторичного рынка важно тщательно изучить предложения, так как на продажу могут выходить объекты с заниженными арендными ставками в условиях высокой стоимости квадратного метра.
Ситуация на рынке недвижимости такова, что покупатель может переплатить за объект, получая доход от аренды ниже рыночного уровня. Это происходит, когда с арендатором подписан долгосрочный договор с минимальной ежегодной индексацией. Например, если за пять лет рыночные ставки аренды значительно возросли, изменить их по условиям договора бывает невозможно.
В таких случаях собственнику может оказаться проще продать помещение как ГАБ, а не рисковать расторжением соглашения с арендатором и вынужденными выплатами. Похожие трудности иногда возникают даже с известными сетевыми арендаторами.
Сегодня арендные ставки высоки из-за значительного дефицита предложений на рынке, затрагивающего офисную и индустриальную недвижимость, а также street-retail, где практически нет свободных лотов. В настоящее время пользователи рынка активно ищут объекты в сегментах ритейла, офисов и индустрии.
Инвестиции в бизнес-центры класса А на стадии строительства становятся привлекательными: предлагаются рассрочки, а срок окупаемости составляет около десяти лет. Причем инвестиции можно делать в лоты разных ценовых категорий. Более крупные помещения площадью от 400 квадратных метров могут обеспечить окупаемость за 8-9 лет благодаря более низкой стоимости квадратного метра.
Генеральный директор VSN Group Яна Глазунова отметила, что традиционные популярные районы оставались прежними: центр, запад и юго-запад города. При этом, в офисном сегменте наблюдаются изменения – запущено много новых проектов, пересмотрены требования к локации, и акцент смещен на благоустройство окружающей территории.
Доходность коммерческой недвижимости традиционно в два раза выше, чем у жилой, с окупаемостью 10–11 лет для ритейла и офисов, и 25 лет для квартир. Вложения в коммерческую недвижимость более выгодны, однако новичкам трудно подобрать подходящий арендный бизнес, так как им необходимо самостоятельно оценивать адекватность арендных ставок.
С офисами, как правило, работать проще, так как прогнозирование ставок здесь более предсказуемо. По мнению Яны Глазуновой, офисные помещения обладают наибольшей ликвидностью.
На сегодняшний день в Москве медианная стоимость аренды студий составляет 73 тысячи рублей, однокомнатных квартир — 68 тысяч, двухкомнатных — 95 тысяч, а трёхкомнатных — 150 тысяч рублей. Роман Жуков из «Яндекс.Аренда» отметил, что студии сдаются дороже однокомнатных квартир, так как они представляют собой новый формат, часто расположенный в современных домах с новым ремонтом.
Чтобы успешно сдать квартиру, важно грамотно установить цену. Если жилье не находят арендаторы в течение нескольких недель, это сигнал для её пересмотра, поскольку удерживать завышенную цену обычно нецелесообразно. По данным «Яндекс.Аренда», каждые десять дней простоя из-за завышенной стоимости снижают предполагаемую доходность на 3%. Говоря о годовом доходе, простой квартиры аналогичен снижению стоимости аренды на 10%. Таким образом, правильное ценообразование и понимание рынка играют ключевую роль в эффективной сдаче жилья.
Загородная аренда недвижимости предлагает различные форматы, среди которых наиболее популярным является строительство домов для посуточной аренды. Ключевым фактором ликвидности является площадь земельного участка: необходимо, чтобы он был просторным и желательно находился в лесной зоне, чтобы гости могли наслаждаться уединением и тишиной.
Вячеслав Котлов, руководитель строительной компании HalleHouse, подчеркивает, что покупка земли подальше от МКАД в экологически чистых районах может быть экономически выгодной — за 1 миллион рублей можно приобрести 20-25 соток.
В текущих трендах популярны мини-дома в стиле хай-тек, но для молодой аудитории целесообразно предлагать небольшие до 50 м2. При этом стоимость аренды может варьироваться от 10 000 до 15 000 рублей в сутки.
Для более обеспеченных клиентов, также ищущих размещение на 1-2 недели, строительству стоит уделить внимание и домов площадью 80-100 м2. Такие объекты могут приносить доход до 50 000 рублей за сутки.
Исследования показывают, что с 80% загрузкой и увеличением цен в праздничные дни такие инвестиции окупаются за 4,5 года, что делает их привлекательными для владельцев.
По словам Вячеслава Котлова, инвестиции в загородную недвижимость могут оказаться более привлекательными, чем покупка стандартной квартиры на юге, срок окупаемости которой составляет около шести лет.
Однако стоит учитывать высокий спрос на дома с банными комплексами, что требует дополнительных вложений. Обслуживание загородной недвижимости тоже потребует усилий и ресурсов, так как необходимо следить за состоянием инженерных систем и обеспечивать их исправность. Это может потребовать создания штата сотрудников или значительного личного участия, что снижает эффект пассивного дохода.
Для тех, кто ищет менее затратного подхода, интересен инвестиционный сегмент загородных отелей. Отельеры активно развиваются и предлагают проекты, в которых можно построить дом для аренды на территории существующего гостиничного комплекса.
Таким образом, инвестор освобождается от забот о спросе, так как все эти вопросы берет на себя отель. Инвестор получает 50% прибыли, а срок окупаемости увеличивается в среднем в два раза. Хотя окупаемость затягивается, централизованное управление минимизирует вовлечение инвестора, что делает такой вариант более привлекательным для занятых людей.
