В условиях неопределенности экономической и политической ситуации, а также высокого уровня стоимости банковского финансирования, вызванного повышением ключевой ставки Центрального банка, наблюдается застой в области инвестиций в недвижимость.
Недвижимость остается распространенным вариантом альтернативных инвестиций в России, защищающим от инфляции. За первый квартал текущего года общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость, традиционно являющуюся основным объектом вложений, составил рекордные 101,8 млрд рублей, что вдвое превышает результат аналогичного периода 2022 года (51,9 млрд рублей), согласно данным компании Knight Frank.
Однако объем инвестиционной активности резко снизился после роста ставок по кредитам, что затрудняет повторение или превышение достигнутого рекорда в последующих кварталах.
Российские инвесторы активно покупают коммерческую недвижимость, включая офисные, складские и торговые площади, с целью их последующей аренды. Наибольший интерес наблюдается к офисным площадям, тогда как торговая недвижимость утратила свою привлекательность.
Согласно директора департамента рынков капитала компании Nikoliers Дениса Платова, около 40% всех сделок в сегменте коммерческой недвижимости приходится на офисы. Кроме того, за последние годы возрос интерес к складской недвижимости, что обусловлено развитием электронной коммерции и более высокой ставкой капитализации, которая на 2-3% выше по сравнению с офисами и ритейлом на тот момент.
За последние три года сделки со складами составили 32% от общего объема инвестиций, а в 2021 году этот сегмент стал лидером, получив 41% всех вложений.
По словам генерального директора Accent Capital Марина Харитоновой, около 60% инвестиций направлены на жилые объекты. В условиях неопределенности этот сектор, вероятно, сохранит свои позиции до конца 2022 года, поскольку девелоперы стремятся пополнить земельный фонд.
Однако, согласно прогнозам Харитоновой, в 2022 году темпы инвестиций могут замедлиться. Основными факторами этого являются негативное влияние экономической и политической ситуации, а также высокая стоимость банковского финансирования.
Например, после ввода санкций и начала спецоперации на Украине, Банк России резко повысил ключевую ставку с 9,5% до 20% в конце февраля. Затем ставка была дважды снижена в апреле — до 17% и затем до 14%. Поскольку традиционно инвестиционная недвижимость финансируется через банки, высокие ставки сейчас делают финансирование дорогим.
Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank Russia & CIS, отмечает, что на рынке активны лишь те инвесторы, которые могут полностью оплатить стоимость активов собственными средствами, что значительно сокращает их число. Несмотря на это, недвижимость остается привлекательным активом на фоне ожидаемой инфляции, и появляются новые игроки, интересующиеся ее покупкой.
Недвижимость считается надежным инструментом защиты от инфляции благодаря своей исторической тенденции к росту цен на долгосрочной основе. Аналитики из «ВТБ мои инвестиции» утверждают, что в условиях инфляции стоимость недвижимости, как правило, растет быстрее, чем общий уровень цен в экономике, хотя краткосрочные колебания также возможны.
Когда цены на вторичном рынке падают ниже расчетной инвестиционной стоимости, девелоперы останавливают строительство новых объектов. Это приводит к дефициту предложения, что в свою очередь выравнивает цены на уровне себестоимости и выше. Цикл восстановления может занять от 3 до 5 лет.
Недвижимость не только «впитывает» инфляцию, но и, согласно директору по альтернативным инвестициям УК «Альфа-капитал» Андрею Богданову, рост себестоимости строительства в кризисные периоды будет способствовать значительному увеличению ставок аренды и стоимости объектов после восстановления экономики.
Кризис позволяет инвесторам приобретать активы по более низким ценам, что делает этот период привлекательным для вложений. Тем не менее, заместитель главы Tinkoff Private Сергей Мальцев предупреждает инвесторов о необходимых подготовках к возможным рискам, исходя из нестабильной ситуации в 2022 и 2023 годах.
Поэтому инвестирование в недвижимость можно рассматривать как стратегический шаг в условиях экономической неопределенности.
Эффективная доходность инвестиций в недвижимость может оказаться отрицательной из-за ожидаемого резкого роста инфляции, прогнозируемого Центральным банком на уровне 18–23% в 2022 году. Однако в перспективе трех–пяти лет вложения в недвижимость, как правило, способствуют опережению инфляции.
Эксперты рекомендуют инвестировать в недвижимость на срок не менее пяти–семи лет. При этом доходность зависит от выбора актива, что подразумевает необходимость тщательного отбора инвестиций для получения адекватной премии за риск.
Бизнес-план для вложений в недвижимость, как правило, разрабатывается на 5–10 лет. Тем не менее, некоторые инвесторы приобретают объекты в качестве долгосрочных активов, например, для передачи по наследству. Когда речь идет о закрытых паевых инвестиционных фондах (ЗПИФ), то их срок жизни, хотя и может быть продлен, в некоторых случаях составляет до 20 лет.
По словам эксперта Новикова, инвесторы, ориентирующиеся на стабилизированные активы, ожидают доходность выше 20%. Это достигается путем привлечения банковского финансирования, что позволяет частично перекрыть риски, при этом большая доля капитала поступает из банка под более низкую ставку.
Таким образом, они получают возможность зарабатывать доходность, превышающую 20%. На данный момент геополитическая ситуация не оказала заметного влияния на финансовые показатели рынков ЗПИФ недвижимости по итогам первого квартала 2022 года.
Средняя доходность от арендных платежей по рыночным ЗПИФам недвижимости составляет 9,98%, отмечает Харитонова.
Для инвесторов рекомендуется выбирать ликвидные объекты в востребованных локациях, способных привлекать арендаторов и инвесторов на длительный срок. Наиболее надежные активы расположены в Москве, за которой следует Санкт-Петербург, тогда как другие регионы существенно различаются, с наличием отдельных «звезд», как подчеркивает Новиков.
При этом на Москву приходится 70–80% общих инвестиций, а на Санкт-Петербург — 10–20%. Эти города имеют современное качественное предложение, что способствует ликвидному рынку аренды и купли-продажи, добавляет Платов.
Жилая недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге демонстрирует высокую доходность при низких рисках. В частности, в Санкт-Петербурге, из-за ограниченности земель, наблюдается более высокий темп роста цен по сравнению с Москвой, отмечает Наталия Пырьева из ФГ «Финам».
Мальцев выделяет жилую недвижимость бизнес- и премиум-сегмента в столицах и миллионниках, а также складские площади, адаптированные под продуктовую розницу и онлайн-торговлю, как наиболее перспективные направления.
В то же время Богданов считает более привлекательной для инвестиций коммерческую недвижимость, где наблюдаются ценовые дисконты, в отличие от жилой, цена которой не учитывает риски приобретения.
В условиях современного рынка недвижимости, соотношение риск – доходность в пользу покупки готовых объектов, сданных в аренду, стало более актуальным. Это связано с неопределенностью вложений в девелопмент, которые могут затянуться, причем сроки завершения строительства остаются под вопросом.
Как отмечает эксперт, многие инвесторы ищут объекты коммерческой недвижимости с высокой доходностью, включая стрессовые активы или вынужденные распродажи от иностранных владельцев.
По данным Михаила Казаряна, руководителя инвестиционной группы компании «Джонс Лэнг ЛаСаль», наблюдается устойчивый интерес к инвестициям в реальный сектор, в частности в производство продуктов питания и товаров повседневного спроса.
Генеральный директор «АБЕ консалтинга», Оксана Айсина, подчеркивает привлекательность туристических регионов России для инвестиций в связи с ограничениями на заграничные поездки. Улучшение инфраструктуры в туристических зонах, таких как Алтай, Байкал, Кавказ и Крым, обусловлено возросшим потоком туристов.
Вместе с тем, в Москве рынок недвижимости демонстрирует признаки перегрева, и девелоперы не ожидают положительной динамики, даже с учетом льготной ипотеки.
Финансовый консультант Мальцев добавляет, что в портфеле состоятельных клиентов обязательно должна присутствовать недвижимость, включая зарубежные активы, что подтверждает важность недвижимости как надежного инвестиционного инструмента.
В последнее время зарубежная недвижимость стала популярным объектом для инвестиций, особенно в дружественных странах, таких как ОАЭ и Турция. Инвесторы обращаются к ней как для релокации, так и для получения дохода в виде аренды или спекулятивной прибыли на этапе строительства. Эксперты отмечают, что некоторые объекты могут приносить доходы в размере 15–20% при своевременной продаже.
Для частных инвесторов есть альтернативные варианты вложений, такие как инвестиционные фонды, которые упрощают управление, диверсифицируют риски и повышают надежность вложений. Одним из таких инструментов является инвестиция в биржевые индексы недвижимости, например, индекс московской недвижимости «Домклик», который был запущен 1 августа 2020 года и с тех пор увеличился почти на 50%. Этот индекс формируется на основе данных об ипотечных сделках и отражает среднюю стоимость квадратного метра жилой недвижимости в Москве.
С 31 января текущего года начались торги новыми фьючерсами на московскую недвижимость. Один лот составляет 0,1 кв. м, а исполнение фьючерсов происходит квартально: третий рабочий день после третьего воскресенья месяца исполнения. В настоящее время одновременно торгуются два фьючерса с датами исполнения 22 июня и 21 сентября. Эти инструменты дают возможность инвесторам гибко управлять своими вложениями и получать доход от колебаний цен на рынке недвижимости.
Инвестиции в недвижимость через фьючерсы имеют ряд преимуществ. Прежде всего, это высокая ликвидность, позволяющая продавать фьючерс в любой день биржевых торгов. Инвесторы также избегают расходов на содержание объектов, а входной порог и комиссионные сборы остаются минимальными. Согласно мнению Савенковой, это позволяет полноценно участвовать в повышении цен на московскую недвижимость.
Что касается рынка недвижимости в целом, Богданов указывает на необходимость различать строительство и уже завершенные объекты. В сегменте строительства главными рисками остаются неопределенность себестоимости, недостаток строительных материалов и техники, а также сложности с финансированием. Такие факторы напрямую влияют на будущий спрос со стороны покупателей или арендаторов.
В готовой недвижимости главные опасности заключаются в том, что арендаторы могут отказаться от своих контрактов, а арендные ставки сократятся из-за скидок и каникул, что влияет на доходность. Ситуация усугубляется рисками недостроев, задержек, а также общим падением платежеспособного спроса из-за снижения доходов населения, растущей инфляции и уровня безработицы, как отмечает Пырьева из «Финама». В условиях ухудшения экономической ситуации может возникнуть трудность в поиске арендаторов и покупателей, что приведёт к снижению цен на недвижимость и, соответственно, к уменьшению доходности инвестиций.
