При покупке квартиры в новостройке с значительным дисконтом, который может достигать 55–60%, существуют серьезные риски для покупателей. В условиях снижения спроса на рынке недвижимости застройщики прибегают к различным маркетинговым стратегиям для привлечения клиентов, включая масштабные скидки и рассрочки.
Однако, если застройщик окажется банкротом в течение года после заключения сделки, сделка может быть признана недействительной, поскольку реализована по нерыночной цене.
Юрист Ольга Плешанова из юридической фирмы «Инфралекс» поясняет, что по Федеральному закону «О банкротстве» возможна оспоримость сделок, которые были заключены за год до подачи заявления о банкротстве. Это необходимо для защиты прав кредиторов и предотвращения вывода активов должника. Суд может признать такую сделку подозрительной, если цена продажи значительно ниже рыночной, что создает риски для покупателей.
Тем не менее, при оспаривании сделки суд также учитывает различные факторы, которые могут помочь защитить интересы покупателя. Опытные юристы рекомендуют проводить тщательную проверку застройщика и условий покупки, прежде чем вкладывать средства в квартиры по сильно сниженным ценам.
В 2019 году Верховный суд России столкнулся с оспариванием сделок по продаже жилья по заниженным ценам. В своих решениях суд начал применять новую формулировку, требуя учитывать не только цену, но и «контекст отношений должника с контрагентом» для формирования обоснованного вывода о подозрительности сделки.
Конституционный суд также подчеркнул оценочный характер п. 1 ст. 61.2 ФЗ «О банкротстве», что открывает широкие возможности для его применения в разных ситуациях. Основным критерием оценки сделок стало добросовестное поведение и осмотрительность участников, хотя возможность признания сделок с дисконтом недействительными все же допустима.
Юрист Ольга Плешанова комментирует, что в судебных спорах ключевым становится п. 2 ст. 61.4 закона, который защищает сделки, совершаемые должником в рамках обычной хозяйственной деятельности, если цена не превышает 1% его активов. Однако такая защита может вызвать затруднения, поскольку покупатель квартиры часто не имеет доступа к бухгалтерской отчетности застройщика, что затрудняет оценку стоимости активов.
Плешанова отмечает, что важным фактором является, является ли приобретенное жилье единственным или нет. Текущая практика судов демонстрирует явную тенденцию: единственное жилье гражданина, если оно не относится к категории роскошного, будет качественно защищено. В этом контексте, покупку единственного жилья с дисконтом вряд ли признают недействительной. В отличие от этого, инвестиционные сделки могут подлежать оспариванию в суде.
