26 августа 2021 года стало известно, что рынок недвижимости остается актуальной платформой для инвестиций, поскольку недвижимость является фундаментальным активом. Однако не каждый объект способен сохранить или приумножить капитал, а оценка доходности требует навыков.
Станислав Ришко, основатель Lobster Group и автор канала «Стас Недвижка», делится советами по поиску ликвидных объектов для инвестирования.
В Москве, как на крупнейшем рынке, покупка жилья на стадии строительства — один из самых выгодных способов вложения. Цены за квадратный метр на этом этапе могут составлять 300 тысяч рублей, но к моменту завершения строительства они вырастают до 500 тысяч. Инвесторы могут заработать, однако в эконом-классе такие доходы ограничены по сравнению с более дорогими сегментами.
Входной порог варьируется: 3–5 миллионов рублей для эконом-класса, 12–20 миллионов для бизнес-класса, и до 100 миллионов для премиум и делюкс-сегментов.
Коммерческая недвижимость, особенно в жилых комплексах, также быстро реализуется на закрытых предпродажах. Лучшие объекты зачастую не попадают на открытый рынок, поэтому неопытному инвестору трудно найти выгодное предложение без контактов с девелоперами и регулярного анализа рынка.
Пентхаусы и другие дорогие объекты недвижимости редко продаются на этапе строительства из-за отсутствия очевидного инвестиционного потенциала. При покупке коммерческой недвижимости важно заранее рассмотреть инфраструктуру, необходимую для арендатора, включая возможные требования для грузового транспорта или специализированного оборудования.
Вместо того чтобы рисковать, лучше приобрести уже работающий арендный бизнес, тщательно изучив ключевые метрики. Неправильный выбор может привести к серьезным проблемам: например, покупая объект с арендатором, который платит завышенную ставку, можно оказаться в сложной ситуации, если он решит съехать.
Покупка имущества с фейковыми арендаторами, которые создают видимость ликвидности, грозит долгим ожиданием и снижением арендной ставки, что увеличит срок окупаемости. Ключевым критерием надежности недвижимости является спрос: если квартиры в жилом комплексе раскупаются быстро, значит, это сигнал к покупке.
Однако, важно не поддаваться общей волнении – не стоит приобретать актив только потому, что это делают все вокруг. Высокая конкуренция может привести к стагнации цен или их падению в будущем. Поэтому, прежде чем принимать решение, стоит тщательно проанализировать рынок и свои возможности.
Вложение в недвижимость требует тщательного анализа, особенно когда речь идет о ликвидности объекта. Многие инвесторы, недооценившие этот аспект, могут столкнуться с проблемами при продаже.
Чаще всего новички ориентируются лишь на текущий спрос, забывая оценивать риски. Недвижимость остаётся доступной для широкой аудитории, но игнорирование рисков может привести к финансовым потерям. Даже если не требуется глубокое экспертное знание для участия в этом рынке, важно готовиться к минимальной прибыли, если не провести должный анализ первичных данных.
Обсуждая инвестиции в недвижимость, акцент чаще всего ставится на потенциальных доходах, но первоочередное значение имеет именно оценка рисков. Каждый объект требует индивидуального анализа, так как данные о нем могут быть скрыты.
Например, редевелопмент старых зданий с определённой перспективой может стать выгодной стратегией. Приобретя особняк в центре Москвы и преобразовав его в премиум-жильё, инвестор может значительно увеличить стоимость объекта, что предоставляет возможность получения хорошей прибыли.
Важно упомянуть, что в России нежилые помещения не могут быть использованы для постоянной регистрации, что также необходимо учитывать при покупки.
Регистрация апартаментов может стать препятствием для получения определенных преимуществ, что отпугивает некоторых покупателей. Однако апартаменты можно не только использовать для проживания, но и сдавать в аренду. Нежилой статус является определённым недостатком, но застройщики стараются компенсировать его различными бонусами, например, развитой инфраструктурой или интересными дизайнерскими решениями.
Цены на квадратные метры в апартаментах ниже, чем у жилой недвижимости, что отражает риски для инвесторов. Тем не менее, темп роста их цен весьма высокий: в Москве вложив 8 миллионов рублей, реально через полтора года получить 12-13 миллионов.
Одним из преимуществ апартаментов является то, что их не нужно управлять, что делает их привлекательными для непрофессиональных инвесторов. Рынок апартаментов продолжает расти, поскольку свободных земель под жилую застройку становится всё меньше, а девелоперы сталкиваются с трудностями в преобразовании целевого назначения участков. В крупных городах еще достаточно бывших промышленных зон, которые отлично подходят для строительства апартаментов. В будущем таких объектов будет становиться все больше.
Инвесторы могут воспользоваться рассрочкой или ипотекой, чтобы приобрести недвижимость. Например, можно купить объект за 70 миллионов рублей, заплатив 7 миллионами первоначального взноса, а оставшуюся сумму разделить на несколько платежей. Из 23 миллионов можно создать фонд безопасности, а за 40 миллионов приобрести готовый арендный бизнес с доходностью 10% годовых. Прибыль от арендного бизнеса поможет покрыть рассрочку. В итоге инвестор получит два актива: один будет расти в стоимости, другой приносить стабильный доход.
Хотя ипотека связана с большими рисками и обязательствами по управлению, она может быть выгодна при правильном расчете. Инвесторы, желающие минимизировать риски и контролировать доходность, должны сотрудничать с профессиональными консультантами, которые заинтересованы в их успехе.
