В 2024 году наблюдается заметное снижение доли свободных площадей в бизнес-центрах, которое составило 4,8%, что на 3,3 процентного пункта меньше, чем в предыдущем году. Снижение доступных площадей ведет к росту арендных ставок: по данным IBC Real Estate, за год они увеличились на 17% и достигли 26,4 тыс. рублей за квадратный метр в год.
Это обстоятельство привлекает всё больше частных инвесторов, что подтверждается данными CORE.XP о том, что объем сделок купли-продажи офисов площадью до 500 кв. м составил более 113 тыс. кв. м, увеличившись на 43% по сравнению с 2023 годом. Несмотря на тенденцию, многие инвесторы продолжают склоняться к вложениям в жилье, поскольку покупка квартир обеспечивает надежность и сохранность капитала через аренду или последующую продажу.
С растущим населением Москвы спрос на жилье продолжает возрастать, что также положительно сказывается на ценах и арендных ставках в долгосрочной перспективе. Рынок офисной недвижимости отличается переменчивостью, отражая экономическую активность и требуя более глубокой оценки перед инвестициями.
Важно учитывать, что наиболее надежные объекты продаются по договорам долевого участия (ДДУ), что является стандартом для новостроек в жилом секторе и составляет лишь около четверти сделок на офисном рынке. Этот момент имеет критическое значение, так как ДДУ проходит обязательную государственную регистрацию, что исключает возможность заключения нескольких договоров на один объект. В отличие от договора купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ), такой подход предоставляет дополнительные гарантии для инвесторов.
Финансовая безопасность сделок по ДДУ обеспечивается за счет привлеченного девелопером капитала из банка, что гарантирует строительство и ввод объекта в эксплуатацию. Покупатели защищены благодаря аккумулированию средств на эскроу-счетах. Это означает, что в случае банкротства застройщика или срыва сроков строительства, деньги будут возвращены.
Договор ДДУ содержит четкие параметры здания, а проектная декларация описывает его характеристики, которые невозможно изменить без согласия долевых участников.
Заградительные ставки сделали ипотеку менее доступной. Однако это не означает, что инвестиции требуют полной суммы сразу. Застройщики предлагают альтернативные варианты, такие как рассрочка, но важно внимательно изучить ее условия. Низкий первоначальный взнос может сигнализировать о рисках: недостаток финансирования застройщика может привести к задержкам в строительстве.
Программы рассрочки также доступны для коммерческой недвижимости, позволяя инвесторам распределять ресурсы и использовать освободившийся капитал для различных нужд, например, для бизнеса или депозитов в банке.
Важно учитывать ликвидность объектов на рынке. Квартиры премиум-класса, стоимость которых составляет около 50 миллионов рублей, показывают наилучшие темпы роста цен и остаются оптимальным вариантом для инвестиционных целей.
За прошедший год средняя стоимость квадратного метра жилья в сегменте премиум-класса выросла на 63,1%, составив 1,4 млн рублей. В то же время, в сегменте бизнес-класса прирост составил 18,3%, достигнув 567,5 тыс. рублей, а комфорт-класс подорожал на 16,8%.
Однако спрос на премиальные квартиры остается нестабильным. По данным компании Whitewill, в апреле 2025 года объем сделок с высокобюджетными квартирами упал более чем на 50% по сравнению с предыдущим годом — до 34 тыс. кв. м. Несмотря на это, спрос на жилье в районах с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой продолжает оставаться высоким. Наличие парков, зон отдыха и благоприятная экологическая ситуация значительно увеличивают привлекательность жилых комплексов.
С точки зрения коммерческой недвижимости, требования к локации еще строже. В первом квартале 2024 года средняя запрашиваемая ставка аренды офисов класса А в пределах МКАД возросла на 11,2%, составив 37,9 тыс. рублей за квадратный метр в год. В ключевых бизнес-локациях, таких как «Москва-Сити», Павелецкий и Белорусский районы, а также исторический центр города, этот показатель увеличился на 33%, достигнув 49,2 тыс. рублей.
Объекты в этих местах обеспечивают компаниям доступ к клиентам и поставщикам в среде с высокой деловой активностью. При этом доля свободных офисных помещений класса А в таких районах колеблется от 1,1% до 3,6%, что ограничивает возможности для нового строительства и инвестиций.
Активное развитие «Большого Сити», расположенного между Ленинградским и Кутузовским проспектами, открывает новые возможности в сфере недвижимости.
Ликвидность объектов во многом зависит от их планировки; предпочтение стоит отдавать помещениям правильной формы, с минимальным количеством коридоров и достаточным естественным освещением.
Особенно важен шаг колонн в офисах: широкий шаг облегчает организацию пространства для open space и размещение мебели.
Средний срок окупаемости жилья в Москве составляет 17–18 лет, несмотря на увеличение арендных ставок.
Поиск арендаторов для офисов требует больше усилий и профессиональных навыков, поэтому важно выбирать помещения в современных бизнес-центрах с услугами управляющей компании.
Также управляющая компания может заниматься отделкой помещения, что значительно упрощает процесс.
Эксплуатационные расходы важны: при аренде офисов их покрывает арендатор, в отличие от жилья, где эти затраты остаются на собственнике.
Квартиросъемщики обычно ищут готовое к заселению жилье с мебелью и техникой, что делает вложение в недвижимость более консервативным, но менее прибыльным для начинающих инвесторов.
Коммерческая недвижимость, несмотря на более высокую доходность, требует тщательного анализа рынка и стратегического подхода.
Новые объекты недвижимости представляют наибольшую привлекательность: они дольше сохраняют актуальность и быстрее увеличивают свою стоимость.
