В начале июня 2025 года снижение ключевой ставки на 1 процентный пункт стало важным сигналом для рынка недвижимости. Это изменение заметно отразилось на ставках по депозитам, которые опустились до 18-19%. Эксперты настроены оптимистично в ожидании предстоящего заседания Центрального банка, где возможно следующее снижение ключевой ставки на 1-2 процентных пункта. Это могло бы положительно сказаться на спросе на рынке недвижимости за счёт возвращения инвесторов, ранее выбравших банковские депозиты, считает Елизавета Родина из компании «Главстрой».
Снижение ключевой ставки окажет значительное влияние на проектное финансирование, что сделает кредиты для девелоперов более доступными. Это также снизит нагрузку на государственный бюджет, так как уменьшится объём компенсаций, выделяемых для программ льготной ипотеки. Коммерческий директор «Главстрой регионы», Алексей Артошин, отмечает, что снижение ставки также облегчит финансирование проектов.
По мнению Максим Лазовского, владельца строительной компании «Дом Лазовского», на ближайшем заседании возможна установка ключевой ставки на уровне 2%. Он полагает, что снижение ставок будет продолжаться до конца 2025 года, с прогнозом на уровне 12% к завершению года.
В условиях высоких ипотечных ставок и стабильной доходности банковских вкладов наблюдается штиль на вторичном рынке жилья. Ситуация остается неизменной, несмотря на ожидаемое снижение ключевой ставки Центробанком. Прогнозируется, что до конца года ставка может снизиться на несколько процентных пунктов, но этого недостаточно, чтобы сделать ипотеку более доступной и побудить держателей депозитов искать другие способы сохранения дохода. Это мнение высказал Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» «ИНКОМ-Недвижимости».
Одним из возможных последствий решений ЦБ станет возобновление обсуждения расширения льготных ипотечных программ, таких как «семейная ипотека», которая сейчас является ключевым драйвером рынка. По словам Рустама Азизова, директора по ипотечным продажам ГК «А101», на долю этой программы приходится 80-90% всех ипотечных сделок на первичном рынке. Также он напомнил, что расширение программы для семей с детьми до 14 лет зависит от постепенного снижения ключевой ставки.
Важно отметить, что поддержка спроса на первичном рынке через государственные ипотечные программы будет адаптироваться к изменениям в финансовой среде. Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы, подчеркнул, что участники рынка не заинтересованы в резких колебаниях цен, что подтверждает необходимость осторожного подхода к развитию рынка недвижимости.
На заседании 25 июля ожидается снижение ключевой ставки, однако неясно, какова будет величина этого шага. Заметим, что влияние данного снижения на рынок недвижимости может быть ограниченным. Важнее долгосрочный тренд смягчения денежно-кредитной политики, который окажет большее воздействие на формирование устойчивого спроса. Директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров отметил, что акцент нужно делать на уровне ставки в конце 2025 года, нежели на одном само по себе решении ЦБ РФ.
Если тренд на снижение ключевой ставки сохранится, это может привести к оживлению на первичном и вторичном рынке жилья, особенно с началом осени, когда традиционно наблюдается рост активности. Однако, по мнению Белокурова, значительного роста цен на недвижимость не произойдет. Вместо этого ожидается, что рост спроса в первую очередь изменит структуру предложения, а уже затем повлияет на цены.
В текущих условиях рынок находится в выжидательной позиции. Девелоперы и покупатели ждут улучшения ситуации с денежно-кредитной политикой, что приводит к накоплению отложенного спроса. Как сообщил вице-президент по финансам и экономике Группы RBI Алексей Ефремов, активизация спроса начнется, когда ставка по рынку ипотечного кредитования снизится до уровня 12%, что станет приемлемым для многих покупателей. Прогнозируется, что это может произойти уже в начале 2026 года. Однако стоит помнить, что отложенный спрос будет выходить на рынок при сокращении предложения, что может повлиять на ситуацию в целом.
В Москве в первой половине 2025 года количество новых жилых комплексов, вышедших на рынок, сократилось вдвое, в то время как в Санкт-Петербурге такая тенденция наблюдалась уже в 2024 году, когда стартовало на треть меньше проектов. Данный дисбаланс между спросом и предложением обычно предвещает будущий рост цен на недвижимость.
Специалисты отмечают, что при достижении ставки в 13–15% девелоперы вновь активизируют свои действия, это приведет к усилению конкурентной борьбы за покупателей. На текущий момент первичный рынок все еще функционирует, хотя и с некоторыми проблемами, как отметила Елизавета Родина.
По мнению Максима Лазовского, наблюдается рост интереса к недвижимости, как в сегменте квартир, так и загородных домов. Несмотря на наличие значительного объема предложений, его рост замедлен, поскольку застройщики проявляют осторожность и не стремятся выводить новые проекты на рынок.
Это может привести к тому, что количество новых введенных объектов не будет соответствовать спросу, создавая «кассовый разрыв», что в итоге спровоцирует рост цен на качественные и ликвидные квартиры.
На первичном рынке ожидается умеренный рост спроса на уровне 5−10%, в основном за счет программ с выгодными условиями, предлагаемых банками и девелоперами. Особенно это касается регионов с льготной ипотекой, где поддержку получают IT-компании и семьи с детьми.
Тем не менее, начальные изменения будут незначительными и едва заметными, как об этом упомянула коммерческий директор девелоперской компании Glincom Кристина Дудко.
Игорь Файнман, независимый инвестиционный советник, считает, что недавнее снижение ключевой ставки не окажет существенного влияния на ценовую политику в сегменте жилья. По его мнению, рост стоимости квартир может произойти только с возобновлением льготной ипотеки, что в настоящий момент не актуально. В условиях отсутствия льготной программы цены на жильё останутся стабильными, независимо от колебаний ключевой ставки.
Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» компании «ИНКОМ-Недвижимость», предупреждает, что накопленный отложенный спрос на ипотеку не приведет к значительному увеличению интереса со стороны покупателей, даже если ставка снизится до 18%. Полагает, что реальный рост интереса будет возможен только при ставке ниже 12%.
С себестоимостью строительства также возникают сложности. Многие застройщики, включая крупнейших игроков на рынке, демпингуют, используя свою маржу для формирования низких цен на ограниченное время. Однако есть вероятность, что даже при снижении ставок цены на жилье не упадут, учитывая высокие производственные затраты, отмечает коммерческий директор застройщика «Инфинити» Павел Васильев.
На вторичном рынке жилой недвижимости в Москве ситуация стабильная. С начала 2022 года цены почти не изменялись: минимальная коррекция уровня в 3–3,5% считается незначительной. Такие изменения не указывают на рыночные колебания, а связаны с динамикой экспозиции и изменениями в ценах отдельных объектов, считает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость».
Кристина Дудко также добавляет, что на вторичном рынке наблюдается эффект отложенного спроса из-за миграции покупателей в первичный сегмент с льготами. Ожидается, что стабилизация цен может привести к постепенному росту, но резких изменений в ближайшем будущем не предвидится.
