Прогнозы объемов инвестиций в российскую недвижимость на 2025 год показывают значительное сокращение — более 30% общего объема, а инвестиции в жилье могут упасть даже на 40%. Эта ситуация складывается под давлением высокой ключевой ставки и дорогого финансирования. По прогнозам, инвестиции в недвижимость составят 700-800 миллиардов рублей, что говорит о снижении на 27-37% по сравнению с рекордными показателями текущего года.
На пресс-конференции старший директор CORE.XP Ирина Ушакова отметила, что в период с января по ноябрь 2024 года совокупный объем инвестиций в российскую недвижимость достиг 1,05 трлн рублей, увеличившись на 50% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Это первый случай в истории, когда инвестиции преодолели отметку в триллион рублей.
В 2019 году объем составлял лишь 251 миллиард рублей, что в четыре раза меньше текущих цифр. Основной прирост инвестиций произошел за счет конечных пользователей, которые увеличили вложения в 3,5 раза по сравнению с прошлым годом. При этом инвестиции под коммерческие цели снизились на 10%, а доля инвестиций под собственные нужды достигла рекорда — 41%.
Также наблюдается рост доли госсектора: в 2022 году он составлял 12%, в 2023 году — 35%, а в текущем году — уже 38%. Эта тенденция демонстрирует укрепление позиций государственного сектора на рынке, что в свою очередь оказывает влияние на общий объем инвестиций.
В 2024 году 80% всех инвестиций в недвижимость пришлось на Москву, что на 25% больше по сравнению с предыдущим годом. В то же время доля других регионов, включая Санкт-Петербург, уменьшилась на 8% и 11% соответственно.
Интересно, что доля иностранных продавцов на рынке снизилась до 9%, упав на 24%. Главными драйверами роста стали офисная и складская недвижимость, где доли составили 35% и 25% соответственно.
Инвестиции в офисы увеличились в 3,5 раза, а количество сделок возросло на 68%, что вполне объяснимо улучшением спроса. Важно отметить, что складская недвижимость также продемонстрировала рост, увеличившись на 92% с повышением числа сделок на треть.
Вложение в жилую недвижимость составило 31% от общего объема, но здесь наблюдается снижение на 3%, что связано с тем, что весь прирост произошел в первом полугодии 2024 года.
Аналитики из CORE.XP отметили, что объем инвестиций в торговую недвижимость уменьшился на 70%, а число сделок на 23%, составив при этом 7% от общей суммы. Также наблюдается снижение инвестиций в гостиничные объекты на 15% и количество сделок на 11%, что привело к снижению их доли до 2%.
В таких условиях падение инвестиций в торговую и гостиничную недвижимость стало ожидаемым, особенно на фоне того, что предыдущий год был насыщен крупными сделками, что создавало эффект высокой базы.
В 2025 году прогнозируется значительное снижение инвестиций в российскую недвижимость до 700–800 млрд руб., что будет на 27–37% ниже аналогичных показателей 2024 года. Доля иностранных инвесторов в этом сегменте останется на уровне 9–10%.
Основным фактором, оказывающим давление на инвесторов, станет высокая ключевая ставка, которая сделает финансирование проектов крайне дорогим. По словам эксперта Ирины Ушаковой, такие ставки в 17–18% становятся слишком высокими для нормальной реализации проектов, однако имеется стратегическая цель по приобретению недооцененных активов, что будет способствовать инвестициям.
Спрос поддержится благодаря конечным пользователям, которые ожидают вложить около 300 млрд руб. Основной рост ожидается в сегментах офисов и складов, тогда как интерес к земельным площадкам под жилую застройку снизится из-за падения спроса на новостройки.
По предварительным оценкам, падение инвестиций в девелопмент может достигнуть 40%, учитывая наблюдаемую динамику за последний квартал. При этом у многих девелоперов остаются большие земельные банки. Консультанты из NF Group предполагают даже более резкое падение инвестиций в 2025 году. По их расчетам, объем сделок с недвижимостью может сократиться до 500–700 млрд руб. по сравнению с нынешними рекордными 1,1 трлн руб. Комментарий партнера NF Group Станислава Бибика подтверждает негативную тенденцию, связывая ее с сокращением интереса к офисам и земельным площадкам.
