Неопределенная экономическая и политическая ситуация, в сочетании с высокой стоимостью банковского финансирования после повышения ключевой ставки ЦБ, препятствует росту инвестиций в недвижимость. Этот сектор традиционно служит альтернативным вариантом вложений в России, защищая капитал от инфляции.
Согласно данным Knight Frank, объем инвестиций в коммерческую недвижимость в I квартале достиг рекордных 101,8 млрд руб., что вдвое превышает показатели аналогичного периода прошлого года (51,9 млрд руб.). Однако повторить этот успех в последующих кварталах будет непросто из-за снижения инвестиционной активности на фоне удорожания финансирования.
В России основное внимание инвесторов сосредоточено на коммерческой недвижимости, такой как офисные, складские и торговые помещения, при этом наблюдается растущий интерес к складским объектам.
Эксперты отмечают, что около 40% всех сделок в коммерческой недвижимости приходится на офисный сегмент. Денис Платов, директор департамента рынков капитала Nikoliers, сообщает, что ориентация на складские объекты возросла с 2019 года благодаря развитию электронной коммерции и более высокой ставке капитализации на уровне 2–3% по сравнению с офисами и ритейлом.
В последние три года объем инвестиций в складские помещения составил 32%. В 2021 году этот сегмент стал наиболее популярным, привлекая 41% всех вложений.
По словам генерального директора Accent Capital Марины Харитоновой, около 60% инвестиций направляются на жилую недвижимость, и, несмотря на неопределенность в экономике, этот сектор продолжит доминировать до конца 2022 года, поскольку девелоперам важно увеличивать земельный запас.
Однако эксперт считает, что в 2022 году темпы инвестирования могут замедлиться. Причинами служат нестабильная экономическая ситуация и увеличение стоимости банковского кредитования на фоне повышения ключевой ставки ЦБ. С начала спецоперации на Украине Банк России резко увеличил ключевую ставку с 9,5% до 20%, а затем в апреле несколько раз снизил, но ставки остаются высокими.
Инвестиционная недвижимость традиционно приобреталась с банковским финансированием, но сейчас такие займы становятся слишком дорогими. Как отмечает управляющий партнер Knight Frank Russia & CIS Алексей Новиков, активными игроками на рынке остаются только те инвесторы, которые могут приобрести активы без привлечения кредитных средств.
Несмотря на это, недвижимость по-прежнему привлекательна как инвестиционный актив, и в компании наблюдают новых игроков, рассматривающих ее покупку.
Недвижимость зарекомендовала себя как эффективный инструмент защиты от инфляции. Исторически, на рынке наблюдается тенденция к росту цен, несмотря на возможность краткосрочных спадов. Аналитики «ВТБ мои инвестиции» утверждают, что в долгосрочной перспективе стоимость недвижимости растет не ниже уровня инфляции.
Если цены на вторичном рынке начинают падать ниже инвестиционной стоимости, девелоперы приостанавливают строительство новых объектов. Это приводит к выравниванию цен на рынке, соответствующих себестоимости. Таким образом, со временем инфляция находит свое отражение в ценах продаж, хотя этот процесс может занять 3–5 лет.
Рост себестоимости и замедление строительства в кризисы создают дефицит площадей, что, в свою очередь, приводит к увеличению ставок аренды и росту цен на готовые объекты, отмечает Андрей Богданов из УК «Альфа-капитал». Кризисы, по его словам, представляют собой своеобразную возможность для инвестирования в активы, связанные с экономикой, включая недвижимость. Это время, когда рост рисков может позволить приобретать активы по более низким ценам.
Сергей Мальцев из Tinkoff Private напоминает инвесторам о необходимости готовности к нестабильности на рынке в 2022 и 2023 годах. Он предостерегает о возможных изменениях, которые могут повлиять на инвестиционные стратегии в данный период.
Эффективная доходность инвестиций в недвижимость может оказаться отрицательной в условиях резкого увеличения инфляции, прогнозируемой Центробанком на уровне 18–23% в 2022 году. Однако в долгосрочной перспективе, через 3-5 лет, эксперты уверены, что недвижимость способна обогнать инфляцию. Для удачного вложения в недвижимость рекомендуется рассматривать период инвестиций не менее 5-7 лет. Ключевым фактором успешного инвестирования является правильный выбор актива, что позволяет добиться адекватной премии за принимаемый риск.
Как правило, для инвестирования в недвижимость бизнес-план разрабатывается на срок 5-10 лет. Однако некоторые покупатели рассматривают недвижимость как трофейный актив, планируя передать имущество, например, своим наследникам. В случае закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ), несмотря на установленный срок жизни, активы часто сохраняются дольше, чем задумывалось изначально, достигая 20 лет, отмечает эксперт Новиков.
Инвесторы, приобретающие стабилизированные объекты, ожидают доходности свыше 20%. Она достигается за счет привлечения банковского финансирования: инвесторы берут на себя дополнительные риски, используя более низкие банковские ставки для увеличения возвратов на собственные вложения. Эта игра с риском и создает высокий доход.
Несмотря на возможные геополитические риски, финансовые показатели рынка ЗПИФов на первое полугодие 2022 года остаются стабильными.
Средняя доходность от арендных платежей по рыночным ЗПИФам недвижимости составляет 9,98%, как сообщает Харитонова. Для инвесторов рекомендуется выбирать ликвидные объекты в востребованных локациях, которые интересны как арендаторам, так и инвесторам на долгосрочной основе.
Аналитики подчеркивают, что наиболее устойчивые активы сосредоточены в Москве, где приходится 70-80% от общего объема инвестиций, на втором месте находится Санкт-Петербург с 10-20%. Эти города предлагают современное качественное жилье и создают ликвидный рынок аренды и купли-продажи, говорит Платов.
Жилая недвижимость в столичных регионах демонстрирует наивысшую доходность при минимальных рисках, причём данное утверждение в большей степени верно для Санкт-Петербурга, где ограниченность земельных участков приводит к более высоким темпам роста цен по сравнению с Москвой, отмечает аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева.
Среди перспективных сегментов, по мнению Мальцева, следует выделить жилую недвижимость бизнес- и премиум-классов в столицах и других крупных городах, а также складскую недвижимость, отвечающую потребностям продуктовой розницы и онлайн-торговли.
Быстро развивающимся направлением считается также недвижимость для дата-центров, что связано с ужесточением требований к хранению критической информации внутри страны.
В противовес этому, Богданов считает, что наиболее интересным для инвестиций сейчас является сегмент коммерческой недвижимости, где начинают формироваться ценовые дисконты, в отличие от жилой недвижимости, цена которой не учитывает риски покупки еще в должной мере.
В условиях современного рынка приобретение арендуемого объекта становится более разумным выбором по сравнению с рисковыми инвестициями в девелопмент, где перспективы намерения «заселить» площади остаются неопределенными. Эта точка зрения поддерживается экспертом, подчеркивающим, что инвесторы активно ищут коммерческую недвижимость с высокой доходностью, включая стрессовые активы и вынужденные продажи, особенно от иностранных владельцев.
Микаэл Казарян, руководитель инвестиционной группы компании «Джонс Лэнг ЛаСаль», отмечает растущий интерес к проектам в реальном секторе, особенно в производстве продуктов питания и товаров первой необходимости. В то же время Оксана Айсина из «АБЕ консалтинга» акцентирует внимание на привлекательности туристических регионов России. С учетом ограничений на зарубежные поездки такие места как Алтай, Байкал, Кавказ и Крым становятся более привлекательными для инвестиций в гостиничный бизнес и базы отдыха.
Эксперт также предполагает, что улучшающаяся инфраструктура этих регионов может стать катализатором роста туристического потока. На фоне перегретого рынка недвижимости Москвы, где девелоперы не ожидают значительных изменений даже от программ льготной ипотеки, внимание инвесторов к регионам становится особенно актуальным. В целом, присутствие недвижимости в инвестиционном портфеле состоятельных клиентов является важным фактором, что подтверждает и эксперт Мальцев.
В последние годы инвестирование в зарубежную недвижимость, особенно в странах, дружественных к России, таких как ОАЭ и Турция, стало весьма популярным. Это обусловлено не только желанием релокации, но и возможностью получения стабильного дохода от аренды. Эксперты отмечают, что некоторые объекты могут приносить доходность до 20% при грамотной продаже в нужный момент.
Однако, не только прямая инвестиция в недвижимость является привлекательной. Аналитики компании «ВТБ мои инвестиции» рекомендуют частным инвесторам рассмотреть варианты инвестирования через инвестиционные фонды, которые позволяют упростить процесс, диверсифицировать риски и повысить надежность вложений.
Одним из вариантов является инвестиции в биржевой индекс недвижимости, например индекс «Домклик», который отслеживает стоимость квадратного метра жилой недвижимости в Москве. С момента своего запуска 1 августа 2020 года этот индекс продемонстрировал прирост почти на 50%, что говорит о его привлекательности как инвестиционного инструмента.
Индекс формируется на основе данных об ипотечных сделках, при этом исключаются сделки без ипотеки и операции с коммерческой недвижимостью, которая, как правило, обеспечивает более высокую доходность. Также с 31 января текущего года на рынок вышли фьючерсы на индекс Home, что расширяет возможности для инвесторов: один лот составляет 0,1 квадратного метра столичной недвижимости с квартальным исполнением.
На данный момент одновременно доступны два фьючерса с различными датами исполнения.
Инвестиции в недвижимость через фьючерсы обладают значительными преимуществами, такими как высокая ликвидность, позволяющая осуществлять продажу на бирже в любой рабочий день, лишь минимальные затраты на содержание, а также доступный уровень входа с низкими комиссионными издержками. Это позволяет инвесторам участвовать в росте рынка недвижимости, особенно в Москве, что является основной целью таких стратегий, как отмечает эксперт Савенкова.
Разделяя рынок недвижимости на строительство и готовые объекты, Богданов выделяет ключевые риски, связанные с неопределенностью в себестоимости строительства и доступностью необходимых ресурсов, таких как материалы и техника. Также важна финансовая сторона завершения строительства и спрос на готовые площади.
Среди рисков готовой недвижимости можно отметить вероятность потери арендаторов и падения арендных доходов из-за скидок и уступок, что затрудняет оперативную сдачу в аренду. Пополняют список рисков недострой и возможные отсрочки, особенно для небольших девелоперов, которые более уязвимы.
Пырьева из «Финама» отмечает, что существует угроза снижения платежеспособного спроса на фоне экономических факторов: падение доходов, высокий уровень инфляции и рост безработицы. Это может привести к тому, что собственники надолго останутся без арендаторов или покупателей, что, в свою очередь, вынудит их снижать цены и уменьшать доходность инвестиций.
