Рынок жилой недвижимости в регионах России демонстрирует неравномерное развитие, при этом рост цен не всегда свидетельствует о высокой инвестиционной привлекательности. В некоторых городах, помимо Москвы и Санкт-Петербурга, также наблюдается интерес со стороны инвесторов, как показали исследования «Ъ—Недвижимость».
В мае текущего года наибольшее количество квартир на первичном рынке предложили Москва (62,1 тыс.), Краснодар (49,9 тыс.), Санкт-Петербург (36,6 тыс.), Екатеринбург (33,1 тыс.) и Ростов-на-Дону (22,5 тыс.).
Средняя цена жилья также варьируется: Москва лидирует с ценой 598,1 тыс. руб. за квадратный метр, затем следует Санкт-Петербург (310,2 тыс. руб.), Краснодар (165,8 тыс.), Екатеринбург (165,3 тыс.) и Ростов-на-Дону (149,9 тыс.).
Интересно, что максимальные темпы роста цен фиксируются именно в Москве: на 51,6% с 2023 года и на 33,6% с 2024 года. Ирина Доброхотова, основатель bnMAP.pro, указывает, что эта динамика объясняется сокращением доступного жилья, особенно в комфорт-классе, в то время как предложение в эконом-сегменте практически исчезло.
В итоге более доступные варианты заменяются на более дорогие, что удорожает среднюю цену квадратного метра. Кроме этого, наблюдается рост объема премиального и элитного жилья, в то время как в других регионах высокобюджетные проекты встречаются крайне редко или отсутствуют вовсе. Это подчеркивает разницу в недвижимости между крупными городами и регионами.
Наиболее стабильно растут цены на квадратный метр в Екатеринбурге, Ростове-на-Дону и Санкт-Петербурге. Ирина Доброхотова отмечает, что в этих городах максимальное число предложений сосредоточено в комфорт-классе, а платежеспособный спрос относительно однороден. С мая прошлого года первичное жилье подорожало на 12,4%, 5,6% и 11,5% соответственно, хотя за год в некоторых районах наблюдается падение цен на 5,8% из-за большого объема предложения.
Краснодар занимает лидирующие позиции по количеству доступных квартир, превышая 50 тысяч лотов, что является значительным показателем. Это приводит к высокому уровню нераспроданных объектов: в городе запас жилья составляет 6,4 года, однако финансовые возможности покупателей ограничены, что создает дисбаланс между спросом и предложением.
Сергей Зайцев из компании «Этажи» подчеркивает, что в городах с положительной миграцией спрос на жилье формируется не только за счет местных граждан, но и благодаря прибывающим из других регионов. Это обстоятельство снижает зависимость от ипотечного кредитования, так как многие переезжающие продают свое имущество в других местах. Таким образом, застройщики получают больше свободы в ценообразовании, что позитивно сказывается на рынке жилья.
Цена на жилье в значительной степени зависит от популярности рассрочек, что приводит к включению этих затрат в стоимость квартир. Примером является старт льготной ипотеки во время пандемии, когда был зафиксирован резкий рост спроса и изменилось предложение в части ликвидности и степени готовности объектов. Это, в свою очередь, сказалось на удорожании квадратного метра, как объясняет Сергей Зайцев.
Затраты на материалы, оборудование и логистику также влияют на формирование конечной стоимости жилья в различных регионах. Например, в Москве себестоимость строительства составляет около 180 тыс. руб. за квадратный метр, в Санкт-Петербурге — около 100 тыс. руб., а в большинстве других городов – значительно ниже. Тем не менее, цены растут сопоставимыми темпами, как отмечает Давид Худоян, генеральный директор Optima Development.
По его словам, основными причинами подорожания являются не столько инфляционные издержки на строительство, сколько развитие локаций, улучшение качества жилья и появление новых маркетинговых инструментов, способствующих росту спроса. Важную роль в ценообразовании также играют стоимость земельных участков, затраты на коммуникации, социальную инфраструктуру и сроки получения разрешений на строительство. В некоторых случаях значимость имеют и особенности застройки: в некоторых городах предпочтение отдается комплексной застройке, в других - точечной.
Денис Жалнин, генеральный директор девелоперской компании «Люди», подчеркивает, что конкуренция и присутствие системообразующих девелоперов непосредственно влияют на установление цен. Существенное значение имеют как объёмы предложения, так и степень развитости строительного рынка.
В условиях высокой конкуренции в массовом сегменте за доступные земельные участки, девелоперы часто меняют фокус на более дорогие проекты. Это происходит, потому что в более высоком классе наблюдается большая доля платежеспособного спроса, что позволяет существенно снижать давление на стоимость проектов для массового покупателя.
Маржинальность проекта варьируется, но в целом по России она находится в диапазоне 10-20%. В последние пять лет ценовая динамика была неравномерной: в Москве цены выросли на 96%, что значительно меньше, чем в Омске (203%), Челябинске (221%) и Самаре (229%).
Алексей Попов из «Циан.Аналитики» сообщает, что в Омске и Челябинске рост цен был обусловлен увеличением доходов работников промышленного сектора и ВПК, тогда как в Самаре это связано с активной стройкой новостроек ближе к центру города.
Москва, наряду с Красноярском и Екатеринбургом, демонстрирует один из самых низких темпов роста цен среди российских миллионников. Эти города отличаются высокой конкуренцией и равномерным распределением жилых комплексов. В Москве ценовая динамика часто лимитируется высоким уровнем цен, что обусловлено так называемым эффектом высокой базы.
Динамика цен на недвижимость не всегда свидетельствует о ее инвестиционной привлекательности.
Как поясняет Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум», резкие ценовые колебания зачастую сигнализируют о дисбалансе между ограниченным предложением и высоким спросом. Это может происходить как на стабильно развитых рынках, так и в рисковых локальных регионах.
Например, в прошлом году в регионах Северного Кавказа и Южной Сибири наблюдался рост цен на новостройки на 30%. Однако, это не делает их лидерами по привлекательности для инвесторов.
При прочих равных условиях, инвесторы предпочтут вкладываться в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи или крупных городах на Урале. Хотя темпы роста цен в этих местах могут быть ниже, инвестиционная привлекательность определяется более широкой картиной – экономической ситуацией, прогнозами спроса и миграционными потоками, включая приток рабочей силы.
Таким образом, покупка недвижимости должна основываться не только на текущих ценах, но и на перспективах и рисках конкретного региона.
