Проблема вывода земель из сельскохозяйственного оборота в пригородах Казани остается насущной даже несмотря на предупреждения, данное в 2022 году главой Татарстана Рустамом Миннихановым о возможном изъятии участков, переданных незаконно под индивидуальную жилищную застройку.
С 2018 по 2022 год в Республике Татарстан было выведено из сельскохозяйственного назначения около 6,5 тысяч гектаров земли, из которых примерно 5 тысяч гектаров были переведены в категорию земель населенных пунктов. Особенно остро стоит эта проблема в Лаишевском, Пестречинском, Высокогорском, Зеленодольском, Верхнеуслонском и Тукаевском районах.
Главной проблемой для города являются земли на востоке от старых застроек - районы «Новые Салмачи», Куюки и так называемая Восточная дуга, где значительные участки земель сельскохозяйственного назначения были отведены под индивидуальную жилую застройку (ИЖС).
Казань стремительно растет, спрос на жилье высок, и поскольку свободных земельных участков в черте города практически не осталось, активно развиваются поселки городского типа и частная застройка в пригородах. Еще двадцать лет назад в Куюках простирались только сельскохозяйственные поля, первые жилые дома здесь начали возводить в девяностые годы, а позже начали появляться и целые поселки, такие как «Новые Салмачи» и ЖК «Светлый».
Бурный рост населения этого района произошел в период с 2017 по 2020 год. В этом процессе не обошлось без обманутых дольщиков - микрорайон «Яшьлек», начинавший строительство ООО «Стройком», а завершивший строительство компания «Бриз», стал объектом проблем. За 10-15 лет Куюки с небольшой деревни, население которой составляло немногим более 200 человек, превратились в городское образование без соответствующего статуса, где прописано 20 тысяч человек, но фактически проживает около 40 тысяч человек.
В 2004 году на аукционе Центра развития рынка земли Минземимущества Республики Татарстан было продано 500 гектаров земли. Новые владельцы объединились в ООО «Союз землевладельцев», которое позднее было распущено, однако это никак не повлияло на будущее судьбы этих земель.
В 2006 году правительством республики было принято постановление, разрешающее использовать эту землю для индивидуального жилого строительства. Часть этой земли, перешедшей в частную собственность, была разделена на участки и продана. На этих участках был возведен поселок «Новые Салмачи».
Часть земель позднее была выкуплена московским застройщиком АН «Антей», и на их месте был построен закрытый жилой комплекс «Светлый», состоящий из 4-х этажных жилых домов. Сегодня строительство в районе Куюки все еще продолжается, несмотря на множество проблем с транспортной и социальной инфраструктурой.
Урбан-активисты считают, что основная проблема не в том, что сельскохозяйственные угодья были застроены, а в том, что застройка произошла хаотично, без учета общего плана и дорожной инфраструктуры. Улица Кул Гали стала единственным въездом и выездом для жителей района Куюки, все участки под индивидуальное жилищное строительство были расположены вдоль этой улицы, и создать другие подъезды в район стало невозможно, поскольку участки, на которых можно было бы проложить дополнительные дороги, уже были застроены.
По словам Сагдеева, данную проблему невозможно решить без сноса несистематической застройки. В любом случае, для создания нормальной транспортной и социальной инфраструктуры в этом районе необходимо строить проездные пути. Без этого восточное направление развития города Казань будет сильно затруднено. Идея о проведении метро в этот район вызывает серьезные сомнения и критику.
В частной застройке высокая плотность населения и постоянные потоки людей могут стать проблемой для района в целом. Маятниковые потоки людей, когда утром все уезжают в центр, а вечером возвращаются, означают, что днем метро пустует, что является неэффективным использованием инфраструктуры и может привести к необоснованным расходам бюджета.
Решение этой проблемы может потребовать сноса зданий, создания сквозных проездов и продолжения некоторых улиц, например, улиц «Сафиуллина», «Зорге» и «Ноксинский Спуск», чтобы обеспечить удобство передвижения для всех жителей.
Один из местных жителей, Сагдеев, отмечает, что транспорт – не единственная проблема района. Жители жалуются на нехватку мест в детских садах, а в лицей «Алгоритм» набрали 15 первых классов, хотя и это не решило проблему нехватки мест. Многие дети из района не смогли попасть в эту школу из-за отсутствия свободных мест.
Кроме того, в районе существует и множество других проблем. Например, в Куюках часто возникают проблемы с вывозом мусора из-за плохих дорог. Также отсутствует культурная инфраструктура, а «Куюковское море» периодически затапливает близлежащие дома.
Председатель ассоциации фермеров и крестьянских подворий высказывает мнение, что выделение земель под индивидуальное жилищное строительство идет вразрез с запретами и наносит урон сельскохозяйственным предприятиям и фермерским хозяйствам. Продажа новых участков продолжается, что угрожает местным фермерам и сельхозпроизводителям.
Один из местных жителей, Байтемиров, отмечает, что некоторые хозяйства, работающие на участках в Марий-Эл, могли бы эффективно использовать земли в ближайших районах для производства сельхозпродукции. Это помогло бы оптимизировать логистику и снизить затраты на транспортировку. Он указывает на то, что за последние 10 лет площади сельскохозяйственных угодий вокруг Казани, Набережных Челнов и Нижнекамска значительно сократились из-за застройки, что угрожает сельскому хозяйству и может привести к увеличению цен на продукцию.
В целом, эти проблемы требуют комплексного подхода и вмешательства со стороны властей для обеспечения устойчивого развития района и сохранения сельскохозяйственных земель.
Сегодня мы сталкиваемся с последствиями несогласованной градостроительной политики на рубеже с Казанью – это клубок проблем, которые пока остаются нерешенными. Для этих территорий необходимы четкие правила игры, соответствующие ожиданиям и запросам всех заинтересованных сторон.
Прежде всего это касается жителей. Генеральный директор группы компаний «СМУ-88» заявил, что его компания не планирует застраивать земли в казанском пригороде.
– Мы считаем, что несмотря на дефицит свободной и подходящей для застройки земли, важно оставаться в пределах города и использовать его ресурсы, – отметил он.
– Особое внимание мы уделяем так называемому «ржавому поясу» – территориям заброшенных промышленных зон, которые уже потеряли свою функциональную значимость. Мы активно работаем вместе с другими застройщиками в районе улицы Родины.
В последние годы значительно развивается район Новой Портовой. Это позволяет жителям сохранять привычную городскую среду, застройщикам – развиваться, а городу – обновляться.
Пока не найдено оптимального решения, но выход из сложившейся ситуации заключается только в комплексном подходе, включая соблюдение общегородского плана, решение проблем транспорта и социальной инфраструктуры Куюкова и близлежащих районов, а также строгий контроль за использованием сельскохозяйственных участков земли.