Заместитель председателя комитета Государственной Думы Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Светлана Разворотнева выдвигает инициативу ограничить норму прибыли застройщиков, осуществляющих высокомаржинальные проекты, на уровне двадцати процентов. По мнению Разворотневой, это позволит снизить стоимость жилья в новостройках. Эксперты, опрошенные агентством «Прайм», высказали свое мнение о возможном снижении цен на квартиры на первичном рынке, если предложение будет реализовано.
Читайте ПРАЙМ в нашем Telegram-канале. Здесь не требуется проводить анализ отчетов или изучать динамику стоимости акций. Достаточно обратить внимание на то, как стремительно выросли цены на новостройки за последние пять лет, отмечает эксперт по недвижимости, создатель Telegram-канала «Экономизм» - Алексей Кричевский.
Даже данные от застройщиков свидетельствуют об удивительных показателях - у некоторых компаний чистая прибыль увеличилась в полтора - два раза с 2019 года, а у наиболее успешных организаций чистая прибыль выросла в пять раз за пять лет.
Однако, согласно Кричевскому, такой рост цен невозможен без льготной ипотеки. Правительство внесло некоторые изменения в систему льготного кредитования, касающиеся процентной ставки, первоначального взноса и суммы кредита, но, по мнению эксперта, это не оказало значительного влияния на ценовую динамику на рынке жилья.
Недвижимость - это товар, и в формировании цены учитывается не только стоимость строительства и реализации недвижимости, но и прибыль застройщиков, которая раньше не имела ограничений.
Один из путей решения проблемы роста цен на недвижимость, по мнению эксперта, заключается в установлении ограничений на размер прибыли от инвестиционно-строительного проекта. Опытное применение этого механизма на потребительском рынке свидетельствует о его эффективности.
Однако, строительные компании, вероятно, не будут одобрять такие ограничения, учитывая сложность снижения расходов на строительно-монтажные работы и закупку материалов, стоимость которых постоянно растет. Доля этих затрат в общей стоимости одного квадратного метра жилья может достигать 70 процентов и более, тогда как утверждаемая норма прибыли составляет 20 процентов.
Разработчики непременно будут указывать на дополнительные расходы. Среди них могут быть затраты на кредитные средства, покупку (или аренду) и освоение земельного участка; снос старых зданий и вывоз строительного мусора, изменение проектной документации и многое другое.
По мнению эксперта Кричевского, ограничение прибыли застройщиков - это бесполезная идея. Из актуальных вопросов: почему предлагается установить планку отсечения на уровне 20%, а не 10% или 30%? От какого дохода/прибыли будет рассчитываться процент? Можем ли мы быть уверенными в том, что застройщики с полным циклом деятельности не увеличат расходы на стройматериалы и не начнут оправдывать повышение цен увеличением налогов и зарплат? На практике эта идея просто неосуществима. Лучше позволить рынку прийти в равновесие самому, – считает специалист.
При ограничении нормы прибыли застройщики могут отказаться от некоторых проектов. Это может привести к уменьшению предложения жилья, а уже построенные объекты могут подорожать. Еще один вариант развития событий - строительный сектор может потребовать государственной поддержки, объясняя это тем, что отрасль является ключевым драйвером экономики, благодаря своему влиянию на другие отрасли. В любом случае, значительного снижения цен на жилье не стоит ожидать. Бизнес разработчиков останется прибыльным даже в случае искусственного ограничения прибыли со стороны регулирующих органов, – заключает специалист.
Зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева предложила ввести ограничение на прибыль девелоперов, ведущих проекты с высокой маржинальностью, на уровне двадцати процентов. Это предложение, по ее мнению, может способствовать снижению цен на жилье в новостройках.
Эксперты, опрошенные агентством «Прайм», оценили, как повлияет на рынок первичной недвижимости введение такого лимита на прибыль застройщиков. В письме вице-премьеру Марату Хуснуллину Разворотнева привела аргументы в пользу введения такого ограничения и упомянула аналогичные практики времен Советского Союза.
По данным аналитической компании «СМ Про», представленным на заседании Общественной палаты, цены на жилье в новостройках за последние пять лет увеличились в 2,2 раза. При этом доля стоимости материалов, деталей, конструкций сократилась на 1,7 раза — с 45 до 27 процентов, в то время как доля прочих затрат и прибыли застройщиков увеличилась на 54 процента.
Наталья Казанцева, доцент кафедры экономической политики и экономических измерений ГУУ, отмечает, что строительный бизнес всегда был прибыльным и конкурентоспособным. Однако в последние годы, в связи с ростом спроса на жилье в крупных городах, включая широкое использование льготных ипотечных программ, прибыльность застройщиков выросла значительно.
Взглянув на динамику цен на новостройки за последние пять лет, эксперт по недвижимости Алексей Кричевский из Telegram-канала «Экономизм» отмечает, что для понимания ситуации не обязательно проводить анализ отчетов и следить за изменениями в стоимости акций.
В отчетах застройщиков также отображается впечатляющий рост чистой прибыли у некоторых компаний за последние годы, у части из них прибыль увеличилась в полтора-два раза, а у наиболее успешных застройщиков рост прибыли составил пять раз.
Однако, как считает эксперт, такого масштабного роста цен на недвижимость не произошло бы без льготной ипотеки. Правительство предприняло определенные шаги для изменения системы льготного кредитования, такие как снижение процентной ставки, изменение суммы первоначального взноса и размера кредита, но по мнению специалиста Алисы Казанцевой, это не сильно повлияло на динамику цен на жилье.
Недвижимость рассматривается как товар, поэтому в ценообразовании учитывается не только себестоимость строительства и реализации, но и прибыль застройщиков, которая долгое время не ограничивалась. По мнению Казанцевой, одним из возможных решений проблемы роста цен на жилье могло бы стать ограничение размера прибыли по инвестиционно-строительному проекту.
По опыту использования подобного инструмента на потребительском рынке можно сделать вывод о его эффективности. Однако, как отмечает экономист, строительные компании не поддержат такое предложение, особенно с учетом постоянного роста затрат на строительные работы и материалы. Доля этих затрат в общей себестоимости одного квадратного метра жилья может достигать 70 процентов и более, в то время как уровень прибыли застройщиков, как утверждается, уже составляет предполагаемую норму в 20 процентов.
Разработка новых жилых комплексов и инфраструктурных объектов в городах всегда вызывает дискуссии и споры между застройщиками, экспертами и регулирующими органами. Одним из ключевых вопросов является ограничение прибыли застройщиков. В данной сфере специалисты высказывают противоречивые мнения.
Сторонники ограничения прибыли выдвигают аргументы о дополнительных расходах на процесс застройки, таких как расходы на заемные средства, затраты на земельные участки, снос старых зданий, изменение проектной документации и другие. По их мнению, ограничение прибыли способно уравновесить рынок и предотвратить возможные спекуляции в сфере недвижимости.
Однако, есть и оппоненты этой идеи. Некоторые эксперты, включая 'Кричевского', утверждают, что ограничение прибыли заведомо обречено на провал. Они указывают на неоднозначность установленной планки отсечения прибыли и сомневаются в том, что застройщики не найдут способы обойти это ограничение, поднимая цены или увеличивая расходы на другие составляющие проекта.
Казанцева отмечает, что ограничение прибыли может привести к оттоку застройщиков с рынка, что в свою очередь уменьшит предложение жилья. Это может стимулировать рост цен на недвижимость в уже построенных объектах. Еще одним возможным следствием таких мер может быть обращение застройщиков к государственному субсидированию для обеспечения рентабельности проектов, обосновывая свою просьбу важностью отрасли для экономики страны.
Следует отметить, что даже при искусственном ограничении нормы прибыли, бизнес застройщиков сохранит свою прибыльность и будет активно развиваться. Это связано с постоянным спросом на жилье и недвижимость в целом, который остается стабильным в обозримом будущем. Таким образом, регулирование деятельности застройщиков может оказаться сложным и противоречивым процессом, требующим балансировки интересов всех сторон и грамотного подхода к принятию решений.
