С января 2023 года введенный ипотечный стандарт, несмотря на свою предназначенность для защиты заемщиков, привел к неожиданному увеличению цен на жилье.
Риелторы ожидают дальнейшего снижения продаж новостроек в 2025 году, предположительно, до тех пор, пока не произойдет снижение ключевой ставки.
Новый стандарт, согласованный с Центральным банком, должен устранить неправомерные схемы на рынке недвижимости.
Например, он запрещает снижение ипотечной ставки при увеличении стоимости квартиры, что ранее практиковалось в виде «нулевой ипотеки» или ипотечных схем от застройщиков.
К тому же вводится запрет на кэшбек при ипотеке и длительное хранение денег на аккредитиве вместо счета эскроу.
По словам Александра Чернокульского, директора компании «Жилфонд», с начала года рынок переживает легкую неопределенность: хотя новые меры направлены на предотвращение увеличения стоимости жилья, отсутствует ясная ответственность за их нарушение.
Банки и застройщики продолжают работать в привычном формате, ожидая дальнейших указаний от Центрального банка и коллег.
С началом года наблюдается традиционное сезонное затишье, и пока всем участникам рынка не хватает уверенности для смелых прогнозов.
Эксперт платформы Tymy, Александр Перевозников, также отметил, что действующие стандарты имеют лишь рекомендательный характер и не предусматривают конкретных санкций за несоблюдение.
В текущей ситуации на рынке недвижимости лишь некоторые застройщики полностью отказались от устаревших программ продаж, в то время как другие продолжают использовать старые схемы. Это создает неопределенность, поскольку компании пытаются понять, как новые нормы могут повлиять на их бизнес.
По словам Дмитрия Борисова, сооснователя компании Rerooms, Центробанк пытается решить ряд серьезных проблем, включая завышение цен на квартиры на фоне снижения ипотечных ставок и возможность получения ипотеки без первоначального взноса. Новый стандарт направлен на устранение подобных схем, но многие покупатели по-прежнему страдают от нехватки средств для первоначального взноса и недостатка доходов для обслуживания ипотеки.
Под новые требования ЦБ многие заемщики не смогут получить одобрение, что значит, что объем выдачи ипотек может сократиться почти вдвое. Застройщики уже начали адаптироваться к новым условиям, поднимая цены на квартиры. Это делается, чтобы сохранить возможность субсидирования ставок.
Рынок жилья, где спрос формируется через льготные ипотечные программы, уже демонстрирует рост цен на 5-10%. Скорее всего, это не предел, и в будущем стоит ожидать дальнейшего повышения цен.
Клиенты сталкиваются с завышенной стоимостью квартир, включающей банковские комиссии. По словам Ирины Киселевой, члена комитета «Российской Гильдии Риелторов» по ипотеке, застройщики в январе стараются удержать уровень продаж, соблюдая законодательные нормы.
Для этого они увеличивают комиссионные для агентств недвижимости, предлагают скидки и рассрочки. Однако, по ее данным, объем сделок с новостройками в Москве в декабре 2023 года снизился на 31% по сравнению с прошлым годом, и в регионах ситуация аналогична.
В 2025 году, скорее всего, продажи продолжат падать, пока не состоится снижение ключевой ставки и восстановление ипотеки. Борисов указывает на растущую популярность рассрочек, особенно среди покупателей, не имеющих возможности оформить ипотеку.
Застройщики требуют внести минимальный первоначальный взнос, что помогает снизить их риски. Также важным фактором является продление моратория на штрафы за несоблюдение сроков сдачи жилья, что уменьшает ответственность застройщиков.
В последние годы ситуация на рынке недвижимости изменилась, что приводит к увеличению вероятности задержки сдачи жилья. Ранее штрафы стимулировали застройщиков к соблюдению сроков, однако сейчас поток клиентов значительно уменьшился, что снизило финансовые возможности компаний. Риски задержки сдачи объектов, которые ранее оценивались на уровне 5-10%, сегодня могут достигать 50%. По словам эксперта Борисова, покупатели должны быть готовыми, что сроки сдачи квартир могут удлиниться до четырех лет и более, что создаст дополнительные финансовые нагрузки, например, связанные с арендой жилья.
Кроме того, с января вступило в силу новое ограничение на штрафы за качество отделки. Максимальная компенсация от застройщика теперь составляет не более 3% от стоимости квартиры, что значительно уменьшило риски для компаний. Они также получили право самостоятельно устанавливать стандарты отделки, что зачастую исключает возможность предъявления претензий со стороны покупателей. В результате компенсации за некачественную отделку, которые ранее могли достигать миллиардов рублей в год, теперь становятся практически несущественными.
В условиях таких значительных изменений особенно важно быть внимательным при выборе жилья, учитывать все возможные риски и тщательно просчитывать финансовые возможности перед покупкой. Директор направления «Новостройки» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков подчеркивает, что новые стандарты помогают людям, которые принимают решения под воздействием эмоций, осознать всю серьезность выбора.
Сокращение доступных ипотечных кредитов, по его мнению, может достигнуть 20-25% в первом квартале. В ответ на это застройщики начинают развивать альтернативные варианты финансирования, такие как рассрочка. Доля покупок с рассрочкой возросла с 5% в 2023 году до 40% к концу 2024 года и, вероятно, превысит 50% в 2025 году. Кочетков также считает, что настало время попробовать лизинг и долгосрочную аренду с правом выкупа, что может стать новой тенденцией на рынке.
