Изменения ключевой ставки Центрального банка, ожидаемое 6 июня, могут существенно повлиять на рынок недвижимости. Некоторые эксперты полагают, что даже небольшое снижение ставки спровоцирует резкий рост спроса и цен, в то время как другие утверждают, что до такого всплеска еще далеко.
Директор «Жилфонда» Александр Чернокульский указывает на отсутствие серьезных оснований для снижения ставки, однако в случае этого шага возможны значительные изменения, приводящие к росту цен на квартиры.
В текущих условиях средний годовой прирост цен составляет 5-7% на вторичном рынке и 6-8% на первичном, что значительно ниже официальной инфляции, достигшей 9,94% по данным Росстата на конец мая. Некоторые категории товаров увеличились в цене на 15-20%, вызывая вопросы о стабильности цен на недвижимость.
По словам Чернокульского, стоимость квартир на вторичном рынке в ряде городов даже не достигает стоимости необходимых строительных материалов. Эта ситуация может продолжаться длительное время из-за высоких ипотечных ставок и значительного объема средств на депозитах. Высокие ставки позволили инвесторам получать доход, который сопоставим с ценами на новостройки в России.
Таким образом, рынок недвижимости остаётся в состоянии неопределенности и метастабильности.
Держатели депозитов в России могут начать переводить свои сбережения в недвижимость, поскольку эта форма инвестиций является традиционной для страны.
Влияние на эту тенденцию может оказать событие, такое как снижение ключевой ставки, что будет воспринято как сигнал о завершении текущего пика цен.
Даже небольшое уменьшение ставки может спровоцировать увеличение спроса и рост недвижимости, так как желающие быстро будут перекладывать средства в надежде выгодно вложиться, прежде чем цены достигнут предела.
Эксперты, в том числе генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп» Алексей Бондарев, считают, что активизация спроса может произойти лавинообразно, так как многие покупатели уже готовы действовать, даже в случае незначительного снижения ставки.
Это ожидание может привести к резкому увеличению спроса на экономичные и комфортные квартиры на 15-20% в квартал.
Инвесторы, обладая валютой, также могут обратить внимание на новостройки, что приведет к исчезновению скидок и сворачиванию акций на новые квартиры со стороны девелоперов.
Эксперт в области недвижимости Георгий Патанин предполагает, что при ставке от 18% рынок будет расти, и к концу года цены вырастут на 8-12%. Он считает, что ожидать смягчения политики Центробанка слишком рано, и ставка может даже увеличиться.
Если снижение произойдет на 1 процентный пункт, это не изменит условия по ипотеке, но может сработать как психологический фактор. Многие инвесторы следят за динамикой и, почувствовав снижение доходности по депозитам, могут начать вкладывать средства в недвижимость, что активирует "спящих" продавцов на вторичном рынке и приведет к скорому повышению цен на первичном. Патанин полагает, что даже небольшое снижение ставки спровоцирует рост цен на недвижимость.
Александр Диваков, директор группы рейтингов агентства НКР, указывает, что даже в случае снижения ставки, кардинальных изменений на рынке не ожидается, поскольку ипотечные ставки останутся высокими. Может возникнуть кратковременный позитивный всплеск спроса, но резкого роста активности покупателей вряд ли стоит ждать.
Он считает, что более значительный положительный эффект возможен лишь при последовательном снижении ключевой ставки или значительном её снижении в моменте, что действительно повлияет на объем продаж. Таким образом, ситуация на рынке остается нестабильной и зависит от дальнейших действий Центробанка в отношении ключевой ставки.
Снижение ключевой ставки, по мнению Федора Ушакова, директора по продажам девелоперской компании «Мангазея», не окажет значительного влияния на рынок недвижимости. Многие потенциальные покупатели останутся в режиме ожидания. Это связано с тем, что ставки по краткосрочным вкладам в банках остаются на приемлемом уровне, и снижение ключевой ставки на 1–1,5% не приведет к заметному уменьшению ежемесячных платежей по ипотеке. Кроме того, в летние месяцы люди часто уезжают в отпуска, что смещает их внимание с серьезных финансовых решений на отдых.
Ярослав Кобаладзе, эксперт по рынку недвижимости, считает, что людям нужно видеть две-три последовательные сессии ЦБ с понижением ставки, чтобы увериться в стабильности тренда. Только тогда состоятельные вкладчики будут готовы выводить деньги из депозитов в инвестиции в недвижимость. При этом, по его словам, если ставка продолжит снижение и произойдет стабилизация, рынок немедленно отреагирует: скидки исчезнут, и продавцы смогут диктовать условия сделки.
Дмитрий Софронов, коммерческий директор ГК DARS, подчеркивает, что небольшое снижение ключевой ставки вряд ли послужит стимулом для резкого роста спроса и цен на недвижимости. Рынок продолжает оставаться чувствительным к покупательской способности граждан.
Олег Репченко, руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», предупреждает, что рассчитывать на активизацию спроса после снижения ключевой ставки не стоит. По его мнению, когда ставки повышаются, люди торопятся брать кредиты, даже под более высокие проценты, в ожидании дальнейшего роста. Однако, когда ставки начинают снижаться, большинство предпочитает ждать еще большего падения, оставаясь на своей позиции.
Репченко также указывает на то, что, даже если ЦБ начнет снижать ключевую ставку, это произойдет постепенно. Это создает риск, что ипотечные заемщики, кроме тех, кому срочно нужно новое жилье, останутся в режиме ожидания, что дополнительно притормозит продажи. Кроме того, пока ставки по депозитам остаются высокими, недвижимость остается менее привлекательной для вложений для большинства владельцев средств на банках, что делает дальнейшие инвестиции в недвижимость маловероятными.
