Екатерина Крапивина, директор по продажам агентства «Villagio Realty», поделилась ключевыми трендами на рынках городской и загородной недвижимости.
По ее оценке, обширное предложение на сегменте элитной загородной недвижимости Подмосковья создает ложное впечатление о его насыщенности. Агентство, основанное в 2018 году, изначально сосредоточилось на загородной недвижимости, однако с ростом интереса клиентов расширило свои услуги, включив городское и зарубежное жилье.
В интервью агенту «РБК-Недвижимости» Крапивина отметила изменения в предпочтениях покупателей, которые начали терять интерес к многоэтажным новостройкам в Москве, что связано с изменениями в этом сегменте.
Она также рассказала о спросе на коттеджи и возможных лидерах на рынке заграничной недвижимости, предполагая, что некоторые страны могут добиться успеха на этом поприще, подобного ОАЭ.
Важным аспектом работы агентства является возможность находить недвижимость клиента среди различных предложений, независимо от девелопера, что подчеркивает высокую профессиональную ориентацию компании на клиентский сервис.
Мы уверены, что наш подход и лояльность к клиентам способствовали быстрому росту компании. В 2022 году мы создали департамент по работе с международной недвижимостью, а к середине 2024 года открыли управление городской недвижимости. Сегодня Villagio активно выходит на рынок Рублевского направления, предлагая премиальные загородные объекты в одном из самых популярных районов Подмосковья, отмечая высокий спрос на элитные резиденции.
В рамках стратегии расширения создается эксклюзивный пул предложений на Рублевке, включая как новые проекты, так и уникальные объекты на вторичном рынке. С начала 2024 года наши продажи составили 20,4 млрд рублей, включая внушительные объемы на зарубежном рынке. Наша компания была удостоена награды от крупного дубайского застройщика, став вторым по объему продаж российским брокером. Внутри страны мы также добиваемся успеха: во второй половине 2024 года мы продали квартир на сумму более 1 млрд рублей от известных московских девелоперов в элитном сегменте.
Сроки выхода на сделку с клиентами обычно короткие. Наши аналитики выяснили, что 75% клиентов посещают показы в течение первых двух недель после обращения. Поскольку процесс выбора недвижимости индивидуален и зависит от различных факторов, иногда встречаются и долгие поиски. Например, один клиент искал загородную недвижимость целых три года, рассматривая множество вариантов, прежде чем принял решение о покупке.
Клиент ощущал, что скоро произойдут изменения: либо цена на недвижимость снизится, либо появится более выгодный вариант. Специалист агентства продемонстрировал, как рынок недвижимости изменился за последние три года. Клиент увидел, что цены растут, и если бы он сделал покупку раньше, то уже начал бы получать доход с актива. В итоге сделка была успешно завершена и оказалась выгодной для всех участников. При этом клиент приобрел как новый, так и вторичный объект.
Агентство, работая в разных сегментах рынка — городской, загородной и зарубежной недвижимости, демонстрирует преимущества многопрофильности. Это позволяет находить объекты в любых условиях — от центра мегаполиса до загородных участков. Клиенты, не имея четкого представления о том, что именно хотят купить, получают возможность выбрать между различными вариантами, основываясь на соотношении цены и потенциальной доходности. Часто они начинают с одной сделки, а затем перекидывают инвестиции из одного сегмента в другой с помощью помощи агентства, что способствует выстраиванию долгосрочных отношений.
Таким образом, многие клиенты возвращаются, и около половины новых сделок заключаются по рекомендациям, что свидетельствует о высокой репутации компании. Мы считаем это значительным достижением. Опыт работы с разными форматами недвижимости обогащает понимание рынка в целом и позволяет предлагать клиентам более выгодные и соответствующие их запросам варианты.
В начале 2025 года на рынке загородной недвижимости наблюдается несколько ключевых тенденций. Основным фактором является низкий уровень предложения, несмотря на кажущееся разнообразие объявлений о продаже земельных участков и домов в Подмосковье. Глубокий анализ показывает, что найти подходящий объект оказывается сложнее, чем можно было бы ожидать. Это связано не с дефицитом самих поселков, а с повышенными требованиями покупателей, особенно тех, кто располагает значительным бюджетом.
При выборе загородной недвижимости главным критерием становится место расположения, где особое внимание уделяется статусу района. Западное направление пользуется высоким спросом среди покупателей. Также немаловажными аспектами остаются транспортная доступность и развитая инфраструктура, включая спортивные, развлекательные и образовательные объекты, а также торговые площади. Когда локация удовлетворяет первичным требованиям, настанет очередь второго фильтра — современности архитектуры. Многие загородные поселки уже устарели как с физической, так и с эстетической точки зрения.
Принимая во внимание индивидуальные предпочтения в планировках, становится очевидным, что количество предложений на рынке крайне ограничено. С 2020 года рынок загородной недвижимости рос быстрыми темпами, и фактически наблюдался постоянный рост цен. Однако новые предложения не появлялись достаточным количеством, вынуждая покупателей активно рассматривать вторичное жилье.
Прогнозы на будущее предполагают, что рост цен на загородные объекты будет сохраняться до тех пор, пока не произойдет снижение ключевой процентной ставки, что позволит девелоперам получать проектное финансирование для реализации новых проектов. В текущих условиях с высокими процентными ставками и изменениями в налоговом режиме, для застройщиков становится невыгодным запуск новых строительств с использованием кредитных денег.
К тому же, в 2020 году наблюдалась активность покупателей, стремившихся приобрести загородную недвижимость, чтобы снизить зависимость от карантинных ограничений, что также оказало влияние на рост интереса к загородному рынку.
Ситуация на рынке недвижимости к 2025 году претерпела изменения. Основной объем сделок по-прежнему составляют покупки для проживания, и 60% клиентов ищут недвижимость для себя. Однако доля инвесторов возросла, достигнув 40%.
Ранее инвесторы предпочитали городскому рынку благодаря выгодной ипотеке и росту цен на новостройки, где доходность могла достигать 30-100% от бюджета на старте строительства. Сейчас наблюдается смещение интереса от городского рынка к загородной недвижимости, так как доступная ипотека утратила свою привлекательность, а на городском рынке появились избыток предложений, что снижает спрос.
Отсутствие предложений на загородном рынке создало дефицит, что делает его более привлекательным для инвесторов. Прогнозируется дальнейший рост цен, особенно в премиальном и элитном сегментах, где запасы близки к исчерпанию.
Спрос превышает предложение на вторичном рынке, что вызывает рост цен. Продавцы, видя интерес покупателей из-за недостатка альтернатив, начинают повышать цену на свои объекты. Еще одним фактором роста является подорожание участков земли, где стоимость может достигать 1,5 млн рублей за сотку, что также влияет на цены загородной недвижимости.
Цены на новые жилые комплексы будут расти из-за высоких затрат девелоперов на их строительство. Одним из факторов этого роста является улучшение условий жизни за городом.
Ранее отсутствие хорошей транспортной доступности было значительным препятствием для переезда. Сейчас ситуация меняется: дороги улучшаются, а новые линии метро делают природу более доступной. Люди становятся активнее в поисках жилья, где можно насладиться свежим воздухом, рыбалкой летом и лыжами зимой. Этот комфортный образ жизни становится привлекательным, и за него готовы платить.
Инвесторы начинают обращать внимание на курортные регионы России, такие как Алтай, Пятигорск, Кисловодск, Дагестан и Сочи, поскольку внутри страны наблюдается рост внутреннего туризма. Это создает экономические условия для улучшения уровня жизни в этих местах.
Девелоперы, учитывая такие тенденции, запускают новые проекты и задумываются о расширении своей деятельности. В зависимости от региона, типы жилья могут варьироваться: в Алтайских горах подходят виллы, в Пятигорске популярны апартаменты благодаря лечебным курортам, а в Сочи востребованы и те, и другие.
Стоит отметить, что компания также продает недвижимость в Объединенных Арабских Эмиратах и Омане. Если рынок ОАЭ хорошо известен, то Оман представляет интерес как менее насыщенный рынок. Здесь инвестиции меньше, и можно приобрести квартиру по сравнительно доступной цене — от $100-150 тыс. Это дает возможность большему количеству людей войти в рынок недвижимости.
Оман привлекает бизнесменов благодаря свободным экономическим зонам и льготному налогообложению. Это создает благоприятные условия для развития бизнеса и привлечения экспатов со всего мира.
Стабильная валюта, фиксированная к доллару, и возможность выхода на новые рынки делают страну привлекательной для инвестиций.
Одним из главных преимуществ является получение резидентской визы при покупке недвижимости: на два года за любую сумму, на пять лет при покупке свыше $1 млн и на десять — свыше $1,3 млн. Это увеличивает спрос на недвижимость в стране.
Дополнительно стоит отметить более комфортный климат в Омане по сравнению с жарким летом в Эмиратах. Ожидается, что инвестиции в недвижимость будут расти, так как покупатели стремятся перепродать приобретенные объекты через несколько лет и заработать на разнице в цене.
