Изменения на рынке недвижимости серьезно трансформировали облик крупных инвесторов в коммерческую недвижимость. Эпоха традиционных рантье завершилась, уступив место новым игрокам, осознающим возможности заработка на недвижимости, считает Саян Цыренов, директор практики M&A и развития бизнеса в недвижимости «Технологии доверия».
Прошедший 2024 год стал подтверждением этих тенденций: рынок коммерческой недвижимости в России зафиксировал рекорды по объемам инвестиций, выполнив значительные сделки на фоне высокой ключевой ставки. Эти факторы сигнализируют о продолжающейся трансформации рынка.
Коммерческая недвижимость требует значительных капиталовложений, и профессиональные инвесторы, как правило, используют долговое финансирование для увеличения доходности. В условиях низких ставок объем рынка увеличивался, но при высоких ставках наблюдается стагнация.
Тем не менее, в условиях текущих высоких ставок объем инвестиций в недвижимость также достиг рекордного значения, превысив 1 триллион рублей. Значительная часть этого объема, около 40%, пришлась на сделки по покупке готовых и строящихся офисов, включая крупнейшие сделки по приобретению знаковых штаб-квартир.
Эта динамика свидетельствует о том, что, несмотря на трудности, рынок продолжает развиваться и привлекать внимание инвесторов.
ОАО «РЖД» завершило сделку по приобретению новой штаб-квартиры в Москва-Сити, площадь которой составляет около 360 000 кв. м. Центральный банк России также запланировал переезд в бизнес-центр «Слава» площадью около 150 000 кв. м, а компания РВБ объявила о покупке строящегося небоскреба площадью более 200 000 кв. м.
Кроме этих крупных сделок, на рынке видно и другие значимые покупки: структура «Лукойла» приобрела БЦ AFI2B с площадью 50 000 кв. м, «Технополис Москва» — БЦ «Стратос» площадью 78 000 кв. м, а группа «ЭФКО» приобрела БЦ «Аркус IV» на 25 000 кв. м. Всё это подчеркивает возрастающий интерес к офисным помещениям и подтверждает тренды на рынке коммерческой недвижимости.
За последние два года наблюдается нарастание спроса на офисы под собственное размещение, а крупные корпорации и государственные структуры становятся заметными игроками на этом рынке, обладая значительными источниками капитала. Также, активно растет число управляющих компаний, которые инвестируют средства пайщиков.
Хотя сбор средств в фонды сейчас замедлен из-за высоких депозитных ставок, краткосрочный характер данной ситуации говорит о том, что рост интереса к долгосрочным инвестициям останется. Управляющие компании такие как «Современные фонды недвижимости», «Парус Управление активами» и «Сбережения плюс» продолжают привлекать капитал и инвестировать, минимально прибегая к кредитным средствам.
Параллельно наблюдается спад в приобретении активов от иностранных инвесторов, что также влияет на динамику рынка.
Несмотря на уменьшение числа активов на продажу, в прошлом году сделки продолжали закрываться, даже с учетом ужесточения условий выхода иностранных инвесторов из недружественных стран.
Значительный дисконт делает такие сделки привлекательными при текущих ставках на заемный капитал. Многие инвесторы, ранее не занимавшиеся недвижимостью, начали активно участвовать в таких сделках и становятся крупными рантье.
Примером этому служит компания «Кама Капитал», купившая крупный бизнес-центр «Метрополис» площадью более 100 000 кв. м и портфель торговой недвижимости Ceetrus на более 300 000 кв. м.
Эти изменения на рынке недвижимости significantly изменили структуру крупных инвесторов. Эпоха традиционных рантье завершилась, уступив место новым игрокам, осознавшим возможность заработка на недвижимости.
В условиях высоких процентных ставок инвесторам сложно, но рынок недвижимости продолжает показывать рекорды, что подтверждает его устойчивость.
