В 2024 году Кыргызстан наблюдает значительный строительный бум, как свидетельствуют данные, предоставленные соучредителем группы республиканских стройкомпаний Рафгатом Хантимеровым. Введено в эксплуатацию более двух миллионов квадратных метров жилья, что является значительным ростом, поскольку в прошлом этот показатель не превышал миллиона. Ожидается, что в 2025 году объемы строительства продолжат увеличиваться, чему способствует активная позиция государства в области жилой недвижимости.
Особое внимание уделяется сегментам «Эконом», «Комфорт» и «Комфорт плюс». Госипотечная компания (ГИК) будет играть ключевую роль в обеспечении населения доступным жильем, что, по мнению эксперта, сделает данный сектор рынка менее привлекательным для частных застройщиков, которые сосредоточатся на элитной недвижимости - бизнес- и премиум-класса.
Стоимость квадратного метра доступного жилья сейчас колеблется от 700 до 800 долларов, в то время как цена в сегменте элитного жилья стартует от 1000 долларов. За последний год цены в Бишкеке увеличились на 20%, а с 2020 года - почти на 60%. Это объясняется удвоением стоимости строительных материалов и услуг, включая кирпич, арматуру и древесину. Например, цена на монолитные работы возросла с 900-1000 сомов до 2000 сомов, что влияет на общую стоимость квадратного метра.
Согласно расчетам Рафгата Хантимерова, себестоимость жилья бизнес-класса в Кыргызстане составляет от 800 долларов за квадратный метр. Рынок недвижимости сейчас стабилизируется, однако ожидается среднегодовой рост цен на уровне 20%. В будущем стоимость жилья в бизнес- и премиум-сегментах может стартовать от двух тысяч долларов за квадратный метр без отделки.
Фокус на Бишкеке и Оше объясняется тем, что это главные центры внутренней миграции. Столица расширяется в южном, восточном и западном направлениях, где особое внимание уделяется развитию инфраструктуры и жилых комплексов. Особенно наблюдается интерес к малогабаритным квартирам до 40 квадратных метров, что способствует снижению цен и упрощению обслуживания жилья.
Городская политика ориентирована на рациональное использование земельных ресурсов: приоритет отдается многоэтажному строительству с обязательным включением социальных объектов, таких как детские сады и школы. На встрече по поводу реновации в Бишкеке было подчеркнуто, что важно найти баланс, сохраняя значимые здания, но одновременно предусмотреть механизм выкупа земельных участков, чтобы не препятствовать развитию.
Рафгат Хантимеров указал на необходимость реновации в городах, что поможет решать проблемы, возникающие при расширении дорог и обновлении социальных объектов. Он отметил, что многие здания в центре города не реставрировались более 50-60 лет и находятся в аварийном состоянии. Реставрация таких объектов нецелесообразна, поэтому лучше возводить современные многоквартирные дома с комфортом для жителей.
Однако необходимо выделять и уникальные архитектурные памятники, которые не только обладают историческим значением, но и должны быть сохранены.
Жоомарт Мураталиев обратил внимание на то, что строительные компании сейчас становятся более внимательными к подготовке кадров. С увеличением объемов застройки квалифицированные специалисты становятся особенно ценными на рынке. Это, в свою очередь, сказывается на качестве работ и окончательной стоимости недвижимости. По его словам, большинство кадров составляют местные специалисты. Хотя имеется и иностранная рабочая сила, их роль чаще всего ограничивается вспомогательными задачами.
Также активно развиваются социальные инициативы, направленные на создание жилья для сотрудников и улучшение условий труда на стройплощадках. Глава агентства недвижимости Елена Гононова прогнозирует, что стоимость жилья в 2024 году вырастет на 20 процентов, что логично с учётом реальной инфляции, составившей около 20 процентов в прошлом году. Эти данные подтверждают текущие тенденции на рынке недвижимости.
Недвижимость в Бишкеке переживает нестабильные времена. После influxа иностранных граждан стоимость аренды резко возросла, что повлияло на цены на продажу жилья.
Многие продавцы, надеясь на удачу, подняли цены в ожидании покупателей. Это создало эффект домино: люди, видя завышенные цены, стали устанавливать аналогичные.
Например, трехкомнатные квартиры 105-й серии в районе «Асанбай» часто выставляются за 110 тысяч долларов, и когда их спрашивают о цене, владельцы отвечают, что просто «пробуют».
На рынке наблюдается явный дисбаланс: в начале 2025 года количество сделок заметно снизилось. Примерно 80% запросов поступает от тех, кто намерен продать одно жилье для покупки другого, однако многие ожидают более подходящего момента из-за неопределенности в ценах.
В данной ситуации преобладает ситуация, когда объекты с несоответствующими ценами могут найти покупателей, а те, что выставлены по адекватной стоимости, остаются без спроса.
Такие противоречия формируют огромный диапазон цен, который никогда ранее не наблюдался за 22 года моего опыта на этом рынке," – отметила эксперт Елена Гононова.
