На фоне высоких ключевых ставок ипотека по-прежнему остается дорогой, что сдерживает покупательскую активность. Тем не менее, видны и первые позитивные признаки: замедление инфляции, возможное смягчение денежно-кредитной политики со стороны Банка России и подготовка новых мер поддержки со стороны правительства.
В период с 2020 года по первую половину 2024 года российский рынок первичной недвижимости демонстрировал активный рост благодаря доступной льготной ипотеке. Согласно данным Росстата, средняя цена квадратного метра в новостройках возросла в 2,3 раза.
Однако ситуация изменилась после закрытия госпрограммы в июле 2024 года и повышения ключевой ставки. Правительство объяснило отмену льготной программы необходимостью охладить рынок и не допустить формирования пузыря. Несмотря на это, цены на недвижимость не упали — год спустя они продолжают расти, хоть и медленно.
По данным СберИндекса, средняя цена квадратного метра с января по май 2025 года увеличилась незначительно — всего на 1,2 тысячи рублей, составив 172,3 тысячи рублей. Аналитики отмечают, что годовые темпы роста цен также замедляются: если в марте новостройки подорожали на 8,4% по сравнению с прошлым годом, то в апреле этот показатель снизился до 7,7%.
Эксперты, опрошенные «Рамблером», считают, что текущее состояние рынка указывает на стагнацию, где резкие ценовые изменения остались позади, и значительного снижения цен не ожидается.
В настоящее время ипотека остается недоступной для многих, несмотря на недавнее снижение ключевой ставки до 20%. Ипотечные ставки все еще высоки, что заставляет потенциальных покупателей откладывать покупку жилья. Даже после снижения основной ставки банки корректируют ипотечные предложения лишь незначительно, не превышающему 3,5%. Ситуация на рынке жилья не изменится, пока ключевая ставка не достигнет 16-17%, говорит Денис Коноваленко, управляющий партнер компании «Прайм Лайф». Основным катализатором рынка остаются адресные льготы, независимые от рыночных ипотечных ставок.
С другой стороны, девелоперы сталкиваются с ростом себестоимости строительства и не могут снизить цену на квадратный метр. Даже при уменьшении спроса, по данным опрошенных девелоперов, у них нет запаса для понижения цен. Они продолжают придерживаться проектного финансирования, следуя строгим требованиям к наполнению эскроу-счетов. Это приводит к тому, что застройщики используют скидки и рассрочки, чтобы стимулировать интерес покупателей, вместо снижения цен на жилье напрямую.
Как подчеркнул Алексей Артошин, коммерческий директор компании «Главстрой Регионы», девелоперы вынуждены находить альтернативные способы поддержания интереса к своим проектам.
Накопленный отложенный спрос, ожидающий оптимальных условий для реализации, наряду с ростом себестоимости девелоперских проектов, свидетельствует о будущей тенденции роста цен на недвижимость.
По словам Александра Тернющенко, директора по продажам СК DOGMA, хотя могут быть локальные снижения цен, они не окажут значительного влияния на общий тренд. В то же время, снижение объемов строительства также сказывается на рынке.
Высокая ключевая ставка затрудняет ситуацию как для покупателей, так и для застройщиков, заставляя ставки по кредитам на строительство достигать 28%. Это делает кредитование убыточным для многих инвесторов.
По данным ДОМ.РФ, в первом квартале 2025 года наблюдается сокращение новых проектов на 24% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, что может привести к дефициту предложений через 1-2 года и, как следствие, к новому витку повышения цен.
В среднесрочной перспективе данная ситуация является рискованной для застройщиков: снижается маржинальность, отставание в продажах от планов, а обязательства по кредитам остаются. При этом государство не намерено в ближайшее время снижать ключевую ставку до уровня, который мог бы поддержать отрасль.
Дорогие кредиты, как для застройщиков, так и для покупателей, продолжают оказывать влияние на стоимость жилья и спрос. Состояние рынка остается напряженным, о стабилизации говорить преждевременно.
Однако, как отмечает Владимир Прохоров, член генсовета «Деловой России» и владелец ГК «Удача», государство рассматривает новые меры поддержки как для строительных организаций, так и для граждан в части кредитования. Эти меры позволят более точно оценить ситуацию после их применения.
Власти также обсуждают дополнительные меры для стимулирования спроса, чтобы избежать волны банкротств. Одной из инициатив весной стало расширение программы семейной ипотеки для семей с детьми до 14 лет и семей участников специальной военной операции, а также субсидирование ставок по проектному финансированию.
На депозитах у граждан скоплены значительные средства, которые могут быть направлены на рынок новостроек. Постепенные изменения в кредитной политике могут способствовать плавному росту цен, тогда как резкие изменения вызовут негативные последствия для рыночной стабильности.
Без новых мер ожидается, что в летние месяцы ценовая динамика останется на уровне 0,5–1% в месяц, и застройщики прибегнут к скидкам для поддержания продаж, отмечает Денис Бобков, руководитель управления маркетинга и аналитики ASTERUS.
Летний период традиционно является временем спада на рынке жилья, так как многие покупатели уезжают в отпуск, что приводит к снижению числа сделок. Тем не менее, директор по ипотечным продажам ГК «А101» Рустам Азизов отмечает, что в последние годы такая сезонность стала менее выраженной.
Летний спад спроса на недвижимость, как правило, не превышает 10–15% по сравнению со среднегодовыми показателями. Однако иногда рынок показывает нестандартные тенденции, как это произошло в июне 2024 года, когда наблюдался повышенный интерес к ипотечным продуктам на фоне отмены массовой льготной ипотеки. Это указывает на то, что традиционные сезонные колебания способны подчиняться значительным внешним факторам, таким как изменения в ипотечном регулировании и макроэкономика.
Июнь оказался необычным также из-за снижения ключевой ставки Центробанком, что ожидал рынок. Полноценный перезапуск рыночной ипотеки потребует, чтобы ставка составила около 12%, что маловероятно в ближайшие месяцы. Однако, как уже сообщили ведущие финансовые учреждения, ставки по депозитам будут снижены, прогнозируемо до 17%. Это создаст дополнительные стимулы для инвестиций в недвижимость, заявляет Рустам Азизов, директор по ипотечным продажам в ГК «А101».
Говоря о перспективах 2025 года, эксперты полагают, что летние месяцы могут ознаменовать переломный момент для рынка недвижимости, после чего цены могут начать расти. С учетом возможного дальнейшего удешевления ипотеки, массовый сегмент жилья может отойти от снижения и начать незначительный рост цен в пределах 3–5% в наиболее востребованных локациях. В условиях высоких инфляционных ожиданий недвижимость вновь рассматривается как способ сохранения капитала, что привлекает инвесторов, которые ранее ориентировались на более безопасные финансовые инструменты, подчеркивает Валерий Кубасов, исполнительный директор агентства «Новактив».
Таким образом, демонстрируя различные факторы, влияющие на рынок, аналитики прогнозируют его активное развитие в ближайшие годы, особенно в свете ожиданий снижения процентных ставок и рост интереса к жилью как к инвестиционному инструменту.
Согласно мнению большинства экспертов, даже с введением новых стимулирующих мер от государства, пройдет некоторое время, прежде чем механизмы начнут действовать. Ожидается, что ощутимые результаты будут заметны не раньше осени. Это касается и перспективы снижения ключевой ставки Центральным банком на заседании 25 июля, что может позволить застройщикам уменьшить объем субсидирования ипотечных кредитов и рассрочек.
Уменьшение рисков может привести к незначительному снижению цен на жилье. Таким образом, в летний период не прогнозируются серьезные колебания цен, однако уже сейчас закладываются предпосылки для стабилизации рынка и увеличения покупательской активности.
По мнению Максима Самсонова, генерального директора Tashir Estate, при наличии финансовых возможностей стоит рассмотреть покупку жилья, особенно объектов с хорошими скидками, поскольку вряд ли стоит ожидать более низких цен в будущем.
Снижение ключевой ставки Центробанком воспринимается как важный сигнал для рынка недвижимости. При дальнейшем смягчении денежной политики инвесторы могут начать переводить средства из депозитов в недвижимость, что потенциально приведет к росту цен на новостройки.
Таким образом, отложить покупку квартиры нецелесообразно — сейчас подходящее время для инвестиций, уверен Георгий Лабинцев, генеральный директор девелоперской компании «Дело». Также лето 2025 года рассматривается как перспективный момент для инвестирования в рынок недвижимости с горизонтом на 2-3 года.
Решение о покупке недвижимости лучше принимать после того, как государство подтвердит свои намерения стабилизировать рынок. Даже если ситуация улучшится, процесс роста цен обычно сопровождается временным лагом.
Ожидается, что цены на недвижимость останутся стабильными летом 2025 года, возможно, с незначительным снижением в отдельных проектах. В это время возможен переход от стагнации к росту, но драйверы роста, такие как доступные кредиты и меры поддержки, пока не активизировались.
При благоприятных условиях, например, если правительство продлит действие семейной ипотеки и Центробанк снизит ключевую ставку, рост цен может начаться уже осенью. Если же летом ситуация не улучшится, застройщики будут сохранять ценовые уровни за счёт скидок и рассрочек.
Однако дефицит нового жилья и сокращение объёмов ввода могут изменить ситуацию в 2026–2027 годах, что сделает дальнейший рост цен более вероятным.
Для тех, кто ищет квартиру сейчас, стоит обратить внимание на предложения со скидкой и рассмотреть такие инструменты, как рассрочка или семейная ипотека.
