В связи с повышением ключевой ставки Банка России до 21%, доступность ипотеки значительно снизилась, что заставило многих откладывать сделки с жильем в Москве.
Аналитики рынка недвижимости подчеркивают, что ждать серьезного снижения цен на квартиры как на первичном, так и на вторичном рынках в первом полугодии 2025 года не следует. Возможно, подешевеют лишь переоцененные объекты.
На вторичном рынке ценовая динамика остается стабильной, что подтверждается данными исследования «Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru». В прошлом году не было отметок о заметном изменении цен, а по итогам 2024 года рост стоимости квадратного метра жилья составил всего 0,8%.
С учетом инфляции, которая в 2024 году составила 9,5%, можно говорить о фактическом снижении цен на квартиры на 8,7%. Стагнация цен при инфляции свидетельствует о реальном падении стоимости жилья.
Причиной таких тенденций является недоступная ипотека, что снизило спрос и повлияло на пересмотр цен. Эта ситуация, как предполагают эксперты, будет продолжаться.
В 2025 году существует вероятность снижения цен на вторичные квартиры на 10-15%, что будет зависеть от конкретного объекта.
Переоцененные квартиры могут значительно подешеветь, тогда как адекватно оцененные могут сохранить свою стоимость.
На первичном рынке в данный момент нет признаков снижения цен, и они находятся в стагнации.
Длительность этой ситуации зависит от объема государственной поддержки застройщиков.
Возможные сценарии развития включают снижение цен застройщиками или внедрение новых ипотечных схем, а также возможные банкротства и переход объектов под государственный контроль.
Эксперты отмечают, что на рынке жилья сформировался ценовой пузырь, который рано или поздно должен сдуться.
Как именно это произойдет, будет зависеть от хозяйственной политики государства и действий Центробанка.
Екатерина Ломтева, генеральный директор компании «Ricci| Жилая недвижимость», подчеркивает, что многие девелоперы откладывают новые проекты из-за охлаждения рынка, что не увеличивает предложение и помогает удерживать цены на текущем уровне.
Она также указывает на то, что снижение цен на первичном рынке не предвидится из-за роста себестоимости строительства и высоких затрат на проектное финансирование.
В долгосрочной перспективе стоимость недвижимости в Москве, как на первичном, так и на вторичном рынках, показывает тенденцию к росту, за исключением краткосрочных периодов экономической нестабильности, заключил Роман Соколов, директор по продажам Est-a-Tet.
Прогнозы на 2025 год остаются неизменными, и эксперты отмечают, что рынок ипотеки в ближайшее полугодие вряд ли изменится кардинально.
С точки зрения Центробанка, ключевая ставка в текущем году составит 17–20%, на 2026 год она снизится до 12–13%, а только в 2027 году ожидается уровень 7,5–8,5%. Это говорит о том, что высокие ставки и недостаток доступных ипотечных кредитов будут актуальны еще долго, считает Репченко.
Даже если ставки начнут снижаться, это будет происходить медленно и незначительно. Уменьшение ставки с 25% до 20% не станет решением проблемы, и ипотека останется неподъемной, что затруднит продажи.
Возможные меры, выдвинутые в послании президента Федеральному собранию, такие как расширение семейной ипотеки на вторичный рынок, могут внести изменения. В таком случае рынок может немного оживиться к 2025 году, но возвращение к активности покупателей, наблюдавшейся в 2020–2024 годах, маловероятно, по словам Руслана Сырцова, управляющего директора компании «Метриум».
Примечательно, что даже краткосрочное использование кредита может обернуться значительными переплатами. При ставке в 30% за год заемщик выплатит почти треть стоимости квартиры.
Ипотека оправдана в ограниченных случаях, например, при обмене жилья с небольшой доплатой. Тем не менее, важно стремиться к быстрому погашению займа из-за высокой ставки, подчеркивает Ольга Гусева, директор компании Key Capital.
Роман Соколов, управляющий директор компании «Метриум», подчеркнул, что в нынешних условиях переплата и ежемесячные платежи по ипотеке могут существенно превышать затраты на аренду.
Однако существуют различные финансовые инструменты, которые могут облегчить покупку жилья. К ним относятся льготные ипотечные программы, такие как семейная ипотека и программы для госслужащих, а также рассрочки от застройщиков и trade-in, позволяющие обменять старую квартиру на новую.
Эти механизмы делают возможным приобретение имущества даже без полной суммы. Соколов добавил, что при оформлении ипотеки сейчас, у заемщиков будет возможность рефинансировать кредит в будущем, когда ставки могут снизиться.
Однако в это время цены на жилье, скорее всего, вырастут, что может сделать выгодным приобретение жилья сейчас, несмотря на высокие ставки.
Екатерина Ломтева также отметила важность быстрого использования возможностей семейной ипотеки, так как она может стать недоступной в будущем из-за роста детей и изменений в условиях программы.
Она предостерегает от задержек в покупке, так как высокая инфляция и рост цен обесценивают сбережения.
Аналитики рекомендуют не откладывать решение о приобретении жилья, особенно если у вас есть необходимые средства, так как в дальнейшем это может привести к потере возможностей для покупок или увеличению ипотечных ставок.
Недвижимость представляет собой надежный инструмент для снижения инфляционных рисков.
Приобретение объекта на ранних этапах строительства может значительно увеличить его стоимость к окончанию проекта.
В ситуации растущего рынка аренды, где наблюдаются высокие арендные ставки и ограниченное предложение, инвестирование в жилую недвижимость также может оказаться выгодным.
Важным аспектом является возможность использования программ рассрочки от застройщика при покупке на первичном рынке.
Также стоит рассмотреть рыночную ипотеку, что позволит выделить свободные средства на отделку и меблировку, а часть оставить на депозит для снижения расходов по ипотечному кредиту.
С повышением ключевой ставки Банком России, доходности по вкладам стали опережать рост цен на недвижимость.
Например, в 2024 году цены на квартиры в строящихся домах в Москве возросли на 7,8%, что ниже уровня официальной инфляции.
Инвесторы, которые приобрели квартиры для сдачи в аренду, могли рассчитывать на дополнительный доход в размере 6-7%.
Однако важно учитывать время и возможные изменения ключевой ставки, так как максимальные доходности от депозитов чаще всего достигаются на краткосрочных вложениях.
Проведение анализа и осознанный выбор помогут в реализации благоприятных инвестиционных стратегий.
Специалисты компании Nikoliers провели анализ инвестиционных возможностей на примере квартиры стоимостью 15,5 млн руб. Они оценили разницу в доходности от полного вложения указанной суммы на депозит и комбинированного подхода, заключающегося в размещении 10,85 млн руб. на депозит и покупке квартиры в рассрочку за 4,65 млн руб.
В расчетах учитывались депозиты, один из которых предполагает возможность снятия средств на сумму 1,2 млн руб., а второй — остаток 10,85 млн руб. При ставке 19% годовых через два года доход по депозиту составит 39,9% с учетом налогов, а при использовании рассрочки доход окажется немного ниже — 26,8%, не учитывая возможный рост стоимости квартиры.
Региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers, Кирилл Голышев, отметил, что наличие финансовой «подушки безопасности» и значительной суммы на депозитах может предоставить некий зазор для маневра, однако это также ограничивает возможность диверсификации сбережений.
Важно учитывать, что система страхования вкладов защищает только сбережения до 1,4 млн руб. в одном банке, что создает риск при попытке разместить сумму, равную стоимости квартиры. Выбор надежного банка с высокой процентной ставкой может повлечь за собой риски, которые исключаются при инвестициях в жилую недвижимость, являющуюся твердым активом, защищающим капитал от гиперинфляции и других финансовых рисков.
При покупке квартиры в рассрочку и использовании сберегательного счета рекомендуется выбирать депозит с ежемесячной капитализацией для регулярной фиксации доходности, отмечает эксперт.
Выбор зависит от обстоятельств и целей приобретения. В настоящее время сделки на рынке новостроек кажутся более привлекательными благодаря их правовой прозрачности, надежности и возможности инвестиционного роста цены в процессе строительства.
Также стоит отметить отсутствие риска морального устаревания жилья и широкий выбор программ рассрочек и семейных ипотек. Однако следует помнить, что не существует единого подхода, так как каждая жизненная ситуация уникальна.
Другим выгодным вариантом является приобретение квартиры через переуступку, когда инвесторы реализуют объекты в уже построенных домах. Это может быть выгоднее, чем покупка непосредственно у застройщика, на 10–15%.
Стоит отметить, что на вторичном рынке цена квартир зачастую ниже на 20–40% по сравнению с первичным, и касается это жилья сопоставимого качества с новостройками.
В случаях, когда ипотека или рассрочка не являются необходимыми, стоит рассмотреть именно квартиры на вторичном рынке как более выгодный вариант.
На фоне старения жилого фонда наблюдается рост спроса на новое жилье, что ведет к высокой ликвидности новостроек по сравнению с вторичным рынком.
По мнению экспертов, несмотря на привлекательность вторичного жилья, его долгосрочная ликвидность может пострадать из-за конкуренции новостроек и повышения стандартов строительства.
Покупка квартиры должна основываться на финансовых возможностях и целях покупателя. Тем, у кого уже есть средства, рекомендуется не откладывать покупки, поскольку инфляция и рост цен обесценивают рублевые сбережения, а стоимость жилья продолжает расти.
Ожидание может снизить шансы на покупку в будущем. Однако, для тех, кто планирует приобретение жилья с помощью кредита, текущие высокие ипотечные ставки могут сделать покупку менее выгодной, по сравнению с арендой.
Важно рассмотреть альтернативы, такие как «льготная ипотека», «рассрочка от застройщика» или «обмен старой квартиры на новую». Эти варианты позволяют совершать покупки даже при недостатке средств.
На вторичном рынке можно найти подходящие предложения, особенно для тех, у кого есть значительная сумма для первоначального взноса, что делает такие инвестиции выгодными для аренды.
Тем не менее, несмотря на инвестиционную привлекательность недвижимости, депозиты в банках зачастую остаются более выгодными, хотя здесь присутствуют свои риски.
