Сектор light industrial становится «новой нефтью» для коммерческой недвижимости в России, предоставляя пространство для легких производств, складов и научно-технических предприятий. В Московском регионе наблюдается невероятный рост спроса, который превышает предложение в 20 раз.
Это создает условия для увеличения арендных ставок и стоимости активов, что делает этот рынок привлекательным для инвесторов. С правильной стратегией доходность может составлять до 40% на этапе строительства и до 20% через арендные платежи. Однако специалисты подчеркивают, что действовать следует быстро, так как условия на рынке меняются в связи с ростом ставок и конкуренции.
Новые проекты в формате light industrial в основном реализуются в Новой Москве и Подмосковье, в то время как в самой Москве для легкого производства всё еще часто используются устаревшие здания в промышленных зонах. За последние годы начали развиваться многоэтажные производственные и складские комплексы, а также технопарки, но этих объектов по-прежнему не хватает.
Основная причина роста спроса на light industrial связана с трансформацией промышленных зон. Девелоперы активно инвестируют в переделку бывших заводов и промышленных территорий, хотя новые жилые зоны и бизнес-центрыRarely предлагают производственные площади. Это оставляет малый и средний бизнес без адекватных помещений для своей деятельности, что подчеркивает необходимость дальнейшего развития этого сегмента.
Вторым значимым фактором в развитии рынка производственных площадей является растущий спрос на современные объекты, включая те, которые связаны с контрактным производством. Компании, работающие в различных сферах, требуют улучшенной инфраструктуры, что стимулирует активное расширение производственных площадей малого и среднего бизнеса, особенно в рамках программы импортозамещения.
Это также подталкивает к поиску новых эффективных форматов для бизнеса. Кроме того, операторы электронной торговли все чаще обращаются к производственным площадям, что дополнительно увеличивает спрос на средне- и мелкоформатные объекты, поскольку они ориентированы на удобное расположение, например, недалеко от МКАД и ключевых транспортных маршрутов.
Согласно прогнозам NF Group, к концу года объем рынка помещений light industrial класса A и B в Московском регионе составит около 0,5 млн кв. м. Однако, по их данным, ввод новых объектов существенно не увеличивается. В условиях жесткой денежно-кредитной политики и повышающейся себестоимости строительства замедляются темпы реализации новых проектов, что также приводит к низкому уровню вакансий в уже существующих объектах.
По данным IBC Real Estate, по состоянию на первый квартал 2025 года, свободные площади в существующих light industrial объектах составили 74 000 кв. м, из которых 68 000 кв. м принадлежат объектам класса A. Данная ситуация подчеркивает актуальность выбора местоположения и форматов объектов для успешного функционирования в современных рыночных условиях.
В 2024 году общий объем спроса на объекты формата light industrial перевалил за 3,3 млн кв. м, сообщает девелопер Parametr. Прогнозы Константина Фомиченко указывают на то, что баланс спроса и предложения на этом рынке будет достигнут не ранее 2027 года, после завершения текущих строительных проектов, что приведет к увеличению объема этого сегмента до 3–3,5 млн кв. м.
Микаэл Казарян отмечает, что смягчение денежно-кредитной политики может стабилизировать темпы строительства и повысить доступность предложений на рынке, который в настоящее время испытывает дефицит.
Это затрагивает не только Подмосковье, но и технопарки Новой Москвы. По мнению Дениса Колокольникова, дефицит объектов уже оказывает влияние на рост арендных ставок. Арендные ставки на light industrial объекты растут быстрее, чем на классические склады big box, что увеличивает их инвестиционную привлекательность.
В I квартале 2025 года ставки аренды на объекты light industrial класса А достигнули 14 850 руб./кв. м в год, с ростом на 24% по сравнению с предыдущим годом. К концу года прогнозируется дальнейшее повышение до 15 200 руб./кв. м.
Инвесторам стоит четко определить свою стратегию вложений в light industrial: рассматривать ли это как краткосрочные спекулятивные инвестиции или долгосрочные вложения.
Объект «light industrial» может быть приобретен на этапе строительства с целью последующей перепродажи. В течение 12-18 месяцев, необходимых для завершения строительства, стоимость актива может вырасти на 20-40%.
При вложении 50 миллионов рублей, что является минимальным порогом для инвестиций, предполагаемая прибыль может составить от 10 до 20 миллионов рублей, согласно оценкам экспертов.
В случае долгосрочной стратегии, прибыль формируется за счет аренды существующего объекта, где доходность может достигать 20% годовых, а срок окупаемости составляет около 7 лет.
Здесь стоит отметить, что в «light industrial» предпочтение отдается долгосрочным договорам аренды (3-7 лет) с возможностью индексации арендных ставок, что позволяет повысить общую доходность и гарантирует стабильный арендный поток.
По словам Константина Фомиченко, управляющего партнера Parametr, даже с учетом привлекательных показателей доходности от роста стоимости актива, многие инвесторы все же ориентируются на стабильный доход от арендного бизнеса.
Формат «light industrial» востребован, так как предприятия малого и среднего бизнеса стремятся покинуть старые и некачественные помещения. Кроме того, резиденты таких объектов обычно представляют собой производственные компании с годовым оборотом от 1 миллиарда рублей, что дополнительно гарантирует качество и надежность арендаторов.
Существует мнение, что light industrial недвижимость подходит только для малого и среднего бизнеса, что создает ошибочное представление о финансовой устойчивости таких арендаторов. Однако на практике резиденты в этом сегменте чаще представляют собой компании с установленным бизнесом, в основном из B2B, многие из которых занимают лидирующие позиции в своих отраслях. Простой уход из бизнеса компании, которая инвестировала в дорогостоящее оборудование, едва ли возможен и труден.
Для успешных инвестиций в недвижимость важно не только выбрать правильный объект, но и рассмотреть его расположение и стоимость. В сегменте light industrial ключевыми факторами являются близость к логистическим маршрутам, доступность общественного транспорта (метро, МЦД) и расположение рядом с крупными населёнными пунктами для привлечения персонала.
Наиболее привлекательны объекты класса A с современными условиями, расположенные вблизи МКАД и ключевых трасс. Опытные инвесторы обращают внимание на такие проекты, как новый промышленный парк РАОС на Новорязанском шоссе, который щедро обеспечивает транспортную доступность. Здесь есть прямой выезд на Рязанское шоссе, в 500 метрах - Новорязанское шоссе, а также близость к станции МЦД-3 «Отдых», откуда до станций метро «Котельники» и «Жулебино» можно доехать на автомобиле за 20 минут.
В непосредственной близости расположены три остановки общественного транспорта, что создает удобные условия для будущих владельцев и арендаторов.
Поблизости находятся города Люберцы, Жуковский и Раменское, что позволит легко решить вопрос с наймом персонала.
Эксперты рекомендуют обращать внимание на проекты, ввод в эксплуатацию которых запланирован не позднее чем через два года, а также проверять статус строительства и наличие необходимых разрешений. Это поможет в дальнейшем при выборе арендаторов или продаже актива.
Например, в промпарке «РАОС» предлагается два здания общей площадью почти 50 000 кв. м, при этом продаваемые блоки начинаются от 1162 кв. м.
Инвесторы смогут приобрести универсальные помещения для производства и хранения, с индивидуальными зонами погрузки и офисами с уже выполненной отделкой. Первая очередь промпарка сдается в конце 2026 года, а старт продаж, когда цены наиболее привлекательные, является оптимальным моментом для инвестиций.
При этом критически важно учитывать репутацию застройщика и его опыт в реализации аналогичных проектов. Наличие успешно завершенных объектов повышает доверие клиентов.
Кроме того, возможность застройщика взять на себя вопросы по техническому обслуживанию, уборке территории и безопасности значительно увеличивает ликвидность и привлекательность объекта для арендаторов.
Эксперты советуют инвестировать в проекты, разработанные девелоперами полного цикла, особенно в сегменте «light industrial». Здесь конкуренция за аренду помещений среди инвесторов заметно ниже, поскольку около 90% объектов покупают конечные пользователи, что сводит к минимуму риск соперничества между инвесторами.
Как подчеркивает Александр Манунин из компании Parametr, в их портфеле находятся 9 промышленных парков в стадии проектирования и строительства общей площадью более 2,5 млн кв. м.
С интересом инвесторов рынок «light industrial» становится более привлекательным для всех его участников. В условиях жесткой денежно-кредитной политики конечные пользователи пересматривают свои стратегии, выбирая арендную модель. Это расширяет предложение качественных площадей для размещения производств.
Тем не менее, эксперты предупреждают о необходимости тщательного выбора объектов, так как цены и конкуренция в этом сегменте продолжают расти.
