Инвестиции в недвижимость в условиях высоких процентных ставок представляют собой особую стратегию, и многие инвесторы задаются вопросом о возможной доходности и преимуществах различных подходов. В беседе с Русланом Надровым, заместителем гендиректора УК «Современные фонды недвижимости», экономический обозреватель «Ъ FM» Олег Богданов выяснил текущие тренды.
В 2024 году пайщики фондов получили рекордные выплаты свыше 25 миллиардов рублей, что связано с высокими ставками на денежном рынке. Перед покупкой объектов фонды размещают капитал на депозитах с высокой доходностью, что позволяет приносить прибыль клиентам даже в условиях повышенной инфляции.
Рост арендных ставок на качественные складские комплексы класса A стал еще одним фактором, способствующим увеличению выплат. Такие активы остаются основными в инвестиционных портфелях фондов, что демонстрирует растущий интерес к закрытым паевым инвестиционным фондам.
Среди прочих категорий недвижимости, складские комплексы занимают 81% от общего объема инвестиций в закрытые ПИФы. Это подтверждает их привлекательность на фоне меняющейся экономической ситуации. Однако важно отметить, что успешные инвестиции зависят от выбора объектов и общего состояния рынка.
Рост рынка интернет-торговли в России связан с увеличенным спросом на качественные логистические комплексы. Маркетплейсы нуждаются в подобных объектах для обеспечения быстрой доставки, что привело к дефициту на рынке складской недвижимости с почти нулевой вакансияцией в прошлом году. Эти условия делают такой вид инвестиций весьма актуальным.
В будущем мы планируем сосредоточиться на двух основных направлениях. Первое — это распределительные и складские комплексы класса A, обладающие высокими стандартами: высота потолков достигает 15 метров, шаг колонн составляет 12 на 24 метра, а полы способны выдерживать нагрузку до 10 тонн. Эти объекты арендуют надежные крупные компании.
Второе направление — инвестиции в центры обработки данных ввиду растущей цифровизации. Потребность в дата-центрах будет только увеличиваться, и это отличная возможность для получения дохода вместе с нашими инвесторами.
Это направление активно обсуждалось на Петербургском международном экономическом форуме, где поднимались вопросы развития искусственного интеллекта и дата-центров, что подчеркивает их важность и будущий потенциал.
Ко всему прочему, стоит отметить, что количество пайщиков в нашей организации возросло с 91 тысячи, что свидетельствует о растущем интересе к инвестициям в эти области.
За последние пять лет в России наблюдается значительный рост интереса к закрытым паевым инвестиционным фондам (ПИФ) недвижимости. Это связано с высокими коэффициентами домовладения: люди доверяют вложениям в недвижимость и ищут альтернативные способы инвестиций, помимо покупки квартир.
Важно отметить, что наши фонды позволяют уменьшить барьер для входа в рынок, предоставляя возможность инвестировать даже с минимальными суммами — например, с 5 рублей можно стать совладельцем коммерческого объекта недвижимости, такого как склад.
Это решение помогает не только привлечь больше инвесторов, но и преодолеть ключевые возражения потенциальных клиентов. Люди получают право собственности на актив, который покупает профессиональный управляющий с необходимой экспертизой, что создает уверенность в целесообразности вложений.
Наша стратегическая задача заключается не только в привлечении инвесторов, но и в их образовании — важно объяснить, как работают наши инструменты.
Мы также акцентируем внимание на удобстве доступа к инвестициям. Упрощение процесса, минимизация порога входа и создание комфортного клиентского интерфейса в банковских приложениях — все это способствует тому, что потенциальные инвесторы могут легко участвовать в инвестиционных проектах.
Таким образом, сочетание образования инвесторов и упрощенного доступа к инвестициям является ключом к росту числа пайщиков и, в конечном итоге, к увеличению совокупной стоимости активов в наших фондах.
Инвесторы часто интересуются ожидаемыми доходностями от вложений в качественную недвижимость, особенно в сравнении с депозитами, учитывая текущие ставки. На сегодняшний день высокие доходности от недвижимости делают её привлекательной для инвестиций. Однако важно не стремиться к краткосрочной выгоде и не привязываться к текущим уровням доходности. Недвижимость, как инструмент длительного инвестирования, отвечает за защиту капитала в долгосрочной перспективе.
При высоких ставках, если объект недвижимости является качественным и востребованным, наблюдается рост арендных ставок. А так как себестоимость строительства постоянно увеличивается, это приводит к удорожанию квадратного метра недвижимости. Таким образом, вложение в недвижимость можно рассматривать как способ защиты от инфляционных рисков.
Например, в период России 2020-2021 годы, когда ставки по депозитам колебались в диапазоне от 5% до 7%, доход от аренды недвижимости наших фондов составлял 10-12%. Это демонстрирует, что даже в условиях низких ставок на депозитах, инвесторы могут рассчитывать на более высокий рентный доход и уверенно чувствовать себя на рынке.
При горизонте инвестирования в 5-10 лет, очевидно, что качественная недвижимость может показать гораздо лучшие результаты по сравнению с другими способами инвестирования. Важно отметить, что недвижимость не является спекулятивным активом, а представляет собой более надежный инструмент для сохранения капитала на длительный срок.
Мы продолжаем придерживаться стратегии покупки высококачественных складских комплексов класса A и расширять наше присутствие в регионах с высоким спросом. Основным критерием выбора объекта является наличие спроса со стороны крупных маркетплейсов, который, в свою очередь, обусловлен высоким доходом на душу населения и плотностью населения в регионе. Такие маркетплейсы склонны работать в регионах не на короткий срок, а на длительную перспективу, что обеспечивает стабильность доходов.
В нашем инвестиционном портфеле представлены фонды для различных категорий инвесторов — как неквалифицированных, так и квалифицированных. Наша основная задача — обеспечить доступ к качественной недвижимости, позволяя инвесторам получать рентный доход и рассчитывать на увеличение стоимости своих вложений через 10 лет.
