Цены на недвижимость в Казахстане вызывают противоречивые мнения: несмотря на зримый рост объявлений, эксперты утверждают, что реальная стоимость квартир и домов падает. Это касается в первую очередь той категории граждан, которые воспринимают стоимость жилья в тенге — их зарплаты и расходы также denominated в этой валюте.
В результате, казахстанцы могут ощутить, что недвижимость становится всё более недоступной. Однако, если перевести цены на недвижимость в доллары или евро, то ситуация оказывается иной: по сравнению с мировыми валютами, жильё в Казахстане дешевеет.
Динамика рынка недвижимости за последние пять лет характеризуется резкими колебаниями — от роста до падения. Пик активности пришёлся на 2021 год, когда был отпущен механизм использования пенсионных накоплений для покупки жилья. Это привело к буму на рынке, в результате которого было совершено 606 тысяч сделок с общим объемом в 40 миллионов квадратных метров. Однако после этого рынок находится на пути к стабилизации.
Для покупателей это означает, что следует учитывать мировые тенденции и адекватно реагировать на изменения в экономике. Для профессионалов в недвижимости знание о том, что цены могут не всегда отражать реальную стоимость, становится ключевым аспектом в принятии решений.
В свете этих событий важно также учитывать влияние цифровизации и развития искусственного интеллекта на рынок. Риелторы должны адаптироваться к новым условиям, чтобы эффективно работать с клиентами и успешно вести свои дела в условиях меняющегося рынка. Все эти факторы будут в дальнейшем формировать рынок недвижимости Казахстана и его привлекательность для инвестиций.
Недавно в Казахстане наблюдается рост рынка недвижимости, с 433 тысяч сделок в 2024 году, что на 17% больше, чем в 2023 году. Ожидается, что в 2025 году количество сделок достигнет 415-420 тысяч, что свидетельствует о стабильном спросе.
Однако ситуация на рынке не столь однозначная. Согласно данным платформы «Krisha.kz», средний срок продажи квартиры составляет 78 дней, что может указывать на завышенные цены. Риелторы отмечают, что многие сделки происходят по цене ниже заявленной, что тревожит специалистов.
Эксперт Ассоциации риелторов указывает, что долгий срок продажи объекта говорит о его завышенной стоимости, и это подтверждается снижением цен на рынке. Кроме того, экономические циклы предполагают, что Казахстан находится в переходном состоянии между снижением и рецессией, что указывает на отсутствие устойчивого роста или восстановления в ближайшем будущем.
В Казахстане наблюдается продолжительная экономическая нестабильность, связанная с повышением налогов и ростом процентных ставок по кредитам. Эти меры предполагаются для снижения инфляции и снижения потребления, что, по словам представителя Ассоциации риелторов Нины Лукьяненко, должно подготовить экономику к следующему этапу роста.
Однако точный прогноз о том, как это скажется на ценах недвижимости, дать невозможно из-за высокой турбулентности, ощущаемой населением.
С одной стороны, государство прекратило программу льготных займов, что ведет к сокращению спроса на жилье. С другой стороны, сформировался отложенный интерес среди людей, ранее привыкших к программам поддержки, подобным «7-20-25». Теперь потенциальные покупатели ожидают новых аналогичных предложений и откладывают свои решения о покупке.
На рынке новостроек ситуация также тревожная: за последний год 54 застройщика столкнулись с требованиями о сносе своих объектов, из-за нарушений, связанных, в основном, с отсутствием необходимой разрешительной документации. Многие девелоперы теряют лицензии на строительство, что ведет к дополнительным сложностям.
Застройщики, попавшие в сложные ситуации, обращаются за помощью, поскольку их объекты могут попасть в список, который запрещает их продажу, что в свою очередь парализует рынок и приостанавливает сделки.
«Нет продаж – нет финансирования, а без финансирования строительство останавливается», – отмечает эксперт. Хотя некоторые девелоперы смогли исправить свои ошибки и вернуться в правовое поле, это не всегда улучшает ситуацию.
Репутация жилищных комплексов, ранее попадавших в список проблемных, существенно пострадала, и покупатели с опаской подходят к таким объектам. Имидж на рынке недвижимости сегодня играет решающую роль, и даже многообещающие юридически чистые объекты порой сталкиваются с негативом со стороны потребителей.
Ситуация усугубляется тем, что даже застройщики с безупречной репутацией предпочитают не запускать новые проекты в условиях повышения налогов, подорожания стройматериалов и высоких процентов по займам. Это приводит к сокращению количества нового жилья на рынке в ближайшие годы. При этом, потребность казахстанцев в жилье сохраняется.
Высокие ипотечные ставки и прекращение ряда государственных программ заставляют людей откладывать покупки недвижимости, но накапливающаяся отложенная потребность продолжает расти.
В дополнение, Казахстан имеет высокий уровень рождаемости: по итогам 2023 года на одну женщину в среднем приходилось 2,96 ребёнка, а общий коэффициент рождаемости составил 18,47 на тысячу. Также наблюдается внутренняя миграция, когда жители из других регионов страны переезжают в крупные города в поисках лучших условий жизни и работы.
Таким образом, хотя текущее состояние рынка недвижимости и остается напряжённым, потребность в жилье не исчезает и, скорее всего, будет увеличиваться.
В будущем казахстанский рынок недвижимости столкнется с острым дефицитом. Даже если сегодня многие казахстанцы не могут позволить себе жилье, в скором времени ситуация изменится, и их спрос на квартиры вырастет. Однако новых жилых проектов будет недостаточно, что создаст напряженность на рынке.
Современные покупатели стали гораздо более осведомленными и требовательными. Многие уже приходят к риелторам с готовым мнением, основанным на детальном изучении рынка. Если ранее достаточно было созвониться с собственником, то теперь клиенты исследуют десятки предложений на специализированных сайтах, сравнивают цены и выбирают оптимальные варианты.
В Алматы спрос сосредоточен в спальных районах, таких как Бостандыкский, Ауэзовский и ТРЦ «Mega», где предлагаются квартиры в бюджете от 29 до 45 млн тенге – это наиболее востребованный ценовой сектор. Квартиры стоимостью около 50 млн тенге могут себе позволить лишь 1–3% покупателей.
В Астане наблюдается активный интерес к районам Нового вокзала и Ботанического сада, особенно к Жагалаў, где развиваются новостройки комфорт-класса и бизнес-класса с ценами от 25 млн тенге.
Изменения, происходящие на стороне покупателей, все больше затрагивают и профессию риелтора. Одной из особенностей текущего времени является крайне низкий порог входа в эту сферу, что ведет к наплыву неквалифицированных агентов и снижению профессионального статуса.
Риелторы выражают беспокойство по поводу обесценивания их труда: «Мы хотим получать уважительное вознаграждение за свою работу, а не сталкиваться с недооценкой». Эта ситуация демотивирует квалифицированных специалистов, которые постоянно повышают свою квалификацию и берут на себя ответственность за сложные сделки, особенно когда речь идет о покупке жилья.
В то же время рынок недвижимости вступает в эру цифровизации, что создает новые вызовы для риелторов. Платформы, такие как «Яндекс.Недвижимость» и сервисы «Krisha Plus», активно вытесняют посредников, удешевляя процесс покупки для клиентов.
Вскоре на рынок может выйти искусственный интеллект, который будет способен более точно оценивать стоимость объектов. Несмотря на эти изменения, эксперты уверены, что профессия риелтора не исчезнет, так как людям по-прежнему нужны квалифицированные специалисты, которые могут не только продемонстрировать объект, но и поддержать клиента во всех юридических и эмоциональных аспектах сделки.
