В России наблюдается рост просроченной задолженности по ипотечным кредитам, что в итоге приводит к тому, что банки выставляют квартиры на торги. Цена на такие объекты может быть ниже рыночной стоимости, однако покупатели сталкиваются с юридическими проблемами при оформлении права собственности.
По информации Объединенного кредитного бюро, уровень просроченной задолженности на срок 30–90 дней в сегменте без дефолта в 2023 году составлял 0,2%. С середины года этот показатель увеличился до 0,3%, а в первом квартале 2024 года достиг 0,4%. Эксперты отмечают ухудшение качества обслуживания кредитов, и накопление кредитных рисков наблюдается на протяжении всего 2024 года. Генеральный директор Объединенного кредитного бюро Михаил Алексин поясняет, что данный процесс уже привел к увеличению просроченной задолженности и дефолтов по ипотечным займам.
Согласно законодательству, банк имеет право изъять ипотечную квартиру у заемщика, если просрочка по платежам превышает три месяца и составляет более 5% от стоимости объекта. Порядок изъятия и реализации ипотеки зафиксирован в Федеральном законе 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Процедура продажи заложенного имущества осуществляется через публичные торги, при этом порядок данной реализации регулируется Гражданским кодексом России, статьями 447–449.
Это создает дополнительные риски и трудности для покупателей ипотечного жилья, которые, кроме проблемы с юридическим оформлением, могут столкнуться с конкурентной борьбой на торгах.
По словам Светланы Опрышко, директора портала «Всеостройке.рф», выигрышные торги на аукционе присуждаются лицу с самой высокой ценой. В последние годы россияне все активнее участвуют в банкротных торгах, что отражает растущий интерес к приобретению жилья, транспорта и прочего имущества в данной нише.
Соответствующие данные аналитиков Portal DA показывают, что в 2024 году объем таких сделок достиг 20 миллиардов рублей, что на 7% больше, чем в 2023 году (18,7 миллиарда рублей). Средняя сумма сделки резко увеличилась на 27%, составив 29,9 миллиона рублей.
Наиболее востребованным объектом на банкротных торгах в текущем году стала коммерческая недвижимость, объем продаж которой превысил 8,3 миллиарда рублей. Важный интерес проявили и к жилой недвижимости; объем сделок в этой сфере составил около 3 миллиарда рублей, по словам Евгения Акимова, старшего управляющего директора Сбербанка.
Крупные банки, включая ВТБ, Газпромбанк и Совкомбанк, реализуют имущество через аукционы, а если это не приводит к успеху, выставляют объекты на своих корпоративных сайтах. Таким образом, они предлагают не только квартиры, но и земельные участки, санатории и небольшие предприятия.
На сайте ВТБ, например, представлены десять квартир в Москве, области и Петербурге. Одной из таких является квартира в сталинке на улице Марии Ульяновой, выставленная за 27 миллионов рублей. Аналогичная информация доступна на сайте Совкомбанка о продаже двухкомнатной квартиры в Твери площадью 48 квадратных метров.
Таким образом, банки заинтересованы в эффективном использовании имущества, связанного с банкротствами.
На сайтах Газпромбанка и других финансовых учреждений представлено разнообразие жилой недвижимости, начиная от небольших комнат в Подмосковье и заканчивая просторными квартирами в центре Москвы. Цены варьируются от 3,2 миллионов рублей за двухкомнатное жилье в Пыть-Ях до 27 миллионов за элитную квартиру.
Ключевым моментом в закупке недвижимости являются открытые торги, на которые может подать заявку любой желающий, оплатив задаток. Участники аукциона делают ставки, где победителем становится тот, кто предложит наибольшую сумму, заключая договор о купле-продаже.
Процесс подготовки к торгам обычно занимает около месяца. Сам аукцион проходит в течение нескольких дней или недель в зависимости от числа участников и сложности лотов. В случае если имущество не было продано, банк сохраняет его на своем балансе и предлагает вновь через электронную площадку.
Здесь потенциальные покупатели могут либо сделать стартовую ставку, либо выкупить объект по необходимости по «блиц-цене». Вторая опция позволяет выиграть лот, если в течение 48 часов не поступит других предложений.
Цена квартиры формируется не только исходя из ее местоположения и качества отделки, но и от величины скидки относительно рыночных цен и условий вступления в право собственности. Упрощение процесса продаж связано с отсутствием наследников и прописанных лиц, что подтверждает эксперт Григорий Начинкин.
Рост цен на аукционах недвижимости может варьироваться в зависимости от стартовой цены и качества объекта. По словам Ильи Фролова, управляющего партнера девелоперской компании «Stenoy», в среднем этот рост составляет около 30%, а в некоторых случаях доходит до 50%.
Стоимость объектов может изменяться в процессе торгов, и иногда ликвидные квартиры реализуются с дисконтом. Например, в Энгельсе была продана квартира площадью 63,2 кв. м за 2,5 млн рублей, стартовая цена которой составляла 1,9 млн рублей. В Санкт-Петербурге аналогичный случай — квартиру на улице Жуковского первоначально оценили более чем в 17 млн рублей, но в итоге она ушла с дисконтом в 2 млн рублей.
Светлана Опрышко отмечает, что банкам невыгодно держать на балансе непрофильные активы, поэтому залоговую недвижимость иногда можно приобрести на аукционе за цену ниже рыночной, но не более чем на 10%. Тем не менее, существует вероятность, что в процессе торгов стоимость может возрасти и превысить рыночные показатели, особенно когда на лот есть большой интерес.
В октябре 2024 года на торгах в ТиНАО была продана евро-двухкомнатная квартира площадью 39 кв. м, стартовая цена составила 7,3 млн рублей, а в результате торгов цена поднялась до 9,2 млн рублей, что обеспечило покупателю экономию в 1,1 млн рублей по сравнению с рыночной стоимостью. Этот пример демонстрирует, как активные торги могут привести к выгодным сделкам для покупателей.
Покупка залоговой недвижимости имеет как плюсы, так и минусы. К положительным аспектам относится минимизация юридических рисков, поскольку сделки осуществляются через банк, который проводит проверку документов.
Однако эксперты подчеркивают и недостатки: не всегда возможно проверить объект перед покупкой, а одобрение ипотеки на такие квартиры часто бывает сложным. Кроме того, конкурсный управляющий обязан снять ограничения с недвижимости, но покупатели иногда сталкиваются с необходимостью решать эти вопросы самостоятельно.
Риски также заключаются в возможных долгах по ЖКХ, которые могут возникнуть от предыдущих владельцев, а также в том, что бывшие владельцы могут попытаться оспорить сделку.
Илья Фролов советует внимательно оценивать приобретаемый объект и быть готовым к потенциальным проблемам, таким как проблемы с прописанными жильцами и требованиями третьих лиц.
