Сегмент light industrial в России уверенно завоевывает популярность и становится актуальным решением для размещения легких производств, складов и научно-технических предприятий.
В Московском регионе спрос на такие объекты впечатляет: он в 20 раз превышает предложение, что, в свою очередь, ведет к росту как арендных ставок, так и цен на активы. Для инвесторов при правильном выборе объектов и стратегии доходность может достигать 40% в процессе строительства и до 20% годовых благодаря арендным платежам.
Однако платформы для успешных вложений сужаются, что связано с растущими ставками и усилением конкуренции на этом рынке.
Новые проекты в сфере light industrial чаще всего реализуются в Новой Москве и Подмосковье, тогда как в самой Москве по-прежнему используются устаревшие здания в промышленных зонах для легкого производства.
Применение многоэтажных производственных и складских зданий, а также технопарков, хоть и растет, далеко от удовлетворения потребностям рынка. По мнению экспертов, основной причиной спроса на данный формат становится преобразование промышленных зон.
Девелоперы активно работают над реновацией ветхих заводских территорий и разработкой проектов комплексного развития территорий, однако новое жилье и бизнес-центры редко включая предусматривают производственные площади. Это создает дефицит помещений для малого и среднего бизнеса, который прежде арендовал площади в старых зданиях.
В последнее время наблюдается значительный рост спроса на современные производственные площади, особенно от сервисных компаний и других участников бизнеса, которые ищут эффективную инфраструктуру. Программа импортозамещения играет важную роль в развитии отечественной промышленности, что способствует активному расширению производственных мощностей малых и средних предприятий.
Компании стремятся к более эффективным моделям ведения бизнеса, что также положительно сказывается на спросе на производственные площади. Одними из активных пользователей таких площадей становятся операторы электронной торговли, которые предпочитают объекты среднего и малого формата.
Эти компании заинтересованы в доступности транспортной инфраструктуры, такой как МКАД и ключевые автотрассы, поскольку гигантские склады им не нужны. По прогнозам NF Group, рынок помещений light industrial классов A и B в Московском регионе по итогам года составит около 0,5 миллиона квадратных метров.
Однако объем доступных объектов остается ограниченным из-за сложной финансовой ситуации и роста себестоимости строительства. Это, в свою очередь, замедляет запуск новых проектов и удерживает уровень вакантных площадей на низком уровне.
На начало 2025 года согласно данным IBC Real Estate, доля свободных площадей в light industrial составляет примерно 74 000 квадратных метров, из которых 68 000 кв. м относятся к классам A, а оставшиеся 6000 кв. м — к нижним классам. Такая ситуация на рынке указывает на растущий спрос и нехватку соответствующих площадей для бизнеса.
В 2024 году общий спрос на объекты light industrial, согласно компании Parametr, достиг 3,3 млн кв. м.
Прогноз Константина Фомиченко предполагает, что баланс между спросом и предложением на этом рынке может быть достигнут не раньше 2027 года, когда завершатся строительство ранее анонсированных проектов, и объем light industrial вырастет до 3–3,5 млн кв. м.
Микаэл Казарян отмечает, что смягчение денежно-кредитной политики приведет к стабилизации темпов строительства, что повысит доступность существующих объектов, которые в настоящее время ограничены. Этот тренд касается не только Подмосковья, но и технопарков в Новой Москве.
Дефицит объектов, по словам Дениса Колокольникова, способствует увеличению арендных ставок и стоимости помещений. Ставки аренды на light industrial продолжают расти быстрее, чем на традиционные склады big box.
В I квартале 2025 года ставки в классе А уже составляют 14 850 руб./кв. м в год, что на 24% больше по сравнению с прошлым годом. Ожидается, что к концу года арендные ставки достигнут 15 200 руб./кв. м.
Инвесторам важно заранее определить стратегию по вложению средств в объекты light industrial: краткосрочные спекулятивные инвестиции или долгосрочные вложения.
Инвестирование в light industrial представляет два подхода. В первом случае, объект приобретается на стадии строительства с целью дальнейшей перепродажи после завершения. В течение 12–18 месяцев, необходимых для строительства, стоимость актива может вырасти на 20–40%.
При инвестиции в 50 млн рублей, что является минимальным уровнем входа, ожидаемая прибыль составляет 10–20 млн рублей, по данным эксперта Микаэла Казаряна.
Второй подход — долгосрочная стратегия, подразumевающая доход от аренды готового объекта, который может обеспечить до 20% годовых без учета роста стоимости актива. Окончательная окупаемость составит около 7 лет.
Одним из преимуществ долгосрочной аренды является использование 3–7-летних договоров с безусловной индексацией арендной ставки, что обеспечивает стабильный денежный поток.
Константин Фомиченко, управляющий партнер Parametr, утверждает, что основной целью инвесторов в light industrial является создание арендного бизнеса, так как этот сегмент востребован предприятиями малого и среднего бизнеса, которые стремятся уйти от старых, некачественных помещений.
Как правило, арендаторами становятся производственные компании с годовым оборотом от 1 млрд рублей, что обеспечивает надежность и платежеспособность арендаторов.
Существует миф о том, что light industrial — это сегмент недвижимости, предназначенный исключительно для малого и среднего бизнеса, что якобы подразумевает ограниченные финансовые возможности арендаторов. Однако на деле резиденты данного сегмента представляют собой компании с устоявшимися бизнес-моделями, многие из которых занимают лидирующие позиции в своих отраслях.
Для успешных инвестиций в недвижимость ключевым является выбор объекта в правильном месте по разумной цене, причем для каждого сегмента существуют свои специфические требования. В light industrial важен не только фактор расположения, но и близость к логистическим маршрутам, общественному транспорту и крупным населенным пунктам, что существенно влияет на привлечение персонала.
Объекты класса А с современной инфраструктурой, находящиеся вблизи МКАД или основных транспортных артерий, имеют наиболее высокую ликвидность. Инвесторы рассматривают проекты, подобные новому промышленному парку РАОС на Новорязанском шоссе, который обеспечивает отличную транспортную доступность и удобную логистику как для поставок, так и для сотрудников.
Например, близость к станции МЦД-3 «Отдых» и быстрому доступу к станциям метро «Котельники» и «Жулебино» в пределах 20 минут на автомобиле значительно повышает привлекательность этого объекта.
В непосредственной близости находятся три остановки общественного транспорта, что обеспечит будущим владельцам и арендаторам легкий доступ к рабочей силе из соседних городов Люберцы, Жуковский и Раменское.
Эксперты рекомендуют инвесторам рассматривать проекты с вводом в эксплуатацию не позднее чем через два года. Важно тщательно проверять статус строительства, наличие всех необходимых разрешений, а также отсутствие обременений, чтобы избежать рисков и расширить возможности выбора при поиске арендаторов или продажи актива.
К примеру, в промпарке РАОС представлены два здания общей площадью почти 50,000 кв. м. Здесь существуют блоки для продажи, начиная с площади 1162 кв. м, где инвестор может приобрести универсальные помещения для организации производства или складирования. Эти помещения оснащены индивидуальными зонами погрузки и офисами с готовой отделкой, что позволяет адаптировать пространство под различные бизнес-задачи, например, выделить клиентскую зону или торговый зал.
Проект находится на начальном этапе, а старт продаж с привлекательными ценами — удачный момент для инвестиций. Первая очередь промпарка, как ожидается, будет сдана в эксплуатацию в конце 2026 года.
Ключевыми факторами успешной инвестиции считаются репутация застройщика и его опыт в реализации аналогичных проектов с безупречным качеством и высокой востребованностью. Возможность застройщика обрабатывать такие аспекты, как клининг и техническое обслуживание, значительно повышает ликвидность объекта и его привлекательность как для арендаторов, так и для инвесторов.
Эксперты рекомендуют рассматривать проекты девелоперов полного цикла в сегменте light industrial, где конкуренция среди арендаторов ниже, чем в других областях коммерческой недвижимости.
Как отмечает Александр Манунин из компании «Parametr», около 90% таких объектов приобретается конечными пользователями, что минимизирует конкуренцию среди инвесторов. Это создает выгодные условия для всех участников рынка.
В условиях жесткой денежно-кредитной политики пользователи начинают пересматривать свои стратегии и чаще выбирают аренду. Расширение предложения light industrial в аренду благодаря росту числа инвесторов, в конечном счете, повысит доступность качественных производственных площадей.
Тем не менее, эксперты предостерегают о необходимости тщательного выбора объектов из-за растущих цен и увеличения конкуренции в перспективном сегменте.
