В 2024 году совокупный доход 30 крупнейших владельцев коммерческой недвижимости в России составил свыше $7 млрд, увеличившись на 5% по сравнению с 2023 годом, согласно рейтингу Forbes, опубликованному 25 февраля 2025 года.
Лидером рынка стала группа компаний «Киевская площадь», которая занимает первое место в списке. Четверо участников, включая компанию «Комплексные инвестиции» Алексея и Юрия Хотиных и Ingka Centres, покинули рейтинг, в то время как порог входа в тридцатку впервые снизился до $25 млн.
На рынке торговой недвижимости наблюдается снижение вакантности до 6,5% и рост арендных потоков на 10%. В офисном сегменте наблюдается дефицит площадей, что увеличило среднерыночные ставки аренды на 18%, достигнув 26 100 рублей за кв. м в год. В аренде складских помещений ставки возросли в полтора раза до 11 300–12 500 рублей за 1 кв. м в год.
Среди значимых сделок 2024 года группа «Киевская площадь» купила Центральный детский магазин на Лубянке у «Галс-Девелопмент», а группа «Сафмар» продала бизнес-центр «Стратос» в Сколково правительству Москвы. Также компания «Адамант» возобновила строительство бизнес-центра «Северная пальмира» в Санкт-Петербурге.
Эти события подчеркивают динамичное развитие сектора коммерческой недвижимости в России.
В 2024 году общая сумма инвестиций в коммерческую недвижимость в России достигла 804,3 млрд рублей, увеличившись на 29% по сравнению с 2023 годом, когда она составила 623,3 млрд рублей. Этот рост подтверждается отчетом консалтинговой компании «Nikoliers», опубликованным 11 февраля 2025 года.
Основные инвестиции сосредоточились в трех ключевых сегментах: офисном, складском и гостиничном. В 2024 году офисные объекты стали лидером по привлечению капитала, занимая 53% от общего объема инвестиций, тогда как торговая недвижимость снизилась до 15% с более чем половиной в предыдущем году.
На складские помещения было вложено 22%, а гостиничные объекты привлекли лишь около 7% инвестиций. Это перераспределение связано с несколькими крупными сделками, совершенными в 2024 году, такими как покупка площадей в «Moscow Towers» компанией РЖД, приобретение Центральным банком РФ многофункционального комплекса «Slava» и сделка «Альфа-банка» по покупке бизнес-центра «Росбанк Плаза».
В результате, на офисный рынок России в 2024 году ушло 430,2 млрд рублей, что в 2,8 раза больше по сравнению с 151 млрд рублей в 2023 году. Инвестиции в торговую и складскую недвижимость составили 120,9 млрд и 174,5 млрд рублей соответственно, по сравнению с 354,5 млрд и 60,8 млрд рублей в 2023 году.
Объем сделок на гостиничном рынке в России увеличился с 52,9 до 53 млрд рублей, из которых более половины, а именно 30,1 млрд рублей, пришлись на Санкт-Петербург, где было заключено шесть сделок.
Москва также демонстрирует интерес к гостиничной недвижимости: в 2024 году зафиксировано пять сделок общей стоимостью 10,6 млрд рублей.
В контексте рынка жилой недвижимости, согласно исследованию компании Nikoliers, объем сделок в 2024 году достиг 26 трлн рублей, что на 35% ниже по сравнению с 2023 годом. Это снижение аналитики объясняют повышением ключевой ставки и ухудшением условий ипотечного кредитования.
За семь лет количество сделок с недвижимостью колебалось в пределах 4-5 млн, в то время как в 2024 году их было зафиксировано 3,86 млн, что на 9,4% меньше, чем в предыдущем году. Из этого числа 631 тыс. сделок составили покупки нового жилья, а 3,23 млн - вторичного.
Лидером по стоимости сделок в 2024 году стала Москва с объемом 4,84 трлн рублей. Краснодарский край занял второе место с 2,58 трлн, за ним идёт Московская область (1,69 трлн) и Санкт-Петербург (1,41 трлн). В Свердловской области было заключено сделок на сумму 0,95 трлн, в Новосибирской области - 0,65 трлн, и в Тюменской области - 0,53 трлн.
В 2024 году объем сделок с первичным жильем составил 16,3% от всех операций на рынке недвижимости, при этом основная доля пришлась на вторичный рынок, который продолжал занимать ведущие позиции, хоть и с уменьшением общего числа сделок.
Сравнительно с 2023 годом, когда было зафиксировано 4,19 млн сделок, в 2024 году их количество сократилось до 3,86 млн. Наиболее значимую роль в этом процессе сыграли семь крупнейших регионов: Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Краснодарский край, Свердловская, Новосибирская и Тюменская области. Эти субъекты принесли более 50% сделок на рынке новостроек и свыше 27% на вторичном рынке, а в денежном выражении их вклад составил 66,3% и 43,9% соответственно.
Объем новых проектов, вышедших в продажу российскими застройщиками в 2024 году, составил 48 млн кв. м, что повторило рекорд 2023 года. При этом, количество объектов бизнес-класса и элитного жилья увеличилось на 17%, достигнув 7,6 млн кв. м.
По данным, опубликованным в январе 2025 года, после отмены льготной ипотеки в середине 2024 года, во втором полугодии было введено в продажу 24,9 млн кв. м жилья, на 8% больше, чем в аналогичном периоде 2023 года.
Кроме этого, по информации аналитиков «Дом.РФ», в декабре 2024 года на рынок было выведено 4,5 млн кв. м новых жилых проектов, что является третьим наибольшим месячным объемом за год, уступая только марту и октябрю с 4,8 млн кв. м. Объем массового жилья комфорт-класса, однако, снизился на 3%, составив 41,4 млн кв. м.
Предполагается, что объем нового жилья в России в 2023 году достигнет 48 млн квадратных метров, в то время как в 2024 году ожидается незначительное снижение до 40,4 млн кв. м.
Важно отметить, что распределение новых строительных проектов стало более равномерным по всей стране. По данным Росстата, в течение 11 месяцев 2024 года наибольшее сокращение темпов ввода жилья наблюдается в Москве, Санкт-Петербурге и Новосибирской области.
Согласно прогнозам «Дом.РФ», если высокая ключевая ставка и слабый спрос сохранятся, объем нового жилья в 2025 году может сократиться до 30-35 млн кв. м, что станет заметным с 2027 года.
В последние пять лет наблюдается тенденция к росту ввода новостроек: например, в 2020 году было начато строительство 27,1 млн кв. м, в 2021 году — 41,9 млн кв. м, а в 2022 году этот показатель немного снизился до 40,3 млн кв. м.
Половина новых жилых проектов, стартовавших в 2024 году, расположена в регионах, не входящих в топ-10 по объему строительства, а доля таких регионов увеличивается.
Объем введенного жилья в 2024 году составил 107,4 млн кв. м, что на 2,7% меньше по сравнению с предыдущим годом.
Индивидуальное жилищное строительство в 2024 году также показало рост, достигнув рекордного значения в 62 млн кв. м. Заместитель председателя правительства РФ Марат Хуснуллин отметил, что объем индивидуального строительства на 60% превышает показатели 2019 года, что свидетельствует о положительных изменениях на жилищном рынке.
Рост объемов индивидуального жилья в России связан с несколькими факторами, включая увеличение доходов населения, новые предпочтения в связи с пандемией, развитие инфраструктуры и улучшение процедур регистрации прав на недвижимость.
С 2019 по 2024 год в стране было построено 577 млн кв. м жилья, что обновило 12% жилого фонда. Министерство строительства прогнозирует, что в 2024 году будет введено 43,5 млн кв. м многоквартирного жилья, что ниже уровня 2023 года на 16%.
В 2023 году общий объем введенного жилья составил 110,4 млн кв. м, из которых 51,8 млн кв. м – многоквартирные дома. Замглавы Минстроя Никита Стасишин ожидает, что общий ввод жилой недвижимости в 2024 году достигнет 105 млн кв. м, при этом 60 млн кв. м будет приходиться на индивидуальное строительство.
Генеральный директор «Дом.РФ» Виталий Мутко отметил снижение новых проектов от застройщиков, последствия чего проявятся через 2–3 года. Марат Хуснуллин добавил, что до 2030 года правительство стремится поддерживать ежегодный ввод жилья на уровне не менее 100 млн кв. м.
Также отмечается, что объем рынка краткосрочной аренды жилья в России в 2024 году вырос на 35,4% и составил ₽333 млрд, согласно исследованию Центра стратегических разработок.
В России онлайн-сервисы, выступающие в роли посредников между путешественниками и поставщиками туристических услуг, занимают почти половину рынка, достигнув выручки в ₽150 млрд в 2024 году.
По прогнозам Центра стратегических разработок (ЦСР), к 2030 году доля этих сервисов вырастет с 45% до 71%, что поставит рынок посуточной аренды на уровень ₽856 млрд.
Заместитель генерального директора ЦСР Екатерина Кваша называет ключевыми факторами, способствующими этому росту, увеличение доходов населения, рост интереса к внутреннему туризму и улучшение региональной инфраструктуры.
Юрий Кузнецов, генеральный директор компании «Суточно.ру», утверждает, что рынок аренды становится более прозрачным благодаря большему выбору доступного жилья и удобству цифровых платформ; его компания занимает 27% от всего рынка краткосрочной аренды.
Вице-премьер Дмитрий Чернышенко сообщает, что количество туристических поездок по России в 2024 году вырастет до 92 млн, по сравнению с 84 млн в 2023 году, благодаря реализации национального проекта «Туризм и индустрия гостеприимства».
Леонид Пустов, основатель сообщества Travel Startups, акцентирует внимание на том, что квартиры становятся привлекательной альтернативой отелям на фоне увеличения популярности внутреннего туризма и нехватки объектов размещения.
Также наблюдается разнообразие типов доступных объектов, включая дачи, кемпинги и глэмпинги.
С момента ухода зарубежных сервисов в 2022 году доля отечественных агрегаторов возросла с 10-20% до 40-50%, что свидетельствует о заметных изменениях на рынке.
Согласно оценкам экспертов Travel Startups, в России ежегодно появляется около 30 новых TravelTech-стартапов, а более 150 технологических проектов зарегистрированы менее пяти лет назад.
По данным Центра доказательной экспертизы Института Гайдара, объем рынка риелторских услуг в стране составит 410 миллиардов рублей к концу 2024 года. Значительная часть этой суммы — 34% — выделяется на агентства недвижимости, а 54% приходятся на частных риелторов, оставшаяся часть относится к теневому сектору.
К 2024 году в России планируется, что будет зарегистрировано 550 тысяч риелторов, среди которых 96% занимаются микробизнесом с оборотом до 120 миллионов рублей. Основная часть риелторов (56%) использует налог на профессиональный доход, а 30% работают по упрощённой системе налогообложения.
Исследование выявило, что 76% участников рынка — это частнопрактикующие специалисты, из которых 74% имеют высшее образование. Женщины составляют 60% среди риелторов, а средний стаж в профессии составляет девять лет. Для 90% специалистов риелторская деятельность служит основным источником дохода.
Лидерами по регистрации риелторского бизнеса остаются Москва и Московская область (36%), следом идут Санкт-Петербург (15%), Свердловская и Новосибирская области (по 6%) и Самарская область с Краснодарским краем (по 4%).
Уровень удовлетворенности клиентов составляет 3,6 из 4, но 31% клиентов сталкивались с различными проблемами, такими как затягивание сроков услуг (8%), непрозрачное ценообразование и навязывание услуг (6%), а также сложности в коммуникации (6%). На рынке наблюдается профицит предложения, с балансом спроса и предложения на уровне минус 13%.
В сфере риелторских услуг наблюдается высокий уровень профессионализации, несмотря на преобладание индивидуальных предпринимателей и самозанятых работников. Однако актуальным остается вопрос оформления документов: в 6% случаев фиксируются ошибки или недочеты, а также упущение важных характеристик объектов недвижимости.
В последние годы наблюдается рост доли льготного кредитования: в 2020-2021 годах она составляла 29%, увеличившись до 48% в 2022, 62% в 2023 и прогнозируемых 76% в первом полугодии 2024 года. В третьем квартале 2024 года ожидается снижение до 67%, несмотря на отмену ряда государственных программ поддержки.
В ответ на это застройщики начали внедрять собственные модели «субсидированного кредитования», предлагая ставки почти вдвое ниже рыночных — 13% против 22%. Однако покупатели часто сталкиваются с завышенными ценами на недвижимость, участвуя в схемах с таким кредитованием.
Льготные условия действуют от одного до восьми лет, после чего процентные ставки могут вырасти вдвое, что создает дополнительную финансовую нагрузку на покупателей и усложняет процесс рефинансирования. В итоге цены на вторичном рынке оказываются значительно ниже, чем на новостройки, что создает предпосылки для рисков неплатежеспособности как для застройщиков, так и для покупателей.
До 2021 года разница между ценами новостроек и вторичного рынка была в среднем 15% в пользу новостроек, но это соотношение меняется в условиях действующих субсидий и льгот.
Согласно статистике, разрыв в ценах на жилье за последние годы существенно увеличился: 30% в 2021 году, 37% в 2022, 44% в 2023 и 53% в 2024. На сегодняшний день разрыв достигает 55-58%. Средние цены на новостройки осенью 2024 года на 55% выше по сравнению с показателями трехлетней давности, а за последние пять лет этот рост составил 138%. Вторичный рынок также показал рост: +38% за три года и +97% за пять лет.
Индекс доступности жилья для покупки в ипотеку достиг исторического минимума: по новостройкам лишь 15 кв.м доступно, что значительно ниже, чем в предыдущие годы (27 кв.м в 2022, 39 кв.м в 2021). Вторичный рынок также демонстрирует снижение доступной площади: 23 кв.м по сравнению с 37 кв.м в 2023. Это происходит на фоне роста ставок по ипотечным кредитам, ужесточения стандартов кредитования и значительного роста цен на недвижимость при относительно скромном увеличении доходов.
Объем продаж новостроек упал на 15.3% год к году до 2.48 млн кв.м в сентябре 2024 года. Однако в третьем квартале наблюдается рост в 8.8% до 8.26 млн кв.м. За девять месяцев 2024 года продано 23.6 млн кв.м, что больше по сравнению с 19.1 млн в 2023 и 19 млн в 2022 годах. Тем не менее, банки начали сталкиваться с увеличением просрочек по ипотечным кредитам, достигнув 0.7% против 0.5% годом ранее.
Кроме того, аналитический центр «Домклик» Сбербанка проанализировал данные сервиса краткосрочной аренды жилья «Домклик24», запущенного в июне 2024 года. На основе собранной информации эксперты выявили наиболее популярные регионы для посуточной аренды осенью 2024 года, что также отражает текущие изменения на рынке недвижимости.
Согласно информации, предоставленной Сбербанком 11 октября 2024 года, объем рынка риэлторских услуг в России в 2023 году вырос на 13,6% по сравнению с предыдущим годом, достигнув 171,4 млрд рублей. Такие данные были представлены исследовательским агентством «Гидмаркет» и проанализированы специалистами TAdviser в январе 2025 года. Однако, учитывая инфляцию, реальный спрос на риэлторские услуги сократился на 0,7%.
Рынок риэлторских услуг в России за последнее пятилетие переживал взлеты и падения. В 2019 году объем рынка составил 136,6 млрд рублей. Пандемия COVID-19 в 2020 году привела к снижению на 7,3%, объем рынка тогда упал до 126,6 млрд рублей. В 2021 году рынок восстановился на 23%, увеличившись до 155,7 млрд рублей благодаря государственной поддержке, включая льготную ипотеку. Однако в 2022 году рынок снова сократился на 3,1%, составив 150,9 млрд рублей, что было обусловлено экономической нестабильностью и санкциями. Темпы прироста объемов с учетом инфляции оказались отрицательными, составив -21,1%.
В 2023 году рост рынка был обеспечен увеличением числа сделок с недвижимостью, как со стороны частных инвесторов, так и граждан, стремящихся сохранить свои сбережения в неблагоприятной экономической ситуации. Также в этом году продолжалась цифровизация риэлторского сектора: агентства начали активно внедрять онлайн-платформы и автоматизированные сервисы, что способствовало росту числа клиентов.
В 2021 году рынок риэлторских услуг достиг рекордного роста, увеличившись на 23%. Тем не менее, в 2023 году темпы роста составили 13,6%. Для справки, в 2020 году произошло падение рынка на 7,3%, а в 2022 году снижение составило 3,1%. Важно отметить, что в 2023 году прирост объема рынка без учета инфляции составил 13,6%, однако с учетом инфляции наблюдается снижение на 0,7%, что указывает на продолжающиеся трудности для покупателей.
По итогам 2023 года объем индивидуального жилищного строительства в России достиг рекорда — 59 млн квадратных метров, что составляет более половины от общего объема нового жилья. Вице-премьер России Марат Хуснуллин заявил, что этот показатель на 3,15% превышает результаты 2022 года. Общий ввод жилья в стране составил 110,1 млн квадратных метров, из которых 51 млн — это многоквартирные дома.
Согласно данным Росреестра, в первые шесть месяцев 2023 года россияне построили и зарегистрировали более 218 тыс. частных домов общей площадью 30,4 млн квадратных метров. Это соответствует 53% от общего объема индивидуального жилья, построенного в прошлом году. Лидирует Центральный федеральный округ по построенным домам с площадью 8,67 млн квадратных метров, что составляет 29% от всего объема индивидуального строительства. На втором месте находится Приволжский федеральный округ с показателем 47,2 тыс. построенных домов.
В России зафиксирован значительный рост объемов строительства и инвестиций в недвижимость. Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости, общее количество построенных домов составляет 1,12 миллиона, включая 70,8 тысяч деревянных построек общей площадью 8,21 миллиона квадратных метров.
Дерево стало наиболее популярным строительным материалом, в то время как кирпичные здания достигли 44,72 тысячи с площадью в 7,41 миллиона квадратных метров. Панельные дома построены в меньшем количестве — всего 3 тысячи с площадью 395 тысяч квадратных метров.
В 2023 году объем инвестиций в гостиничную недвижимость в стране составил 54 миллиарда рублей, что на 203% больше, чем в 2022 году, когда инвестиции составляли около 18 миллиардов рублей. Также наблюдается рост в жилом сегменте: инвестиции в жилую недвижимость достигли 263 миллиардов рублей, увеличившись на 19% по сравнению с прошлым годом (220 миллиардов рублей).
Эксперты отмечают, что ведущие девелоперы активно увеличивают свои активы, а региональные застройщики находят новые возможности на московском рынке, где прибыльность проектов значительно выше. Это создает дополнительные преимущества и способствует росту узнаваемости компаний.
Стратегия инвестирования в жилую недвижимость демонстрирует свою перспективность. В 2023 году вложения в этот сектор в Москве составили 190 миллиардов рублей, а в Санкт-Петербурге — 64 миллиарда. В других регионах России инвестиции не достигли 10 миллиардов. Среди крупных сделок выделяется продажа земельного участка на Кутузовском проспекте за сумму в 12–15 миллиардов рублей.
В то же время, высокий уровень ключевой ставки и жесткие условия ипотечного кредитования сдерживают активность девелоперов, хотя значительных сокращений вложений в 2024 году не ожидается.
К ключевым трендам на рынке можно отнести консолидацию земельных активов крупными девелоперами и усиление присутствия региональных застройщиков в Москве. По данным исследования INFOLine, в 2023 году в России было введено в эксплуатацию 1,45 миллиона жилых помещений, что на 134 тысячи (примерно 10,5%) больше, чем в 2022 году.
Общее количество возведенных квартир увеличилось на 1,02 миллиона (14,6%), а индивидуальных жилых домов — на 431,5 тысячи (7,5%). Общая площадь нового жилья составила 110,44 миллиона квадратных метров, увеличившись на 7,5% по сравнению с прошлым годом, а сданное массовое жилье возросло на 13,7%, достигнув 51,76 миллиона квадратных метров.
Согласно отчету, по итогам 2023 года Москва и Московская область, Санкт-Петербург с Ленинградской областью и Краснодарский край стали лидерами по вводу многоэтажных жилых зданий. Тем не менее, доля этих регионов в общем объеме ввода квартир снизилась.
В Московском регионе наблюдается рост темпов сдачи жилья на 6,3%, достигнув 11,32 млн кв. м. Санкт-Петербург и Ленинградская область увеличили ввод жилья на 7,9% до 4,96 млн кв. м, а Краснодарский край показал прирост в 8,5%, составив 3,4 млн кв. м.
Также в рейтинг вошла Республика Татарстан, где ввод жилья удвоился по сравнению с 2022 годом, достигнув 1,74 млн кв. м. Новосибирская область продемонстрировала рост на 50,2%, составив 2,12 млн кв. м, а Свердловская область увеличила объем ввода на 8,4% до 1,79 млн кв. м.
Однако в некоторых регионах наблюдается спад: в Ростовской области объем ввода уменьшился на 4,2%, составив 1,22 млн кв. м, а в Пермском крае падение составило 12,2% — до 680,9 тыс. кв. м.
В целом в 2023 году в России было введено в эксплуатацию 175 млн кв. м недвижимости, из которых 20% занимают нежилые здания, согласно информации Министерства строительства и ЖКХ РФ.
В 2023 году в России было построено на 2,2 млн кв. м (6,2% рост по сравнению с 2022 годом) нежилой недвижимости, сообщил министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин.
Из общего объема, который составил 7,66 млн кв. м, 21% приходился на коммерческие здания, включая торговые центры. Кроме того, 18% составили новые учебные заведения, а 5,48 млн кв. м заняли промышленные объекты и склады. Также 1,62 млн кв. м использованы под нужды здравоохранения.
Динамика роста обеспечивается благодаря государственным программам поддержки и развитию инфраструктуры, что способствует созданию рабочих мест и увеличению налоговых поступлений, что в свою очередь влияет на улучшение качества жизни граждан.
Наибольшее количество новых нежилых зданий было введено в Московской области (4,8 млн кв. м) и в Москве (3,6 млн кв. м). В Краснодарском крае добавилось 2,5 млн кв. м, в Санкт-Петербурге – 1,7 млн кв. м, а Татарстану принадлежит 1,5 млн кв. м новых объектов.
Файзуллин подчеркнул, что государство заинтересовано в увеличении объемов строительства нежилой недвижимости для балансировки развития регионов.
В 2023 году также было зарегистрировано продажа 3,8 млн жилых помещений на рекордные 18 трлн рублей, что составляет 11% от валового внутреннего продукта страны.
Согласно данным «Дом.РФ», представленных в конце февраля 2024 года, в 2023 году россияне приобрели около 73% жилья в многоквартирных домах, что составляет 2,78 миллиона объектов недвижимости. Из них 1 миллион представляет собой квартиры, купленные на этапе строительства. Также было реализовано около 1 миллиона индивидуальных домов.
Руководитель аналитического центра «Дом.РФ», Михаил Гольдберг, отметил, что расходы на жилье в 2022 году составили примерно 7% от кадастровой стоимости всего жилищного фонда России, который оценивается в 261 трлн рублей. В 2023 году на новые строительства россияне потратили около 8,1 трлн рублей, из которых 6,4 трлн рублей – на квартиры и 1,7 трлн рублей – на частные дома.
Объем сделок на вторичном рынке жилья вырос на 3,2% по сравнению с предыдущим годом, достигнув 9,9 трлн рублей, при этом 7,6 трлн рублей из этой суммы пришло на квартиры и 2,3 трлн рублей на индивидуальные дома.
Доля ипотечных сделок на квартиры в новостройках возросла до 87% по сравнению с 70% в 2021 году. Выдачи по льготной ипотеке также увеличились до 6,4 трлн рублей, увеличившись на 3,2 трлн рублей за год. Значительная динамика наблюдается и в сегменте индивидуального жилищного строительства: за два года объем ипотек вырос с 32 млрд до 537 млрд рублей.
В 2023 году в российскую недвижимость было инвестировано рекордные 833 млрд рублей, что на 50% больше, чем в 2022 году.
По данным IBC Real Estate, это самый высокий уровень инвестиций с 2016 года. Член совета директоров IBC Real Estate Микаэл Казарян подчеркнул, что значительная часть этого роста связана с крупными сделками, такими как продажа портфеля из 14 торговых центров «МЕГА» и других знаковых объектов.
Суммарно четыре крупнейшие сделки составили треть общего объема инвестиций. Кроме того, 30% от всех вложений составили продажи активов иностранными компаниями, что равняется 254 млрд рублей.
Торговая недвижимость стала лидером по привлечению инвестиций, на нее пришлось 39% общего объема – это 325 млрд рублей, что почти в семь раз больше, чем в 2022 году.
Жилой сегмент занял второе место с 32% и объемом инвестиций в 263 млрд рублей, показав увеличение на 19% по сравнению с прошлым годом. Третьей по популярности стала офисная недвижимость, привлекшая 16% инвестиций (136 млрд рублей).
Таким образом, рынок недвижимости в России демонстрирует уверенный рост и динамичное развитие.
В 2023 году инвестиции в офисные помещения увеличились на 39% по сравнению с предыдущим годом. В складскую и гостиничную недвижимость было вложено по 53 и 54 миллиарда рублей соответственно, заняв четвертое место в инвестиционном рейтинге.
Средняя аренда однокомнатных квартир в 18 крупных регионах России достигла 27 тысяч рублей в месяц, что на 25,8% выше, чем в 2022 году; двухкомнатных — 39,5 тысяч рублей, что также на 24% больше. Данные предоставлены «Циан-Аналитикой» в начале января 2024 года.
Рост цен на аренду жилья связан с дефицитом предложения и недостаточными темпами вывода нового жилья на рынок. Также на это влияет тенденция к переезду населения в крупные города, возвращение релоцируемых специалистов и развитие туристической отрасли. Ожидается, что в ближайшее время рынок аренды не изменится, как отмечает «Коммерсантъ» в своем номере от 8 января 2024 года.
По данным анализа компании «Этажи», в крупных городах в конце декабря 2023 года средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры составляла 25,2 тысячи рублей в месяц, а двухкомнатной — 30,6 тысяч рублей. Данные «Циан-Аналитики» указывают на еще более высокие значения: 27 тысяч рублей за однокомнатные и 39,5 тысяч рублей за двухкомнатные квартиры. Наибольший рост цен зафиксирован в таких городах, как Пермь, Челябинск, Новосибирск, Нижний Новгород и Санкт-Петербург.
В Москве же аренда однокомнатной квартиры в среднем составляет 54,2 тысячи рублей, а двухкомнатной — 98,2 тысячи руб.
По словам Алексея Попова, руководителя «Циан.Аналитики», наблюдается концентрация населения в крупных агломерациях, что требует увеличения жилищного фонда. Изменения в демографическом поведении, такие как более ранний уход детей из родительского дома, поздние роды и растущая популярность одиночного проживания, способствуют этому процессу.
Ольга Павлинова, директор департамента аренды «Этажей», подчеркивает, что увеличение внутреннего турпотока создает спрос на краткосрочную аренду жилья, в результате чего часть квартир была снята с долгосрочной аренды и сдается туристам.
В 2022 году инвестиции в коммерческую недвижимость России составили 487,2 млрд рублей, что на 21% больше, чем в предыдущем году. Бывшие активы международных компаний, уходящих с рынка, привлекли внимание российских инвесторов, которые стали основными игроками на рынке. Доля иностранного капитала упала до 3,3%, что является минимальным показателем за всю историю наблюдений.
С февраля 2022 года многие зарубежные компании начали активно ликвидировать свои активы в России, что способствовало появлению на рынке качественных и особенно выдающихся объектов, ранее недоступных для покупателей. Исследования показывают, что оставшийся портфель коммерческой недвижимости на март 2023 года без учета скидок оценивался в 800 млрд рублей, однако иностранные инвесторы потеряли до 50 млрд рублей из-за вынужденных скидок на продаваемую недвижимость.
Согласно исследованиям NF Group, в 2022 году значительно увеличилась доля инвестиций в готовую коммерческую недвижимость, составив 55% от общего объема вложений, по сравнению с 36% в 2021 году. В то же время доля площадок под девелопмент сократилась до 45%, что было 64% в предыдущем году.
Основную часть рынка занимают как московские, так и региональные девелоперы, активно приобретая земельные участки в крупных городах, как Москва и Санкт-Петербург.
Лидером по вложениям стал офисный сегмент, привлеченный 22% всех инвестиций, что значительно выше 12% в 2021 году, а объем инвестиций увеличился с 50 до 108 млрд рублей. Складская и индустриальная недвижимость также показывают хорошие результаты, составив 17% от общего объема сделок и 84,6 млрд рублей. Вложение в торговую недвижимость составило лишь 8% (40,7 млрд рублей).
Санкт-Петербург привлек 22% сделок, сократившись с 29%, при этом доля сделок в регионах возросла до 10%.
Общий объем инвестиций в российскую недвижимость за 2022 год достиг почти полтриллиона рублей, что является рекордом за последние 20 лет. Жилая недвижимость осталась главным источником инвестиций, составив 45%.
Примечательно, что около 50% сделок по продаже жилья на вторичном рынке в России оформлялись через нотариальную доверенность, что подчеркивает растущую популярность этого способа.
Согласно «Коммерсанту», рынок недвижимости в России зафиксировал рекордный всплеск сделок по доверенности. В 2021 году этот вид сделок составил около 20%, тогда как в 2020 – 15%, в 2019 – только 8%.
Всего за 2022 год на вторичном рынке было заключено 3,9 миллиона сделок, что на 7% меньше по сравнению с предыдущим годом, с наибольшим числом продаж в Москве, Подмосковье и Краснодарском крае. После начала частичной мобилизации наблюдается заметный рост сделок по доверенности в столице и области: доля таких сделок возросла с 5% до 20% к концу года.
Многие собственники перед отъездом из страны оформляют дарственные на квартиры для родственников, которые затем их продают. Примечательно, что сделки по доверенности зачастую происходят с ценой ниже на 10%, и около 50% покупателей выражают опасения из-за возможных рисков, связанных с мошенничеством и юридическими ошибками.
Банки настороженно подходят к таким сделкам, а страховщики могут отказать в страховании ипотеки. Гендиректор «Флип» Евгений Шавнев предполагает, что в 2023 году доля сделок по доверенности останется на прежнем уровне, поскольку на рынок выйдут новые объекты, владельцы которых уже определились с местом своего проживания.
Согласно данным Росстата, 11 февраля 2022 года стало известно, что в 2021 году в России было зарегистрировано 898,6 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве жилья, что на 17% больше по сравнению с 2020 годом, когда зафиксировано 763,8 тыс. сделок. Кирилл Холопик, глава аппарата Национального объединения застройщиков жилья, заявил, что этот показатель стал рекордным с 2014 года. Продажи новостроек рассматриваются как важнейший индикатор состояния рынка жилого строительства, так как от них зависит финансирование и последующий ввод объектов в эксплуатацию.
Наибольшее количество ДДУ было заключено в Москве — 144 тыс., Подмосковье — 116,3 тыс., Санкт-Петербурге — 75,8 тыс. и Краснодарском крае — 70,7 тыс. В то же время, спрос на вторичном рынке вырос на 14,5%: зарегистрировано 4,2 млн договоров купли-продажи, против 3,7 млн в 2020 году, согласно данным Росреестра. Лидеры по количеству сделок на вторичном рынке оказались Московская область (273,3 тыс.), Краснодарский край (271,5 тыс.), Москва (171 тыс.) и Свердловская область (155 тыс.).
Эксперты РБК отметили, что одной из причин покупки квартир в новостройках является возможность приобрести жилье по более низкой цене в начале продаж. Однако с введением эскроу-счетов стоимость на начальных этапах строительства стала сопоставима с ценами на готовые объекты, куда можно сразу заехать.
Покупка новостройки на этапе котлована предполагает долгожданное ожидание, которое может занять от двух до трех лет. Анализируя ситуацию на российском рынке коммерческой недвижимости, можно отметить, что в 2021 году объем вложений превысил 390 миллиардов рублей, что стало рекордным значением и на 52% больше по сравнению с прошлым годом.
Это также на 49% выше показателей 2019 года, когда пандемия еще не была актуальна. Данные, обнародованные аналитиками Knight Frank в январе 2022 года, указывают на рост активности как со стороны пользователей, так и девелоперов в офисном и складском сегментах. Нарастающий спрос и увеличение дефицита объектов создают интерес для инвесторов.
Оптимистичные прогнозы по развитию рынка способствовали высоким инвестиционным объемам. В прошлом году 65% всех инвестиционных вложений направлено на площадки под девелопмент.
Сохраняющийся высокий интерес к жилой недвижимости и активное использование земель под строительство формируют ажиотаж вокруг ликвидных участков, количество которых стремительно уменьшается. На складскую и логистическую недвижимость пришлось 14% всех инвестиций, на офисы — 13%, а на торговые объекты — 6%.
Большинство средств, 67%, было вложено в объекты в Москве, 29% — в Санкт-Петербурге, и лишь 4% — в другие регионы страны.
В 2021 году доля иностранных инвесторов на российском рынке недвижимости снизилась до 3%, что на 3 процентных пункта ниже по сравнению с 2020 годом. Также уменьшилась доля инвестиционных компаний и частных инвесторов, составившая 23% против 36% в предыдущем году. На фоне этих изменений наблюдается рост интереса управляющих компаний паевых фондов.
В 2021 году цены на жилье в курортных регионах России подскочили гораздо сильнее, чем в среднем по стране. Согласно данным SRG, вторичное жилье в России подорожало на 22,34%, однако в Краснодарском крае, Крыму и Калининградской области этот рост составил в два-три раза больше. Абсолютным лидером по росту цен стал Геленджик, где стоимость вторичной недвижимости увеличилась на 92,6%, достигнув 196,8 тыс. руб. за квадратный метр. Новороссийск и Анапа также показали значительный рост, составив 76,4% и 65,9% соответственно.
Покупатели, стремившиеся приобрести жилье у моря, перенаправляли свои инвестиции в эти города, в частности, из-за высоких цен в Сочи, где средняя стоимость квадратного метра выросла на 45,7% до 246 тыс. рублей.
По данным JLL, инвестиции в российскую недвижимость в 2021 году составили рекордные $5,4 млрд, увеличившись на 30% по сравнению с 2020 годом. CBRE оценила расходы инвесторов по итогам года на коммерческую недвижимость и участки под жилое строительство в $5,3 млрд.
В 2021 году рынок Санкт-Петербурга стал основным драйвером роста инвестиций, увеличившись в 2,6 раза до $1,8 млрд, согласно данным JLL. В Москве инвестиции также показали рост на 8%, достигнув $3,3 млрд, в то время как в регионах наблюдалось снижение на 25% до примерно $300 млн.
Владислав Фадеев из JLL отметил, что повышенный интерес к земле под жилые проекты стал ключевым фактором увеличения вложений в Санкт-Петербурге. Застройщики начали приобретать не только небольшие участки, но и крупные площадки, что объясняет растущий интерес к этой категории. Стоимость земли в городе поднялась на 60–70% за год, что также способствовало увеличению объемов инвестиций.
По мнению Алексея Новикова из Knight Frank & CIS, наиболее привлекательным сегментом для инвестиций остаются площадки под жилую застройку, на которые в 2021 году пришлась 67,8% объема сделок, тогда как в 2020 году этот показатель составлял 48,8%. Это связано с высоким спросом на новостройки.
Также Андрей Лукашев из ILM отметил, что строительство жилья является наиболее рентабельным направлением на рынке с доходностью до 35%. В то же время, вложения в офисные и логистические объекты приносят значительно меньший доход: до 11,5% и 11,75% соответственно.
Важно отметить, что в ноябре 2019 года правительство ввело запрет на оказание гостиничных услуг в жилых помещениях многоквартирных домов, что могло также повлиять на инвестиционные тренды.
Недавно опубликованное постановление правительства на официальном интернет-портале правовой информации может привести к существенным изменениям в сфере аренды жилья. Оно фактически ставит под запрет посуточную аренду, включая услуги таких сервисов, как «Airbnb». Согласно постановлению, использование жилых помещений для оказания гостиничных услуг в многоквартирных домах становится вне закона, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством о свободе совести и религиозных объединениях.
Премьер-министр Дмитрий Медведев подтвердил данное решение, отмечая, что оно соответствует закону о хостелах, вступившему в силу в октябре 2019 года. Важно, что владельцам квартир на законных основаниях разрешается заниматься индивидуальной предпринимательской деятельностью, что не нарушает права соседей и требования к жилью.
Сергей Пахомов, первый зампред комитета Госдумы, подчеркнул различие между гостиничными услугами и гражданско-правовыми отношениями, связанными с арендой жилья. Например, предоставление гостиничных услуг требует соблюдения таких условий, как обязательная регистрация гостей в Федеральной миграционной службе и обеспечение их комфортного проживания. В то же время владельцы хостелов и мини-отелей уже начали находить способы обходить новые ограничения, оформляя свои заведения как квартиры с посуточной или долгосрочной арендой.
18 сентября 2019 года комитет Госдумы по финансовому рынку одобрил законопроект, который позволяет проводить сделки с недвижимостью дистанционно. Это нововведение дает возможность покупателю и продавцу не встречаться лично, что особенно актуально при нахождении сторон в разных городах.
Основным требованием станет необходимость обращения к нотариусу, который проверит документы, разъяснит правовые последствия сделки и подтвердит намерение сторон. После этого нотариус, работающий с покупателем, отправит необходимые электронные документы в Росреестр для регистрации права собственности, что займет не более одного рабочего дня.
Как сообщает «Российская газета», процедура подготовки к сделке останется прежней, но удостоверение договора будет проходить в режиме онлайн через специальный защищенный канал связи нотариусов. Новый формат особенно удобен для людей, которые давно покинули свой родной город или получили недвижимость в другом регионе по наследству.
Этот шаг к удаленным нотариальным действиям является частью национального проекта «Цифровая экономика». 13 августа 2019 года также вступил в силу закон, регулирующий использование цифровой подписи при сделках, который ограничивает возможность дистанционной подачи документов на регистрацию перехода права собственности, делая необходимым письменное согласие владельца недвижимости.
Таким образом, внедрение дистанционных сделок способствует созданию более безопасной и удобной среды для оформления купли-продажи недвижимости.
