За последние пять лет рост цен на однокомнатные квартиры в Москве показал динамику, характерную для рынка недвижимости в условиях экономических изменений. Пик повышения цен пришелся на 2021-2022 годы, когда была введена льготная ипотека и фиксировались низкие процентные ставки.
В результате, средняя стоимость однокомнатной квартиры в новостройках массового сегмента возросла на впечатляющие 86%: если в апреле 2020 года она составляла 6,9 млн рублей, то к апрелю этого года достигла 12,9 млн рублей.
На вторичном рынке рост оказался более скромным, составив всего 32%. Это подчеркивает, что покупатели в основном ориентировались на новое жилье, предпочитая квартиры в жилых комплексах эконом и комфорт-класса, что объясняет существенный спрос в этом сегменте.
Ирина Доброхотова, основатель сервиса bnMAP.pro, отметила, что однокомнатные квартиры служат важной частью рынка, однако самым высоким темпом подорожания отличались студии, которые поднялись в цене на 97%, до 9,6 млн рублей.
По данным аналитиков, наибольшие темпы роста цен на однокомнатные квартиры были зафиксированы в 2021 и 2022 годах, когда годовая динамика составила 25% и 22% соответственно. Это время совпало с активным спросом на жилье в рамках льготной ипотеки, что дополнительно способствовало повышению цен на квартиры в столице.
В последние годы рынок жилья продемонстрировал интересные тенденции, особенно в сегменте однокомнатных квартир и студий, которые стали популярным объектом для инвестиций. Многие граждане приобретали такие объекты с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. Однушки являются одним из самых ликвидных вариантов для rent-здания, что привлекло как инвесторов, так и семьи, желающие обеспечить жильем своих близких. Это привело к значительному росту цен на такие квартиры, который стал особенно заметным в период действия льготной ипотеки.
Однако после короткого периода масштабного спроса, рост цен начал замедляться. В 2023 году наблюдалось даже небольшое снижение цен на одно- и двухкомнатные квартиры на 2% в связи с экономическими и политическими факторами на фоне мировой ситуации. В 2024 году колебания на рынке привели к росту цен на 15%, однако рост стал более умеренным, и за год (апрель 2024 к апрелю 2025) однокомнатные квартиры подорожали лишь на 8%.
Аналитики объясняют замедление цен отмной льготной ипотеки, которая играла ключевую роль в приобретении жилья. Также новая ключевая ставка и сложности в получении стандартных ипотечных кредитов сказываются на рынке. Интересно, что цены на однокомнатные квартиры на вторичном рынке Москвы за последние пять лет росли медленнее по сравнению с новостройками, увеличившись всего на 32%. Так, например, в апреле 2020 года средняя стоимость однушки на вторичном рынке Москвы составляла 7,2 миллиона рублей.
В апреле текущего года средняя стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке Москвы составила около 9,5 млн рублей. Наибольший рост цен на такие квартиры пришелся на 2021-2022 годы, когда он достиг 22,6% на вторичном рынке и 8,5% на рынке новостроек. Этот скачок цен связан с действием льготной ипотеки, низкими ставками по рыночным кредитам и повышенной покупательской активностью.
Например, в апреле 2021 года средняя ставка по вторичке была около 8%. Однако в 2023 году цены на однушки начали снижаться, причем на вторичном рынке падение составило 5,6%. В 2024 году цены на однокомнатные квартиры вновь выросли на 3,1%, но за последний год рост замедлился до 1,4%.
По словам Сергея Шломы, директора направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость», стоимость вторичного жилья в Москве остается стабильной. Несмотря на общую инфляцию, в сегменте вторичного жилья наблюдается нулевая динамика: начиная с 2023 года, когда началось поэтапное повышение ключевой ставки, цены практически не меняются.
Необходимое снижение ценовой среднегодовой статистики в апреле 2023 года Шлома объясняет вымыванием ликвидного предложения при активном спросе.
Сегодня готовые квартиры на вторичном рынке дешевле новостроек примерно на 25%. Динамика цен изменилась в последние пять-семь лет: раньше готовое жилье ценилось выше, в то время как покупка новостройки считалась более рискованной из-за опасений по качеству строительства и срокам ввода в эксплуатацию.
Начало использования эскроу-счетов в 2019 году, а также меры господдержки жилья с 2020 года изменили общую ситуацию. С тех пор стоимость новостроек растет, отчасти за счет льготной ипотеки, что подогревает спрос на этот сектор и приводит к скачку цен.
Согласно прогнозам «Инком», цены на жилье могут снова значительно вырасти, если произойдет заметное снижение ключевой ставки и ставок по ипотеке. Это откроет путь для ипотечных покупателей, и владельцы депозитов будут искать новые вложения в недвижимость.
Такой сценарий может стать реальным при доходности вкладов на уровне 10% годовых, но, по словам Шломы, резкое снижение ключевой ставки может привести к рецидивам инфляции и нецелесообразно.
