Москва, 18 апреля. По данным «Интерфакс», рынок недвижимости класса «делюкс» в столице демонстрирует устойчивость даже в условиях экономических колебаний. В I квартале 2025 года на первичном рынке заметно увеличились цены на квадратные метры элитной недвижимости, зарегистрировав рост около 19% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года.
В настоящий момент в Москве доступно 55 проектов жилья класса «делюкс», со средней стоимостью квадратного метра 2,6 млн рублей, как сообщил директор по продажам Point Estate Роман Амелин.
Среди факторов такой динамики эксперт выделяет смещение интересов инвесторов к высокобюджетной недвижимости, что делает её более надежным вложением по сравнению с фондовыми рынками. Кроме того, появились новые проекты, которые учитывают требования взыскательных покупателей, что способствовало росту спроса. Этот сегмент менее подвержен влиянию экономических факторов, таких как хорошие льготные программы или рост ипотечных ставок, так как покупка недвижимости зачастую осуществляется через рассрочку или полную оплату.
Кристина Томилина, директор департамента продаж «Intermark Городская Недвижимость», отмечает, что Замоскворечье и Дорогомилово стали наиболее популярными локациями, на которые приходится 50% всех новых предложений на первичном рынке.
Наблюдается изменение в локации новых строительных проектов элитного жилья в Москве. Если ранее они расположены преимущественно в Хамовниках, то теперь акцент смещается на более удаленные районы Центрального административного округа, такие как Дорогомилово и Пресненский. Это связано с изменениями в жизни столицы, а также с появлением новых городских центров и зон притяжения.
Особенно примечательно развитие района Цветного бульвара и Сретенки, который вновь становится привлекательным для жителей. Эти места, где в конце 90-х и начале 2000-х начали появляться элитные дома, сейчас предлагают разнообразие инфраструктуры и зеленых зон помимо исторических достопримечательностей.
Кроме того, в последние годы изменились стратегии застройщиков в элитном сегменте. Если раньше продажи происходили в закрытом формате без отображения цен на сайтах, то ныне рынок стал более прозрачным, что привело к увеличению конкуренции.
Тем не менее, в сегменте делюкс сохраняются закрытые продажи и эксклюзивные предложения, что подразумевает привлечение агентств недвижимости и частных брокеров. Это обеспечивает индивидуальный подход к каждому клиенту, помогая найти жилье, соответствующее их предпочтениям.
Эксперт подчеркивает, что в элитном сегменте недвижимости, как и в других классах жилья, наблюдается высокая востребованность рассрочки. В некоторых проектах этот способ оплаты может составлять значительную долю продаж.
Однако, в мире делюкс-недвижимости большинство клиентов предпочитает полную оплату сразу. Они также могут использовать краткосрочную рассрочку, которая подразумевает деление суммы на несколько платежей, обычно от двух до трех. Эти покупатели индивидуально согласовывают условия оплаты с девелоперами, которые часто идут им навстречу, проявляя лояльность.
Покупатели элитного жилья, как правило, хорошо разбираются в финансах. Если в массовом сегменте рассрочка является альтернативой ипотеке из-за высокой ключевой ставки, то для клиентов делюкс это инструмент для управления капиталом. Благодаря беспроцентной рассрочке, которая может длиться от 1,5 до 3 лет, с минимальным первоначальным взносом, они могут сохранить свои средства на депозитах, получая доход, или инвестировать их в бизнес.
Это создает финансово выгодную модель. Рассрочка становится стимулом для продаж, при этом снижая риски вложений для покупателей.
Сейчас основная целевая аудитория для высокобюджетного жилья — это финансово обеспеченные люди, имеющие значительные накопления, которые позволяют им приобретать элитную недвижимость. В основном это покупатели в возрасте 40-45 лет, однако на рынке наблюдается и интерес более молодых семей, использующих семейный капитал. Обычно это супружеские пары, примерно половина из которых воспитывает двоих-троих детей.
Запросы клиентов качественно изменились: они стали более требовательными и внимательными к деталям. Современные покупатели — это искушенные профессионалы, которые имеют опыт в сфере роскошной недвижимости, в том числе за рубежом. Это ведет к тому, что они заинтересованы не только в эстетике, но и в функциональности жилья, включая удобство планировки и качество жизни в целом. Как отметила Шичанина, «Роскошь должна быть удобна, иначе это не роскошь», подчеркивая важность практичности.
Также стоит отметить рост числа клиентов из крупных регионов России. Ранее они уже существовали на рынке, но сейчас их стало ярко выраженной тенденцией. Раджабова указала, что покупатели из числа региональных бизнесменов все чаще рассматривают элитное и делюкс-жилье, стремясь к просторным помещениям, аналогичным тем, в которых они привыкли жить в своих регионах. Это смещение акцента на большие площади, включая пентхаусы, наглядно демонстрирует изменения в предпочтениях клиентов.
В последние годы наблюдается рост спроса на торговую недвижимость площадью от 150 кв. м. Важно отметить, что помимо покупателей, ориентирующихся на собственное жилье, активизировались инвесторы, вкладывающие средства в недвижимость. Иногда они не спешат перепродавать активы после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Вместо этого они формируют инвестиционный портфель, арендуя объекты и ожидая роста цен перед возможной продажей, как отмечает Мурмуридис.
Конкуренция среди девелоперов за состоятельных покупателей в Москве значительно возросла. Это связано как с увеличением числа элитных объектов, так и с высокими ожиданиями клиентов, подчеркивает основатель агентства «1М» (One Moscow) Александр Кузин. Чтобы выделиться, девелоперы стремятся создавать неповторимые архитектурные проекты с высококачественной отделкой и развитой инфраструктурой.
Ключевую роль играют удобства для резидентов, включая фитнес-центры, spa, круглосуточное обслуживание и эксклюзивные услуги, такие как личные консьержи и возможности «умного дома». Эти факторы значительно повышают привлекательность объектов, так как покупатели элитного жилья ищут комфортный образ жизни, а не просто квартиры. Современные клубные дома все чаще предлагают разнообразные внутренние пространства, что не только обогащает досуг жителей, но также способствует улучшению их качества жизни.
Дополнительные функции и сервисы становятся не просто конкурентным преимуществом, а необходимым условием для недвижимости высокого ценового сегмента. Важно обращать внимание как на разнообразие этих услуг, так и на их качественное исполнение.
Например, в нашем проекте предусмотрена полноценная инфраструктура, включающая более десяти различных пространств: ивент-холл (двухуровневая гостиная с отдельным входом), приватный кинозал, детская игровая комната, фитнес-зал с панорамным видом, а также террасу с баром. Среди всех новинок московского рынка, этот проект уникален наличием частного падел-корта для резидентов.
Также наблюдается тенденция к укрупнению застройки: при наличии большого земельного участка возможно возвести несколько клубных домов, создавая единую закрытую территорию с высоким уровнем приватности для жителей благодаря малоквартирному строительству. Просторные общие территории способствуют отдыху и совместным встречам.
Кроме того, эксперты прогнозируют рост рынка делюкс-сегмента, отмечая, что, несмотря на дефицит новинок, он продолжает развиваться и предлагать покупателям интересные проекты. Они становятся настоящими образцами первоклассного жилья в Москве, что служит дополнительным стимулом для улучшения технологий комфорта и безопасности в новых жилых комплексах.
Гибкие схемы продаж, такие как рассрочка и индивидуальные графики платежей, становятся все более популярными и, вероятно, будут использоваться еще чаще в будущем. Ожидается также введение новых моделей, например, префандинга, позволяющего покупателям инвестировать в проекты на стадии разработки. Это предоставляет девелоперам возможность быстрее получить финансирование и уменьшить риски, а покупателям – участвовать в проекте с ранних этапов.
Согласно мнению эксперта Мурмуридис, возрастает интерес к девелопменту клубных домов в центральных районах, однако сложность заключается в росте цен на земельные участки и их недостатке. Для успешной конкуренции девелоперам необходимо будет улучшать качество своих продуктов и предлагать дополнительные услуги для взыскательных клиентов. В этом сегменте рынка цена квадратного метра уже измеряется миллионами рублей и зависит от характеристик отделки, материалов, инженерных решений и уровня сервиса.
Привлечение известных архитекторов и дизайнеров позволяет девелоперам предложить уникальные продукты, что способствует их конкурентоспособности. Учитывая растущую конкуренцию, цены в этом сегменте остаются более устойчивыми даже в условиях кризиса и высоких ключевых ставок Центрального банка, что поддерживает интерес как со стороны покупателей, так и со стороны девелоперов к инвестициям в уникальные проекты.
Что касается тенденций на рынке, исполняющая обязанности Томилина предполагает, что нет причин ожидать снижения цен на квадратный метр – гибкие схемы расчетов, в том числе рассрочка, играют важную роль, и со временем ключевая ставка, вероятно, снизится, что приведет к увеличению кредитных сделок.
