Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФы) представляют собой эффективный инструмент для защиты капитала от инфляции и его долгосрочного увеличения. Они позволяют инвестировать в различные типы объектов — от офисных до элитных жилых, тем самым обеспечивая профессиональный отбор активов. Исторически, доходность ЗПИФов превышает уровень инфляции, при этом риски остаются на умеренном уровне. Такой формат инвестиций дает возможность получать прибыль от недвижимости без необходимости заниматься ремонтом, управлением арендаторами и уплатой налогов.
В последние два года интерес к ЗПИФам сохраняется, как со стороны частных, так и институциональных инвесторов. Согласно данным инвестиционного директора УК «Тетис Кэпитал» Андрея Ощепкова, совокупные чистые активы рыночных ЗПИФов недвижимости составляют около 0,5 трлн рублей, в то время как общая оценка недвижимости в этих фондах достигает 2,1 трлн рублей.
Популярность ЗПИФов объясняется несколькими факторами, среди которых защита капитала от инфляции является ключевым. В условиях нестабильной экономики все больше инвесторов предпочитают реальные активы, а ЗПИФы предоставляют возможность участия в рынке недвижимости без покупки конкретного объекта.
Фонды формируют диверсифицированный портфель, который включает офисные здания, апартаменты, складские и торговые объекты, что снижает риски и повышает стабильность доходности. Основное направление большинства ЗПИФов — получение арендного дохода, который обеспечивает инвесторам регулярные выплаты.
Недвижимость в составе закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) продолжает увеличивать свою ценность, что способствует повышению доходности за счет прироста стоимости пая.
Это сделало ЗПИФы привлекательным способом для частных инвесторов вложиться в коммерческую и премиальную недвижимость с низким порогом входа – от 300 до 500 тысяч рублей, что открывает доступ к этому финансовому инструменту более широкой публике.
К концу 2024 года стоимость имущества фондов для неквалифицированных инвесторов составила приблизительно 190 миллиардов рублей, что соответствует 40% от чистой стоимости активов (СЧА) недвижимости в рыночных ЗПИФах.
По сравнению с общим СЧА всех ЗПИФов, которое достигло 13,5 трлн рублей, доля недвижимости для неквалифицированных инвесторов составляет лишь 3,7%. Средний чек для таких инвесторов на конец 2024 года составил около 1 миллиона рублей, тогда как квалифицированные вложения стартуют от 8-10 миллионов.
Однако средние значения могут искажаться крупными вложениями, что подчеркивает господин Ощепков. В 2024 году рыночные ЗПИФы значительно увеличили СЧА, в основном за счет притока 70-80 миллиардов рублей, предназначенных для приобретения новых объектов согласно инвестиционным стратегиям фондов.
Хотя результаты не дотянули до рекордов 2023 года, стоит отметить, что в тот период влияние выхода нерезидентов уже не ощущалось, а процентные ставки также были выше.
ЗПИФы, работающие с жилой недвижимостью, значительно отстают от своих коммерческих аналогов. Это обусловлено несколькими факторами.
По словам Алексея Новикова, управляющего партнера NF Group, основной источник доходности для таких фондов — арендный доход, который в жилищном сегменте остается достаточно низким, колеблясь в пределах 5–7%, максимум достигая 10%. Кроме того, механизм индексации арендной платы сложно формализовать из-за краткосрочных договоров аренды, что приводит к отсутствию стабильного долгосрочного дохода.
Рост стоимости жилых объектов имеет непредсказуемую динамику, в значительной степени зависящую от рыночной конъюнктуры. В коммерческой недвижимости повышение арендных платежей непосредственно влияет на капитализацию актива, тогда как в жилом сегменте такая связь отсутствует. Это делает жилую недвижимость менее привлекательной для управляющих компаний, которые чаще обращаются к более доходным активам, таким как складская недвижимость.
По словам Микаэла Казаряна, руководителя департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate, складская недвижимость обеспечивает более высокую доходность благодаря стабильному денежному потоку от нескольких крупных арендаторов. В отличие от этого, арендное жилье требует более тщательного управления и сопряжено с повышенными операционными рисками.
Таким образом, значительные различия между сегментами недвижимости влияют на предпочтения инвесторов и управляющих компаний.
На текущий момент рынок доходного жилья, представленный посредством Закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ), все еще остается недостаточно насыщенным.
В 2024 году управляющие компании приобрели 23 объекта коммерческой недвижимости общей площадью около 1,5 миллиона квадратных метров с инвестициями, составившими 110 миллиардов рублей. Этот объем инвестиций почти в 2,5 раза превышает показатели 2023 года.
Наиболее активными остаются складской, торговый и офисный сегменты, тем не менее в 2024 году наблюдается существенное перераспределение между ними. Складские объекты стали безусловными лидерами, на их долю пришлось 92% всех вложений в ЗПИФы, что обусловлено устойчивым спросом и ростом арендной доходности.
В то же время интерес к торговой и офисной недвижимости значительно сократился, составив лишь по 4% в 2024 году. Это отражает смену предпочтений инвесторов, которые сейчас выбирают более стабильные активы с высоким потенциалом роста, подчеркиваемым развитием электронной коммерции и логистики.
В числе знаковых сделок года отмечаются три крупнейших приобретения, каждая из которых превысила 10 миллиардов рублей. В частности, общества «Современные фонды недвижимости» были инициаторами двух значительных сделок, в том числе покупки складского комплекса «NK Парк МКАД-М4», что подчеркивает растущий интерес именно к складским проектам.
В 2024 году на рынке складской недвижимости произошли значительные изменения, когда три крупнейшие сделки стали центром внимания инвесторов. Среди них выделяются объекты, такие как «Ozon Обухово» с площадью 151 тыс. кв. м и стоимостью 12–12,5 млрд рублей, и складской комплекс «Ozon Нижний Новгород», занимающий 149 тыс. кв. м и оцененный в 10–11 млрд рублей. Эти операции подчеркивают преданность фондов высококачественной складской недвижимости.
Инвестирование в недвижимость часто рассматривается как способ сохранения капитала, и это мнение подкрепляется статистикой. За последние 20 лет первичное жилье в Москве подорожало на 652%, с среднегодовой доходностью 10,6%. Хотя эта доходность ниже, чем у золота (16,7%) и акций крупных компаний (13,5%), ее превышение над инфляцией на 2,5% подтверждает надежность этого актива.
Однако, правильно выбранные сегменты недвижимости могут приносить большую доходность. Например, премиум-сегмент жилой недвижимости в Москве показал рост в 715% за период с 2004 по 2024 год, в отличие от 652% по всем типам квартир.
В период с 2005 года средняя цена квадратного метра жилья в Москве увеличилась на 528,5%, что делает данный актив привлекательным на долгосрочной основе. Несмотря на значительные колебания рынка, такие как в 2008, 2014, 2020 и 2022 годах, недвижимость продолжает демонстрировать стабильность и даже рост в цене в условиях экономических сложностей.
Паи инвестиционных фондов предлагают высокую ликвидность и низкий порог входа для средств, что делает их доступным вариантом для большинства инвесторов. Они избавляют пайщиков от необходимости управлять активами непосредственно, что позволяет сосредоточиться на увеличении капитала с минимальными усилиями и снижением рисков. Это, в частности, подчеркивает важность правильного подхода к выбору инвестиционных инструментов в рамках стабильного и перспективного сектора недвижимости.
