Депутаты Госдумы России начали разрабатывать законопроект о создании доходных домов, что может вернуть к жизни этот формат аренды жилья, который был широко распространен в царской России. Основная идея заключается в создании домов, предназначенных для сдачи в аренду с возможностью выкупа квартиры для арендаторов через 20-25 лет, что может стать привлекательной альтернативой ипотечным займам.
Заместитель председателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев подчеркнул, что институт доходных домов должен быть создан на российском рынке. Эти строения будут отличаться от ранее существовавших, так как их основная цель – предоставление жилья для аренды, а не для купли-продажи. Кошелев уверен, что такой формат поможет улучшить жилищные условия россиян.
В настоящее время в Жилищном кодексе понятие «доходные дома» отсутствует. Тем не менее, уже существуют примеры многоквартирных домов, сданных в аренду, хотя они чаще идентифицируются как апартаменты или апарт-отели, которые, в отличие от доходных домов, являются коммерческой недвижимостью и не позволяют зарегистрировать место проживания.
По информации Сергея Смирнова, старшего партнера сети Vysotsky Estate, в Москве сейчас реализуется несколько проектов доходных домов, и потенциальный рынок может составить около 50 тыс. семей. Он отмечает, что уже есть ряд успешных проектов в этой области, что свидетельствует о перспективах развития данного сегмента на российском рынке.
Согласно мнению экспертов, законодательные изменения могут значительно преобразовать российский рынок арендного жилья. Ожидается, что рынок станет более прозрачным и структурированным, что приведет к исчезновению неофициальных схем, таких как занижение арендных ставок. В дополнение к этому, предполагается повышение налогооблагаемой базы и улучшение учета арендаторов. Для достижения этих целей необходимо внедрение новых норм, которые позволят официально регистрировать арендаторов. Временная прописка откроет доступ к местной социальной инфраструктуре, включая школы и медицинские учреждения.
Некоторые эксперты, как Смирнов, считают, что частные компании заинтересуются строительством доходных домов, особенно если будут предложены налоговые льготы, аналогичные тем, что имеют гостиницы. Тем не менее, большинство девелоперов, опрошенных «МК», выражают скептицизм. По их мнению, высокий уровень проектного финансирования делает такие инициативы невыгодными.
Исполнительный директор компании Glincom, Иван Татаринов, подчеркивает, что окупаемость доходных домов может занять 10–15 лет, что слишком долго по российским меркам. В сравнении, обычные жилые комплексы часто окупаются быстрее — за 3–5 лет.
Дополнительно, застройщики доходных домов столкнутся с конкуренцией со стороны «серого» рынка аренды, где ставки ниже. Заместитель финансового директора ГК «Гранель» Юрий Черноиванов также указывает на низкую привлекательность сегмента арендного жилья, отмечая, что окупаемость таких проектов может занять до 20 лет. В настоящее время, по его мнению, только суверенные государственные фонды могут рассматривать такие инвестиции, поскольку для них доходность в 4–5% является приемлемой.
В условиях 100%-ного финансирования государственных и банковских проектов профессиональные девелоперы могут заинтересоваться ролью консультантов и управляющих проектами. Для стимулирования интереса к доходным домам, девелоперы предлагают государственные льготы, которые делают такие проекты финансово привлекательными.
Одним из возможных шагов является использование средств региональных бюджетов для финансирования строительства. В регионах с острым дефицитом жилья, государственные структуры могут выступать заказчиками, принимая на баланс строящиеся объекты.
Андрей Садо, управляющий партнер Penny Lane Realty, отмечает, что городские власти могли бы освободить девелоперов от уплаты за изменение типа разрешенного использования земель. Дополнительно могут быть предложены субсидии на строительство доходных домов и льготные условия по кредитованию.
Однако, обсуждая статус зданий для их переоборудования в доходные дома, Садо считает это не совсем логичным с учетом существующих гостиниц и апарт-отелей, которые уже предлагают различные варианты аренды. Он полагает, что гостиничные комплексы и апартаменты с кухнями могут быть отнесены к доходным домам.
На взгляд эксперта, предложенный законопроект, вероятно, не повлияет значительно на рынок аренды, а ссылки на Российскую империю, с его точки зрения, также неуместны.
Принципиальное отличие между дореволюционными доходными домами и современными проектами заключается в их назначении, озвучил г-н Садо. Дореволюционные здания возводились предпринимателями с целью извлечения прибыли, когда общество предпочитало арендовать жилье вместо его покупки, благодаря стабильному рублю.
В современной экономике, с нестабильностью рубля и растущей инфляцией, россияне стремятся инвестировать в недвижимость, даже несмотря на высокие ипотечные ставки, так как это позволяет сохранить капитал.
По мнению эксперта, в России наибольший интерес к доходным домам могут проявлять приезжие рабочие и гастарбайтеры, нуждающиеся в жилье, которое соответствует современным стандартам комфортности. Поэтому новые доходные дома скорее всего будут рассчитаны на эконом- и комфорт-класс.
Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский выразил сомнение в целесообразности строительства таких объектов: с учетом высокой стоимости кредитов и аренды, проекты доходных домов могут быть нерентабельны.
В Европе владельцами арендной недвижимости обычно выступают институциональные инвесторы, которые покупают целые комплексы у застройщиков и далее сдают квартиры. Это разные сферы бизнеса с взаимовыгодной моделью. В США к числу таких инвесторов относятся пенсионные фонды, страховые компании и хедж-фонды.
Преображенский добавил, что как только в России созреет рынок, в котором собственники будут способны приобретать целые дома, вполне вероятно возникновение сегмента доходного жилья. Однако для появления институциональных инвесторов необходима другая экономическая обстановка и изменение кредитно-денежной политики, что потребует времени.
Тем не менее, подготовка к развитию бизнеса, связанного с доходными домами, должна начаться уже сейчас, и законодательные инициативы в данном направлении можно только приветствовать.
