При выборе между вложением средств в недвижимость и финансовые инвестиции, важно учитывать не только очевидные плюсы, но и скрытые риски и ограничения. Недвижимость, безусловно, кажется более надежной, так как вы получаете материальный актив — квартиру, которую можно сдавать в аренду.
Регулярный доход от аренды в сочетании с потенциальным ростом цен на недвижимость кажется привлекательно, но не все так просто. Анализируя рынок недвижимости Москвы за последние 10 лет, видно, что средний рост цен составил около 4,2% в год. Если добавить арендную доходность приблизительно в 5-6% годовых, итоговая совокупная доходность оказывается в пределах 9-10%.
Однако, учитывая среднюю инфляцию на уровне 10% в год, такой подход позволяет лишь сохранить капитал, а не преумножить его. Напротив, финансовый рынок показывает более динамичные результаты. Индекс МосБиржи, включающий дивиденды и их реинвестирование, порадовал инвесторов средней доходностью около 25% годовых за тот же период, даже учитывая падение в 2022 году. Это показывает, что финансовые инструменты гораздо менее подвержены долгосрочным колебаниям, и при правильной стратегии позволяют достичь существенного роста.
Стоит отметить, что в 2008 году московская недвижимость достигла своего максимума в долларовом эквиваленте и с тех пор не вернулась на этот уровень, что ставит под сомнение ее защитные свойства от валютных рисков. Вместо этого инвестирование в иностранные валютные инструменты может дать больше гарантий в условиях обесценивания рубля.
Например, в 2020-2021 годах рынок недвижимости показал рост на уровне 15% в год, что в сочетании с арендным доходом добавило еще 5%, достигнув общей доходности 20%. Однако это также связано с особенными обстоятельствами и не является гарантией будущих успехов. Таким образом, подход к инвестициям должен быть взвешенным и учитывать как краткосрочные, так и долгосрочные перспективы.
В 2020 году ключевая ставка достигла рекордного минимума 4,25%, что способствовало росту индекса полной доходности МосБиржи на уровне около 20% в год. Это подчеркивает, что фондовый рынок может быть столь же выгоден, как и рынок недвижимости.
Кроме того, фондовый рынок потенциально может показать более значительный рост на фоне улучшения геополитической ситуации, еще до того, как ключевая ставка снизится ниже 10%.
Средняя доходность от аренды недвижимости колеблется в пределах 5-6% годовых. В то же время, при формировании инвестиционного портфеля с акцентом на дивиденды, можно достичь доходности от 7 до 10% годовых, а некоторые облигации могут давать доходность от 13% и выше.
Таким образом, в текущих условиях инвестиционный портфель, состоящий из дивидендных акций и облигаций, может обеспечить более высокие регулярные выплаты, чем аренда имущества. Кроме того, с суммой в 100 тысяч рублей гораздо разумнее собрать инвестиционный портфель, чем пытаться купить квартиру без ипотеки.
Инвестиции в недвижимость также имеют свои преимущества, такие как возможность получения имущественного налогового вычета на расходы по покупке, но важно помнить о диверсификации. Инвестиции только в один объект недвижимости не представляют собой диверсифицированный портфель.
Современные финансовые инструменты, такие как фонды акций и облигаций, позволяют инвестироваться в недвижимость с меньшими суммами.
В итоге, вопрос о том, что выгоднее — инвестиции в финансовые рынки или недвижимость, имеет комплексный ответ: успех заключается в создании диверсифицированного портфеля. Это означает, что недвижимость может быть частью портфеля, однако не единственным активом, чтобы минимизировать риски и максимизировать возможности, которые предлагают другие классы активов, такие как акции, облигации, и драгоценные металлы.
