Недвижимость является важным индикатором экономических кризисов как в развитых, так и в развивающихся странах, согласно мнению экспертов. К примеру, мировой экономический кризис 2008-2009 годов начался именно с проблем на рынке жилья в США, что в итоге негативно сказалось на финансовом секторе и экономике в целом.
Долгосрочные последствия данного кризиса отразились и на других странах, таких как Испания. Исследования, проведенные Джошуа Айзенманом и Йотином Джинджараком, показали, что существует прямая связь между ростом цен на недвижимость, дефицитом текущего счета и кредитным бумом. Эти факторы являются предвестниками надвигающегося кризиса.
На данный момент страны, такие как США и Испания, хотя и ощущают нестабильность, все же не достигли уровней цен на недвижимость, характерных для периода до кризиса. В России также наблюдается некритичная ситуация на рынке, однако высокие цены на жилье не отражают полной картины.
Здесь текущий счет остается положительным, что, вероятно, изменится в будущем. По мнению Клаудио Борио из Банка международных расчетов, кризис был предсказуемым, что подчеркивает важность анализа рынка недвижимости в качестве индикатора экономической устойчивости.
Основой будущих кризисов является «избыточная эластичность» мировой финансовой системы, о чем свидетельствуют чрезмерные долги компаний.
Экономист Айземан подчеркивает, что рынок недвижимости служит более точным индикатором экономических кризисов, так как именно на нем отображаются колебания бизнес-циклов. Влияние на этот рынок оказывает динамика текущих операций и кредитования. Повышенный спрос и высокие цены на жилье поддерживают дефицит текущих операций, так как недвижимость часто покупается в кредит.
Исследование 2009 года, охватывающее 41 страну, установило положительную связь между дефицитом текущих операций и ценами на недвижимость. Чем более развиты финансовые рынки, тем сильнее эта связь. Динамика дефицита счета оказывается более значимой для рынка недвижимости, чем процентные ставки или инфляция.
Ценовые циклы на недвижимость зависят от ожиданий населения. При росте доходов и неуверенности в их стабильности цены стремительно растут. Однако, вскоре начинается их падение, что особенно заметно в открытых для иностранных инвестиций экономиках. Международные дисбалансы можно объяснить пузырями на активных рынках, которые ведут к росту потребления и формированию торговых дефицитов. Чем больше торговый дефицит страны, тем интенсивнее бум на рынке недвижимости.
Экономисты провели анализ угроз, исходящих от рынка недвижимости после глобального кризиса, на основе данных из 36 стран с 2005 по 2012 годы. Обнаружено, что зависимость между ценами на недвижимость и дефицитом счета текущих операций стала более заметной после кризиса. Исследование сосредоточено на трех ключевых показателях: рост цен на недвижимость, дефицит текущего счета и доля кредитования в ВВП, все из которых взаимосвязаны.
Общая тенденция показывает, что рост цен на недвижимость в большинстве стран прекратился после кризиса, особенно это заметно в Ирландии, Испании, Южной Африке, США и Великобритании. Однако существуют исключения, такие как периферийные рынки, где цены продолжают расти, например в Гонконге и Румынии.
Кризис имел два основных момента: обострение ситуации с банком Northern Rock в 2007 году и падение Lehman Brothers в 2008 году. Реакция рынков недвижимости на эти события различалась: в Канаде и Ирландии цены росли до самого кризиса, в то время как в Австралии рост начался вскоре после кризиса. Рынки в Гонконге и Сингапуре продолжают оставаться волатильными.
Интересно, что в странах, сильно пострадавших от пузыря на рынке недвижимости, таких как США, Великобритания и Испания, динамика цен и других экономических параметров до и после кризиса оказалась схожей, что указывает на общие тенденции в мировой экономике.
Перед кризисом 2008-2009 годов и после него наблюдался рост цен на недвижимость, что приводило к увеличению дефицита текущих операций. Эти два показателя взаимосвязаны, поскольку рост дефицита указывает на дисбаланс между расходами резидентов и производственными мощностями экономики.
Недвижимость, являясь неэкспортным сектором, зависит от внутреннего спроса. Также существует тесная связь между динамикой кредитования и ценами на недвижимость: увеличение стоимости жилья часто сопровождается бурным ростом фондового рынка и инфляцией. Это объясняется «эффектом богатства», когда увеличение стоимости активов способствует росту инвестиций в акции.
В то же время, исследования не выявили четкой зависимости между ценами на недвижимость и факторами как рост экономики, суверенные риски или глобальные процентные ставки. Более того, рынок недвижимости, как правило, менее подвержен паническим настроениям, и на него кризис влияет с некоторым запозданием.
Несмотря на то, что после кризиса наблюдается положительная связь между дефицитом счета текущих операций и ростом цен на жилье, связь между кредитованием и ценами ослабла. В ряде стран экономисты отмечают отсутствие зависимости между дефицитом текущих операций и кредитными темпами.
В России, после обвала цен на некоторые виды недвижимости, их рост также не был значительным, что указывает на отсутствие перегрева рынков.
В последнее время наблюдается сокращение доли спекулятивных сделок на рынке недвижимости. Риски возрастают, когда увеличивается количество игроков, стремящихся заработать на росте цен, а не на изменениях в стадии строительства.
Большинство инвесторов выбирает более стабильные стратегии, например, покупку недвижимости на этапе ее завершения для дальнейшей продажи. В настоящее время доля «утилитарных» покупателей, приобретающих жилье для проживания, значительно превышает долю спекулянтов, что снижает риски на рынке.
Прогнозы по ценам на недвижимость сильно зависят от конкретного региона, поскольку в России, в отличие от США, мобильность населения невысока. Это приводит к образованию узких локальных рынков, где динамика цен может варьироваться: в одних регионах возможен рост, в других – спад.
С учётом текущих тенденций, не стоит ожидать значительного увеличения цен в ближайшем будущем, особенно выше уровня инфляции. В крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, цены остаются высокими, что обусловлено высоким уровнем доходов населения, покупающего жилье.
Цены на недвижимость в Санкт-Петербурге и Москве коррелируют с уровнем спроса и предложения. В Санкт-Петербурге наблюдается увеличение предложения, что замедлило рост цен. В Москве, напротив, высокий уровень доходов приводит к более высоким ценам.
Снижение объема строительства внутри города создает условия для роста цен на недвижимость, особенно в централизованных районах. В Санкт-Петербурге также наблюдается сокращение предложения, что может повлечь за собой рост цен в обжитых районах, в отличие от окраин и новостроек в Ленинградской области.
На текущий момент нет оснований утверждать, что цены на недвижимость продолжат расти высокими темпами в обоих городах, учитывая, что спрос остается стабильным или снижается.
При этом на внешних рынках наблюдается стабильность или снижение цен на энергоресурсы, что также влияет на уровень спроса. В развитых странах ситуация совершенно иная, где главной причиной кризиса становится падение цен на жилье, как это было во время кризиса 2007-2008 годов, когда ипотечные ставки превосходили стоимость недвижимости.
В России и других развивающихся странах недвижимость считается одним из главных способов сохранения капитала, так как инвестиции в банки, ценные бумаги или собственную валюту могут быть рискованными.
В условиях возможной девальвации национальной валюты, покупка недвижимости становится надежным выбором. Это резко контрастирует с ситуацией в развитых странах, где, к примеру, в США в начале года наблюдался рост цен на недвижимость на уровне 1-1,2%. Это воспринимается как положительный сигнал и не является признаком кризиса.
В Москве текущие тренды показывают замедление роста цен на вторичную недвижимость, однако это может быть лишь статистической погрешностью. Нет оснований связывать цены на жилье с кризисными проявлениями, так как в Европе и США не наблюдается резкого падения цен, а в России также нет значительных изменений в стоимости недвижимости.
