Компания Stone в третий раз подряд заняла первое место в офисном рейтинге РБК в сегменте продаж. В интервью директор коммерческого управления компании, Кристина Недря, обсуждает ключевые офисные тренды.
Она отмечает, что в Москве наблюдается тенденция к продаже офисной недвижимости, вместо традиционной аренды, что стало актуально с начала 2020-х. Кристина уверена, что этот тренд будет сохраняться: «Нет оснований полагать, что рынок вернётся к аренде в ближайшем будущем. Доля продаж офисов только растёт, и лидеры сегмента остаются прежними.»
Сложная экономическая ситуация, высокая стоимость кредитов и проектного финансирования ставят застройщиков перед вызовом. Не все из них способны полностью взять на себя финансовые обязательства по строительству объектов под аренду. Важно также отметить, что договора аренды для зданий класса Prime, как правило, заключаются на более поздней стадии, ближе к завершению строительства, что затрудняет оперативные продажи.
Что касается стратегий продаж, Кристина подчеркивает, что офисные девелоперы должны учитывать баланс: «Необходимо предлагать как небольшие площади, так и крупные объемы, чтобы поддерживать стабильные темпы продаж.» В рамках своей стратегии Stone активно увеличивает портфель зданий для полного выкупа, чтобы удовлетворить высокий спрос от как конечных пользователей, так и инвесторов, которые планируют сдавать офисы в аренду.
В прошлом году мы успешно продали проект «Stone Белорусская» частному инвестору, и в скором времени планируем завершить сделку по объекту «Stone Курская» с другим частным инвестором, имя которого пока не разглашается. Работа по арендной модели— это обычная практика для нашего рынка.
На данный момент мы наблюдаем рекордно низкие уровни вакансии на офисном рынке, что делает его более выгодным для арендодателей. В планы на 2025-2027 годы входит ввод около 2 миллионов квадратных метров офисной площади, причем примерно 60-70% уже приобретены. Хотя существует скрытая вакансия, новые объекты, предлагаемые инвесторами в аренду, не превысят текущий спрос.
Компания Stone намерена иметь пять завершенных бизнес-центров к середине 2026 года, что составит около 300 тысяч квадратных метров офисов класса А, часть из которых будет предоставлена инвесторами. Это позволит нам занимать две ниши на рынке: продажа и аренда помещений от собственников. Примером интереса инвесторов к модели аренды могут служить офисные башни Stone Towers, для которых в конце прошлого года были введены в эксплуатацию Tower B и Tower C.
Мы понимаем, что многие из наших клиентов не имеют опыта в аренде или продаже офисных площадей, поэтому мы предлагаем помощь через наш партнерский сервис Stone Realty.
Интересно отметить, что, хотя цена квадратного метра на этапе строительства может возрасти более чем в два раза, инвесторы зачастую предпочитают оставаться в активе, выбирая арендную модель для получения стабильного дохода. В текущих условиях, когда ставки аренды заметно растут, это решение становится особенно актуальным. В новых бизнес-центрах, благодаря высокой конкуренции, мы наблюдаем рост арендных ставок на 15–30% в зависимости от конкретного объекта и его локации.
Не менее важным аспектом является вопрос управления, особенно когда в офисном здании значительное количество собственников. Хотя мы управляющие своим бизнес-центром, стоит рассмотреть, насколько это профильная задача для девелопера. В нашей практике управление недвижимостью – это не просто бизнес, а стратегическая задача.
Нам интересны долгосрочные отношения с клиентами, поэтому мы готовы вкладывать средства и усилия в организацию управления, чтобы обеспечить высокое качество обслуживания и удовлетворенность собственников. При этом управляющая компания-партнер активно сотрудничает с девелопером на всех этапах, что позволяет эффективно решать вопросы, связанные с инвестициями в инфраструктуру и модернизацией объектов.
Наша УК зарекомендовала себя благодаря высокому качеству обслуживания, что оценили многие наши клиенты, наблюдая за выполнением проектов в действии.
Партнерская управляющая компания Stone Office активно участвует на этапе проектирования, что позволяет нам не только улучшать конечный продукт, но и минимизировать эксплуатационные риски. В результате мы создаем качественную недвижимость, балансируя между себестоимостью и управлением, что выделяет нас среди других игроков на рынке.
Себестоимость как жилой, так и офисной недвижимости неуклонно растет. Офисы класса А являются сложным и дорогим продуктом, сопоставимым с премиальным жильем. На данный момент себестоимость таких офисов достигает 200 тыс. руб. за квадратный метр, что на 11% выше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Начальная цена на новые офисы уже превышает 350 тыс. руб. за квадратный метр, что свидетельствует о росте стоимости материалов и инженерных сетей.
Анализируя ситуацию на московском рынке офисной недвижимости, стоит учитывать, что объем ввода офисов варьируется из года в год. Мы внимательно следим за востребованностью офисных помещений и всегда ориентируемся на наличие удобных пеших маршрутов от станций метро, не превышающих 5-10 минут. Также важно учитывать расположение бизнес-центров в контексте существующих деловых локаций и заполняемость ближайших объектов. Такой подход позволяет нам эффективно планировать новые проекты, адаптируясь к изменениям на рынке.
При наличии низкой вакантности, мы рассматриваем такую локацию как потенциально привлекательную для наших инвестиций. Важно учитывать, что если объект расположен за пределами действующей деловой зоны, особенно в новых развивающихся районах, мы тщательно анализируем объемы предлагаемых офисных площадей. В подобных ситуациях площадь бизнес-центра может составлять менее 100 тыс. кв. м.
Если местоположение имеет потенциал роста, на перспективу могут быть реализованы более крупные проекты, которые развиваются поэтапно. Хорошими примерами являются районы Мневниковской поймы и Ходынки, где мы сейчас реализуем два крупных офисных кластера.
Снижение маятниковой миграции заставляет компании стремиться находиться ближе к местам проживания сотрудников. Поэтому форматы многофункциональных комплексов (МФК) и офисов в жилых зонах становятся все более актуальными.
Стратегия нашей компании, «Stone», заключается в систематическом ежегодном выводе новых объемов офисов на рынок. В прошлом году, например, мы активно запустили шесть офисных и один жилой проект. Это стало следствием нашего девелоперского цикла, обеспечивающего ввод 100–150 тыс. кв. м ежегодно.
Чтобы поддерживать баланс в портфеле, мы управляем объектами на разных стадиях строительства – в настоящее время в активной стройке находится более 500 тыс. кв. м, а к концу года этот показатель может достичь 1 млн кв. м. Проекты, которые находятся на завершающей стадии, приблизительно на 90% уже реализованы.
Новые проекты способствуют обновлению витрины экспонирования в офисном строительстве. Рост интереса со стороны «жилых» девелоперов к офисным проектам объясняется городскими инициативами, такими как программы комплексного развития территорий (КРТ) и программы по модернизации территорий (МПТ). Однако стоит отметить, что вопрос о целесообразности строительства офисов вне данных программ остается открытым.
Цели девелоперов играют ключевую роль. Существуют компании, такие как Stone, которые сосредоточены на офисных сегментах. Для них не столь важно, попадает ли участок под КРТ или МПТ, так как основной приоритет — это развитие офисных центров. У Stone уже имеются успешные проекты в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК), которые не приносят налоговых льгот, но востребованы благодаря своему уникальному расположению.
Некоторые застройщики, занимающиеся жилой недвижимостью, ориентируются именно на участки, дающие налоговые льготы, что ведет к планомерному развитию города, но не всегда гарантирует коммерческий успех. Такой подход может игнорировать рыночные условия, бизнес-связи и наличие реального спроса.
Stone, как один из первых участников программы КРТ, активно развивает свои проекты, например, строит бизнес-центр «Stone Дмитровская», работы по которому начались после подписания договора КРТ в 2022 году. Завершение проекта запланировано на 2027 год. Также компания планирует реализовать КРТ на нескольких других адресах, детали которых будут озвучены позднее.
КРТ становится важным направлением для будущего развития компании. На данный момент мы рассматриваем площадки в рамках данной программы не только для получения льгот, но и для их потенциала.
Наша компания по-прежнему активно работает на рынке: стоит вопрос о том, продолжаем ли мы продажи или покупку земельных участков. Мы стремимся поддерживать баланс между вводом и запуском новых проектов, поэтому нацелены как на офисную, так и на жилую застройку.
При этом ключевым моментом является правильное местоположение, которое существенно влияет на инвестиционную привлекательность и качество жизни. В офисном направлении мы обращаем внимание на участки на севере, северо-западе и юго-западе, где наблюдается нехватка офисных площадей.
В сфере жилого строительства нашей целью являются небольшие жилые комплексы сегмента «бизнес+», так как мы считаем это направление перспективным. Наши предпочтения склоняются к участкам в городской черте, с удобными транспортными связями и наличием рекреационных зон.
Рынок офисной недвижимости продолжает развиваться с 2020 года, когда мы вышли с первыми проектами. Тогда наблюдался высокий интерес к квартирам, однако спрос на них для перепродажи постепенно стал снижаться.
В последнее время частные инвесторы все активнее интересуются рынком офисной недвижимости, который предлагает арендные ставки, в два раза превышающие аналогичные показатели в жилом сегменте. Привлекательность офисной недвижимости дополнительно увеличивается благодаря условиям покупки и возможностям рассрочки, предлагаемых девелоперами. Это дает возможность сохранить часть капитала на депозитах, обеспечивая дополнительный доход.
Важно отметить, что в отличие от жилой, коммерческая недвижимость чаще приобретается с целью долгосрочной аренды. Инвесторы в жилую недвижимость могут быстро выйти из сделки при первом росте цен, в то время как в офисном сегменте акцент происходит на максимальной доходности на протяжении всего периода строительства и последующего заполнения объекта компаниями.
Договоры купли-продажи будущей недвижимости (ДКПБН) зачастую более удобны для рынка офисной недвижимости по сравнению с договорами долевого участия (ДДУ). При использовании ДДУ застройщик чаще всего связан проектным финансированием и обязан выполнять определенные требования банков, что может негативно сказываться на доходности для инвесторов. Напротив, при работе по ДКПБН у застройщика есть возможность самостоятельно устанавливать цены и управлять доходностью, что делает этот формат более выгодным для инвесторов и позволяет контролировать маржинальность.
Цены на офисное пространство увеличиваются на стадии строительства, что позволяет эффективно управлять процессом. Данный механизм широко применяется на рынке: более 90% сделок осуществляется по договорам купли-продажи застройщика на начальной стадии (ДКПБН). Одним из главных преимуществ таких договоров является возможность возмещения НДС с каждого платежа до завершения строительства, что облегчает покупку офисных помещений.
Однако, при совершении любых сделок важно учитывать защиту прав дольщиков, включая наличие штрафных санкций как для покупателей, так и для застройщиков. Репутация застройщика имеет критическое значение, так как никакие договора не обеспечивают защиты активов в случае банкротства.
Мы начали строительство бизнес-центров в 2020 году и продолжаем развиваться до 2025 года. Основное отличие нашего офисного продукта заключается в улучшенных характеристиках самого пространства: высота потолков достигает 3,65 м, повышено внимание к глубине помещений и естественному проветриванию.
Кроме того, инфраструктура комплекса занимает теперь 10% от общего объема проекта — мы внедряем столовые, фитнес-центры и другие удобства, важные для сотрудников.
Важными преимуществами стали неформальные зоны для отдыха и работы на свежем воздухе, а также бизнес-гостиные с кофе-поинтами. Эти элементы остаются под нашим управлением, что позволяет сохранять высокий уровень и классификацию объекта, а также обеспечивать необходимый сервис.
