В 2025 году в России вступят в силу изменения, касающиеся налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости. Основное нововведение — ввод прогрессивной шкалы налогообложения, что также повлияет на сделки с недвижимостью.
Ранее физические лица уплачивали налог по фиксированной ставке, но теперь будет применяться дополнительная ставка. Обязанность уплачивать НДФЛ возникает, если недвижимость находилась в собственности менее установленного срока — три или пять лет, в зависимости от вида недвижимости.
Если после продажи квартиры вы получили доход, то необходимо подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года. Это можно сделать через личный кабинет на сайте ФНС, указав в декларации сумму дохода от продажи и вычет, если он был использован. Если общий вычет не покрывает налог, разницу придется уплатить.
Важно отметить, что по новым правилам налог начисляется не на всю сумму продажи, а на разницу между ценой покупки и продажи. Таким образом, если квартира была куплена по цене 3 млн рублей и продана за 5 млн рублей, налогу подлежит только разница в 2 млн рублей.
Учитывая изменения в налоговых ставках, важно тщательно рассчитывать сумму налога, чтобы избежать ошибок и возможных штрафов.
Некоторые граждане пытаются снизить налоги, указывая в договорах купли-продажи недвижимости заниженную сумму сделки, но это нецелесообразно. Налоговые инспекторы проводят сравнение стоимости продажи с кадастровой стоимостью объектов, что может привести к закономерным последствиям, как указывает Эльвира Митюкова, эксперту в области налогообложения.
С 2025 года, как и в предыдущие годы, в декларации 3-НДФЛ не нужно указывать доходы от продажи имущества, находящегося в собственности менее трех или пяти лет, при условии, что не превышен установленный лимит. Это относится как к крупным объектам, так и к нескольким недорогим.
С нового года регионы получили полномочия увеличивать коэффициент, который применяется к оценке налоговой базы при продаже недвижимости. В настоящее время, если недвижимость продается ниже кадастровой стоимости, минимальный налогооблагаемый доход определяется как кадастровая стоимость, умноженная на этот коэффициент. Однако, по новым правилам, органы власти могут устанавливать коэффициент на уровне полного размера кадастровой стоимости.
Таким образом, при продаже квартиры налог рассчитывается с учетом максимального вычета, что может существенно повлиять на налоговые обязательства продавца. Учет всех этих аспектов важен для корректного заполнения налоговой декларации и избежания возможных проблем с налоговыми органами.
Налогооблагаемая база формируется как максимальное значение между ценой продажи квартиры и ее кадастровой стоимостью, которая определяется на 1 января текущего года. К примеру, гражданин Петров купил квартиру за 5 млн руб. и продал за 5,5 млн руб., что дает налогооблагаемую базу: 5,500,000 - 5,000,000 = 500,000 руб.
НДФЛ за эту прибыль составит 500,000 × 13% = 65,000 руб., поскольку налог взимается только с фактической прибыли от перепродажи, с учетом документально подтвержденных расходов, связанных с покупкой.
Если квартира была продана за 8 млн руб., то аналогично рассчитывается новый налог. Уплата налога на недвижимость зависит от срока владения.
Налог не взимается, если квартира была в собственности больше трех лет, или если она была получена по наследству, в дар от близких, приватизирована или является единственным жильем. С начала 2022 года семьи с двумя и более детьми освобождены от уплаты НДФЛ при продаже жилой недвижимости, независимо от срока владения.
С 1 января 2025 года в России вступают в силу изменения в порядке исчисления срока владения земельными участками. Теперь при объединении, выделении доли или разделе участков срок владения будет считаться с момента регистрации исходного участка, а не с даты возникновения права собственности на новые участки. Это новшество позволит продавцам земли быстрее получить льготы по уплате налога на доходы физических лиц (НДФЛ), что значительно упростит процесс для тех, кто планирует продажу.
Для владельцев долей, образованных в результате перепланировки или реконструкции, также установлен новый порядок. Срок владения для таких объектов будет исчисляться с момента регистрации прав на исходную недвижимость. Таким образом, дольщики смогут воспользоваться налоговыми льготами намного быстрее.
Кроме того, российское законодательство предлагает различные вычеты, позволяющие уменьшить налогооблагаемую базу при продаже квартиры. Продавцы могут уменьшить свои доходы на сумму расходов, связанных с приобретением недвижимости. Для этого требуется документальное подтверждение расходов, что может включать договор купли-продажи, акты, приходные кассовые ордера, кассовые чеки, выписки из банков и другие подтверждающие документы.
Эти изменения направлены на упрощение процесса продаж и повышение доступности налоговых льгот для граждан.
Имущественный вычет позволяет снизить налогооблагаемую базу на сумму доходов от продажи имущества. Согласно Налоговому кодексу РФ, существует верхняя граница вычета, равная 1 миллиону рублей. Например, при продаже квартиры за 10 миллионов рублей вы сможете уменьшить налогооблагаемую сумму до 9 миллионов рублей.
Если реализованы две квартиры за 5 и 10 миллионов рублей, общий налогооблагаемый доход составит 14 миллионов рублей (14 млн - 1 млн = 13 млн). Если выручка от продажи квартиры ниже 1 миллиона – налог на доходы физических лиц (НДФЛ) не уплачивается.
Важно отметить, что нельзя одновременно применять схему «доходы минус расходы» и имущественный вычет в 1 миллион рублей. Фиксированный налоговый вычет применяется к общему доходу собственника от всех проданных объектов, а не к каждому объекту по отдельности.
Для применения вычета необходимо до 30 апреля следующего года подать налоговую декларацию и предоставить документы, подтверждающие продажу имущества и право на вычет.
Также стоит учесть, что НДФЛ не начисляется, если квартира находилась в собственности более минимального срока, установленного Налоговым кодексом.
Минимальный срок владения недвижимостью для целей налогообложения составляет пять лет, однако существуют исключения. К примеру, если собственность была получена по наследству или в подарок от близкого родственника, то применяется трехлетний срок владения.
Налоги при продаже недвижимости могут иметь различные нюансы, касающиеся их расчета, сроков и льгот. Юрист рассмотрел правила, касающиеся налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при реализации недвижимости.
Согласно пункту 2 статьи 228 Налогового кодекса РФ, физические лица обязаны уплачивать НДФЛ с продажи имущества, находящегося в их собственности. К объектам налогообложения относится и недвижимость. В статье 217 НК РФ указано, что граждане освобождаются от уплаты налога, если владели недвижимостью не менее трех лет. Это правило касается объектов, полученных в наследство, и срок начинает исчисляться с момента регистрации прав в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), независимо от принадлежности имущества ранее.
Дополнительно, в соответствии со статьей 220 НК РФ, при продаже недвижимости после 1 января 2019 года граждане могут воспользоваться налоговым вычетом, основываясь на documentально подтвержденных расходах на приобретение, максимальная сумма которого составляет 1 млн рублей.
Наследники сталкиваются с определенными нюансами при получении налоговых вычетов. В частности, такие вычеты могут быть получены с расходов, связанных с приобретением недвижимости, если сам наследодатель не воспользовался этим правом.
При продаже квартиры, полученной по наследству и обремененной ипотекой, возможно предъявление налогового вычета, основанного на погашении ипотечного кредита. Это подтверждается письмом Минфина от 2 августа 2019 года N 03-04-05/58466.
Аналогичные правила применимы и к недвижимости, полученной в дар. Важное примечание: НДФЛ при продаже такого имущества не взимается, если дарителем является близкий родственник – супруги, родители, дети, а также бабушки, дедушки, внуки и братья/сестры.
Дополнительно стоит учитывать ситуации, когда наследникам переходит доля в недвижимости, и они впоследствии покупают оставшуюся часть. В таком случае минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ при возмездном приобретении составляет пять лет, а не три.
Таким образом, если наследник получил часть квартиры по наследству и часть – по покупке, и с момента регистрации права прошло менее пяти лет, он обязан уплатить НДФЛ пропорционально доле, приобретенной по договору купли-продажи. Это важно для правильного планирования налоговых обязательств и соблюдения законодательства.
Пенсионеры, как и все граждане, обязаны уплачивать НДФЛ при продаже квартиры в соответствии с Налоговым Кодексом РФ (ст. 214.10). НДФЛ на доходы от продажи недвижимости не зависит от статуса собственника.
Однако пенсионеры могут воспользоваться определенными льготами. Например, они имеют право на имущественный налоговый вычет, который не ограничен по количеству раз, но есть пределы: 1 млн рублей или 250 тыс. рублей в налоговом периоде.
Чтобы оформить вычет, необходимо подготовить копии документов, подтверждающих факт продажи квартиры, такие как договоры купли-продажи. Если вы хотите заявить вычет по расходам, связанным с приобретением квартиры, нужно представить дополнительные документы: чеки, банковские выписки, платежные поручения.
Декларацию необходимо подать в налоговую инспекцию, можно сделать это по месту проживания или через личный кабинет налогоплательщика.
