Ситуация на рынке труда и потребления кардинально изменилась в результате пандемии: офисная жизнь уменьшилась до 2-3 дней в неделю, большая часть работы теперь осуществляется дистанционно.
В этом контексте наблюдается резкий рост онлайн-торговли, особенно после 2020 года, когда ее объем увеличился на 60%, а в 2021 году предполагается дальнейший рост на 10%. По прогнозам, к концу 2021 года рынок онлайн-торговли может достичь 3,5 трлн рублей.
Эти изменения затронули и сферу коммерческой недвижимости: главный акцент теперь сместился с торговых и офисных центров на склады. Согласно данным компании CBRE, инвестиции в складскую недвижимость в России за девять месяцев 2021 года уже превысили допандемийный уровень 2019 года в 1,4 раза, составив 48,5 млрд рублей.
Данная тенденция делает инвестиции в закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) недвижимости особенно актуальными. Рынок e-commerce продолжает расти, провоцируя спрос на складские помещения. Однако, как отметили эксперты CBRE, высокая активность инвесторов может быть ограничена дефицитом качественного предложения на рынке.
При этом Московский регион остается лидером по объемам складской недвижимости, обеспечивая 54% от общего российского объема.
Внимание инвесторов к складской недвижимости в 2022 году будет определяться факторами, связанными с возрастающим спросом и ограниченным предложением, что дополнительно подчеркивает привлекательность данной инвестиционной ниши.
Согласно исследованию Knight Frank, в этом году зафиксированы два рекорда: минимальная вакансия на складе за последние 13 лет составила 0,4%, а ставка аренды достигла максимума в 5200 рублей за квадратный метр в год, без учета НДС и прочих расходов.
В отличие от торговых центров и офисов, складская недвижимость долгое время считалась менее привлекательной для инвесторов и пользователей. Однако за последние 2-3 года интерес к этому сегменту значительно возрос.
Максим Загоруйко, директор Knight Frank по корпоративным клиентам, подчеркивает, что инвестиции в склады увеличились. В числе крупнейших сделок на складском рынке первенствуют ритейлеры, такие как Ozon, Lamoda, «Яндекс.Маркет», «Сберлогистика» и LPP, что свидетельствует о растущем спросе на логистические мощности в сфере онлайн-доставки.
В 2020 году сектор e-commerce продемонстрировал рост в 44% по сравнению с 2019 годом, что стало выдающимся достижением. Генеральный директор ИА «Инфолайн» Иван Федяков отмечает, что, несмотря на ожидания замедления роста, вероятнее всего, темпы превышают 44%, что позволит достичь объема рынка в 4,2–4,3 трлн рублей с учетом маркетплейсов и доставки еды.
В ближайшие годы спрос на складскую инфраструктуру от онлайн-игроков останется высоким. В настоящее время уровень вакантных площадей практически достигает нуля по всем регионам, и клиентам приходится выбирать среди объектов, которые находятся на этапе строительства или планирования.
Эксперт Загоруйко сравнивает текущую ситуацию на рынке e-commerce с историей классического ритейла, когда в борьбу за долю рынка вступали крупные сети, такие как «Пятерочка», «Магнит» и «Дикси». «Сегодня топ-5 онлайн-игроков ведут аналогичную конкуренцию, активно развивая свою логистическую инфраструктуру, предлагая открытие складов на 200 000–300 000 кв. м в городах-миллионниках», – подчеркивает он.
На рынке наблюдается преобладание формата built-to-suit (BTS), когда заказчик получает объект, построенный под его нужды, всего через 10-12 месяцев. В Московском регионе в этом году большая часть новых объектов была арендована ещё до завершения строительства, при этом на момент ввода свободными оставались лишь 2% площадей.
Согласно Екатерине Черных, генеральному директору компании «Сбер фонды недвижимости», складская недвижимость сейчас становится ведущим выбором для инвесторов в коммерческую недвижимость. Однако на этом сегменте необходимо тщательно анализировать объекты, чтобы убедиться, что их цена и ставки не завышены, и они действительно смогут обеспечить доходность в будущем.
Компания активно исследует возможности для создания Закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФов) в области недвижимости, сосредотачивая внимание на стратегически важных логистических центрах России, таких как Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург и Ростов-на-Дону.
На основании данных JLL, средний объем сделок в сегменте складской недвижимости в России за 2021 год составил 2,2 миллиарда рублей. Минимальный порог для инвестирования в пай составляет 300 000 рублей, а срок вложений варьируется от 5 до 10 лет, как указано на сайте «Сбер фонды недвижимости».
Генеральный директор компании Черных отметил, что ЗПИФы позволяют не только крупным инвесторам, но и малым участникам рынка, включая неквалифицированных, инвестировать в сферу коммерческой недвижимости. Управляющие компании собирают средства от пайщиков и направляют их в недвижимость, позволяя таким образом каждому инвестору становиться совладельцем значительных объектов, таких как склады или бизнес-центры.
Важно, что фонды для неквалифицированных инвесторов могут включать только уже существующие и сданные в аренду объекты, что исключает возможность инвестирования в новостройки.
Согласно закону «О рынке ценных бумаг», выделяют два типа инвесторов: квалифицированных и неквалифицированных. Первые могут инвестировать без ограничений, тогда как вторым доступен только узкий перечень активов. Это подразумевает, что ЗПИФы для квалифицированных инвесторов могут предложить более высокую доходность.
Например, у группы «Сбер» имеются два ЗПИФа с аналогичными стратегиями: «Сбер арендный бизнес 3» (САБ3) для квалифицированных инвесторов с ожидаемой доходностью 10% в год и «Сбер арендный бизнес 7» (САБ7) для широкого круга, предлагающий доходность в 9%.
Доходность фондов, управляемых «Сбер фонды недвижимости», в 2020 году колебалась от 5 до 14% годовых, что предоставляет инвесторам возможность защитить свои средства от инфляции на продолжительный срок. Инвесторы получают промежуточный доход от арендных платежей ежеквартально.
Однако следует учесть низкую ликвидность паев при вторичном обращении, так как чаще всего их можно приобрести только через управляющую компанию. Выход из фонда возможен, но может занять значительное время. Управляющая компания работает над развитием вторичного рынка паев, что должно улучшить ситуацию в будущем.
Однако не следует исключать бизнес-центры и торговую недвижимость, убежден Черных. Владельцы и потребители со временем адаптируются к изменяющимся условиям. В условиях турбулентности только качественные объекты смогут выстоять, а вложения в коммерческую недвижимость должны базироваться на тщательном отборе конкретных активов, а не на общей стратегии.
Согласно отчету Cushman & Wakefield, результаты первых трех кварталов 2021 года подтверждают оптимистичное развитие офисного сегмента, что привело к улучшению прогноза по годовому объему спроса и новому строительству, а также снижению уровня вакансии.
В Московском регионе уровень вакантных площадей достиг 9,8%, при этом ставка капитализации для высококачественных офисных объектов составляет 9%, а для складских – 10,5%. Ожидается, что в ближайшие 12 месяцев спрос на офисные помещения составит от 1,7 до 1,8 миллионов квадратных метров.
Основными арендаторами остаются банки, IT-компании, организации с госучастием и крупные корпорации. Объекты с надежными арендаторами и долгосрочными контрактами в основном не пострадали от экономических колебаний. Например, бизнес-центр «Даймонд холл» столкнулся с некоторыми трудностями, но благодаря диверсификации фонда возможно получение дохода на уровне 10% годовых.
В III квартале на торговую недвижимость пришло всего 5% от всех инвестиций в коммерческую недвижимость – примерно 4,4 миллиарда рублей, в то время как складской сегмент привлек 29%. Тем не менее, интерес со стороны инвесторов к торговым объектам как в Москве, так и в регионах начинает восстанавливаться.
Инвестиции в коммерческую недвижимость требуют высокой квалификации и специализированной команды для анализа, due diligence, согласования и управления объектами. Поэтому даже состоятельные клиенты предпочитают инвестировать через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы), чтобы более эффективно управлять своими вложениями.
