В последние годы ситуация на рынке недвижимости претерпела значительные изменения. Традиционно считалось, что наиболее выгодно приобретать квартиры на ранних этапах строительства, когда цены могут вырасти на 15–30% по мере ввода в эксплуатацию.
Однако в настоящее время это утверждение уже не является универсальным. Снижение общего объема продаж связано с высокими ставками по ипотечным кредитам, что делает ежемесячные платежи непосильными для многих покупателей.
Помните, что кроме ипотеки, имеется возможность 100%-й оплаты или рассрочки, что создает более многогранную и интересную ситуацию в покупке недвижимости.
Генеральный директор VSN Group Яна Глазунова отмечает, что покупатели теперь более осторожны, особенно когда речь идет о внесении полной суммы за квартиру. Ранее, имея все средства, они могли сразу приобрести недвижимость, получая скидки, но теперь, из-за повышения ключевой ставки ЦБ, они часто предпочитают оставлять свои деньги на депозите.
Это дает возможность получать доход в виде процентов, в то время как ожидается ввод нового жилья в эксплуатацию. В некоторых случаях действительно выгоднее купить квартиру у застройщика после завершения строительства, воспользовавшись беспроцентной рассрочкой на длительный срок.
Например, покупатель может внести 50% от стоимости сразу, оставив оставшуюся сумму на вкладе, что позволяет генерировать пассивный доход. Это также может помочь покрыть платежи по рассрочке при сдаче жилья в аренду.
Стоит отметить, что рассрочка на этапе строительства применяется только до ввода объекта в эксплуатацию, что ограничивает возможности для выгодных вложений с самого начала процесса.
В последние месяцы на рынке недвижимости наблюдаются изменения, особенно в сегменте готового жилья. Девелоперы, работающие с проектами, которые уже введены в эксплуатацию или близки к этому, начинают проводить различные акции и предлагают значительные скидки для повышения ликвидности в условиях высоких ипотечных ставок.
Такие предложения обычно актуальны для покупателей, располагающих значительной частью необходимой суммы. По словам Романа Родионцева, директора по развитию компании Est-a-Tet, если у вас есть достаточно средств и вы хотите приобрести недвижимость для собственного проживания, предпочтительнее выбрать готовый объект.
С другой стороны, тем, кто рассматривает жильё как инвестицию, стоит обратить внимание на проекты, находящиеся на более ранних стадиях строительства. Важно понимать, что во время строительства стоимость объекта, как правило, увеличивается.
Поэтому при выборе квартиры в качестве инвестиционного проекта, стоит оценивать не только перспективу проживания, но и её инвестиционную привлекательность.
Текущие тенденции на рынке делают разницу в стоимости между покупкой квартиры на стадии котлована и готового объекта менее значимой. Ранее за счет инвестиционной привлекательности объекта на этапе строительства можно было сэкономить 30–40%, тогда как сейчас это преимущество сократилось до 15–20%.
Это снижение обусловлено ростом себестоимости строительства, тогда как для объектов на завершающем этапе она закладывалась раньше, позволяя застройщикам устанавливать конкурентоспособные цены.
Генеральный директор «Главстрой-Недвижимости» Алексей Гусев подчеркнул, что в нынешних реалиях наиболее разумным вариантом является покупка готовой квартиры.
Это связано с тем, что покупатели получают четкое представление о характеристиках объекта и снижают риски, связанные с незавершенным строительством.
Готовое жилье также предоставляет возможность сдачи в аренду, что позволяет частично компенсировать расходы на приобретение.
Если разница в цене между готовой и строящейся квартирой составляет около 15%, стоит рассмотреть покупку на стадии котлована, особенно если застройщик предлагает хорошие условия или длительную рассрочку.
Денис Коноваленко, управляющий партнером «Прайм Лайф», добавил, что аренда квартиры до переезда делает покупку готового жилья более подходящим вариантом, так как это исключает доплаты.
Кроме того, покупатель получает возможность оценить качество строительства еще до окончательной сделки.
Елизавета Родина, руководитель маркетинговых исследований и аналитики компании «Главстрой», отметила, что приобретение на этапе строительства обычно является выгодным для инвесторов, поскольку это своего рода страховка от возможных рисков, связанных с задержками или изменениями в проекте.
По её информации, в конце декабря 2024 года 28% на рынке новостроек Старой Москвы составляют проекты на начальной стадии строительства, что говорит о значительном уровне предложения в данном сегменте.
Покупка квартиры на стадии строительства может быть выгодным решением, особенно для тех, кто имеет на руках семейную или IT-ипотеку и готов немного подождать. Также это может быть правильным выбором при приобретении недвижимости в уникальных локациях с ограниченным земельным фондом.
В таких местах, как Сочи, ожидается, что стоимость квартир будет расти в ближайшие годы благодаря развивающейся инфраструктуре — строятся новые дороги и развязки. Например, квартиры, расположенные в пределах 10 минут от центра города, станут более востребованными из-за дефицита земель под застройку, как отмечает директор VOROBEV REALTY GROUP Марат Воробьёв.
Кроме того, квартиры на стадии строительства обычно стоят дешевле, чем готовые варианты, поскольку застройщики стремятся продавать жильё заранее, чтобы избежать остатков после завершения строительства. Для продвижения «зависших» объектов многие компании проводят акционные предложения. После завершения стройки, как правило, квартира от застройщика уже не доступна — об этом говорит основатель проекта «Инвестиции Лазовского» Максим Лазовский.
Однако можно услышать о предложениях от инвесторов, которые приобрели жильё ещё на этапе «котлована» и теперь желают продать его с выгодой. Важно внимательно проверять статус таких предложения, поскольку квартиры, принадлежащие физическим лицам, считаются новыми, даже если сделка осуществляется как «вторичная». В загородном сегменте ситуация похожа: готовые дома, как правило, дороже, так как большинство сделок на участках под ИЖС осуществляется на заемные средства.
Таким образом, можно сделать вывод, что готовое жильё выгоднее приобретать в случае наличных средств и при поисках точечных предложений. Используя льготные ипотечные инструменты, лучше рассматривать квартиры на стадии строительства. Особенно привлекательно искать варианты с рассрочкой по платежам на время строительства. Такие предложения не редкость, а это значит, что есть возможность разместить средства на депозите по высокой процентной ставке в период ожидания окончания строительства.
