В последние годы казахстанский рынок недвижимости претерпевает значительные изменения. Несмотря на устойчивое мнение о том, что цены на жильё в стране постоянно растут, реальная ситуация выглядит иначе. Эксперты утверждают, что в действительности стоимость квартир и домов падает.
Это противоречие объясняется тем, что казахстанцы ведут расчёты в тенгах, что создаёт иллюзию повышения цен на недвижимость в условиях растущей инфляции. Однако, если перевести цены на жильё в более стабильные валюты, такие как доллары США, становится очевидным, что недвижимость в Казахстане дешевеет.
Рынок недвижимости недавно пережил резкий рост, достигнув пика в 2021 году, когда разрешили использовать пенсионные накопления для покупки жилья. В этом году было зафиксировано 606 тысяч сделок, что привело к продаже 40 миллионов квадратных метров.
Однако текущие условия заставляют застройщиков сокращать объёмы строительства, а покупатели выжидать более выгодные предложения. Рынок находится на пути к стабилизации после бурных времён.
Для покупателей и профессионалов в области недвижимости такая ситуация означает необходимость пересмотреть стратегии и адаптироваться к новым условиям. Также важно учитывать влияние цифровизации и искусственного интеллекта на рынок, которые становятся факторами выживания риелторов в текущих экономических реалиях.
Таким образом, представители бизнеса и покупатели должны быть внимательными к изменениям в ценах и адаптировать свои подходы в зависимости от динамики рынка.
Согласно недавнему анализу рынка недвижимости Казахстана, он пережил двухлетний спад, однако в 2024 году наблюдаются признаки восстановления. Было зафиксировано 433 тысячи сделок, что на 17% больше по сравнению с 2023 годом, и ожидается, что в 2025 году количество сделок составит 415-420 тысяч, что указывает на стабильный спрос.
Тем не менее, растущие объявления о продаже недвижимости говорят о другой реальности. Платформа Krisha.kz сообщает, что в среднем продажа квартиры занимает 78 дней, что на первый взгляд может восприниматься как признак стабильности. Однако риелторы видят в этом симптомы проблем, так как такие длительные сроки продажи часто свидетельствуют о завышенных ценах.
Эксперт Ассоциации риелторов отмечает, что реальные сделки происходят значительно ниже заявленной стоимости. В риелторских чатах активно обсуждаются случаи пересмотра цен с пометками «скидка» и «снижение». Это может указывать либо на изначально завышенные цены, либо на более серьезные проблемы на рынке, который, по всей видимости, находится в состоянии стагнации.
Казахстанская экономика, как и любая другая, проходит через фазы: рост, снижение, рецессию и восстановление. В данный момент, похоже, Казахстан находится между снижением и рецессией, когда спад уже произошел, но ни рост, ни восстановление не наступили.
В последние месяцы Казахстан переживает затягивающийся экономический период, связанный с повышением налогов и ростом процентных ставок по кредитам. Эти меры правительство применяет для борьбы с инфляцией и снижения потребительского спроса, с целью подготовки экономики к восстановлению. Однако прогнозировать цены на недвижимость в такой ситуации связано с большими трудностями, как для местных, так и для международных экспертов.
Представитель Ассоциации риелторов отметила, что население ощущает этот экономический кризис на рынке жилья. Правительство отказывается от практики предоставления льготных кредитов, таких как программа «7-20-25», что приводит к сокращению спроса. Тем не менее, наблюдается формирование отложенного спроса: люди, привыкшие к доступным условиям, откладывают свои покупки в ожидании новых инициатив от государства.
На рынке новостроек ситуация тоже становится критической. По информации, за последний год 54 строительные компании столкнулись с различными проблемами, включая приостановку проектов. Многие из них лишились лицензий из-за нарушений, таких как отсутствие необходимых разрешений. Это вызывает беспокойство, так как если проект попадает в список запрещенных к продаже, дальнейшие продажи останавливаются, и застройщики оказываются в сложной ситуации.
Таким образом, текущее состояние рынка недвижимости Республики Казахстан вызывает опасения, и его дальнейшее развитие остается под вопросом.
Отсутствие продаж приводит к нехватке финансирования, что, в свою очередь, замедляет строительство, создавая замкнутый круг в сфере недвижимости. Несмотря на восстановление некоторых девелоперов, проблемы с репутацией мешают покупателям рассматривать такие жилые комплексы.
Даже объекты, которые соответствуют всем юридическим нормам, страдают от негативного имиджа, что сильно сказывается на спросе. Застройщики, отказываясь от новых проектов из-за нестабильной экономической ситуации, только усугубляют дефицит жилья на рынке. В условиях повышения налогов и стоимости стройматериалов, новые проекты откладываются, что приводит к снижению предложений на рынке недвижимости.
Казахстанцы продолжают испытывать острую потребность в жилье, однако высокие ипотечные ставки и прекращение государственных программ заставляют их откладывать покупку недвижимости. Несмотря на это, отложенный спрос растет, ожидая более «высоких» условий.
К этому добавляется естественный прирост населения: по итогам 2023 года на одну женщину в среднем приходилось 2,96 ребёнка при коэффициенте рождаемости 18,47 на тысячу человек. Также наблюдается внутренняя миграция, так как жители регионов стремятся переехать в большие города в поисках работы и более комфортной жизни.
Несмотря на текущую нестабильность, казахстанцы вновь смогут заинтересоваться покупкой жилья в будущем. Это может привести к серьёзному дефициту на рынке, так как новых проектов недостаточно. В этом контексте спрос сильно возрастёт, а предложение останется ограниченным.
Современные покупатели стали более опытными и требовательными. Как отметил специалист отдела продаж Krisha.kz, клиент приходит уже с определённым опытом и представлением о рынке, самостийно изучая предложения. Ранее покупателям было достаточно получить контакт владельца для просмотра, но сейчас они активно исследуют рынок, сравнивают различные варианты и обращаются к риелторам лишь в исключительных случаях.
В Алматы наибольшей популярностью пользуются спальные районы, такие как Бостандыкский и Ауэзовский, а также территория возле ТРЦ «Mega» и участок на Розыбакиева. Эти зоны предлагают жильё в пределах 29-45 миллионов тенге, что делает его наиболее запрашиваемым сегментом.
Однако, квартиры стоимостью около 50 миллионов тенге доступны только 1-3% покупателей. В Астане высокая заинтересованность наблюдается в районе Нового вокзала, Жагалау и Ботанического сада, особенно в Жагалау, где представлены новостройки комфорт-класса и бизнес-класса с ценами от 25 миллионов тенге.
Изменения на стороне клиентов неизбежно сказываются на профессии риелтора. Одной из актуальных проблем является низкий порог входа в эту профессию, что приводит к большому количеству неквалифицированных агентов. Это, в свою очередь, негативно влияет на общественное восприятие риелторов. Как заметил Лев Тетин, профессионалы в данной сфере требуют уважения к своему трудозатратам и усилиям, однако сталкиваются с обесцениванием своих услуг из-за распространенности непрофессионалов.
На фоне этого рынок недвижимости быстро цифровизируется, что создает новые вызовы для риелторов. Такие платформы, как «Яндекс.Недвижимость» и «Krisha Plus», предлагают клиентам возможность самостоятельно совершать сделки, что угрожает роли посредников. Более того, внедрение искусственного интеллекта обещает улучшить оценку рыночной стоимости недвижимости, тем самым изменяя рынок.
Тем не менее, несмотря на цифровизацию, личное присутствие компетентного специалиста останется важным. За покупкой жилья скрывается множество юридических и эмоциональных нюансов, с которыми лучше справится опытный риелтор, чем автоматизированные системы. Таким образом, хотя профессия риелтора будет меняться, люди по-прежнему потребуют человеческого подхода и индивидуального внимания при сделках.
