Вложение в новостройки в России рассматривается как надежный актив, который позволяет сохранить и увеличить капитал.
Тем не менее, существует множество мифов, созданных маркетологами и риелторами, которые затрудняют инвесторам объективную оценку рисков и возможностей.
Олег Репченко, руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости», отмечает, что на рынке всегда можно найти выгодные нишевые варианты, даже в условиях экономической нестабильности.
Например, сейчас интерес представляют инвестиции в офисные и складские помещения, особенно формата light industrial. Однако эти сегменты требуют значительных первоначальных вложений и специальных знаний.
В крупных городах также присутствуют возможности для флиппинга, где инвесторы покупают квартиры с ремонтом для последующей перепродажи. Но без профессиональной команды (строителей и юристов) этот бизнес сопряжен с высокими рисками.
Наиболее распространенные стратегии среди обычных граждан — это покупка квартир на этапе строительства с целью перепродажи по более высокой цене после завершения строительства или приобретение жилья для сдачи в аренду.
Однако, в условиях текущей экономики, неопытным инвесторам может быть сложно извлечь выгоду из этих подходов, что еще раз подчеркивает важность понимания рынка и связанных с ним рисков.
На сегодняшний день рынок жилья демонстрирует стагнацию, особенно это заметно на вторичном рынке Москвы.
В 2024 году индекс цен на жилье показал незначительный прирост всего лишь на 0,8%, что значительно ниже уровня годовой инфляции.
Хотя отдельные объекты могут незначительно вырасти в цене, в целом динамика остается вблизи нуля.
Есть мнение экспертов о том, что «новостройки в Москве» продолжали дорожать даже в январе, что создает иллюзию возможности для заработка на росте цен.
Однако такая статистика может быть обманчивой.
Формальное повышение цен связано с тем, что новостройки все чаще попадают в категорию бизнес- и премиум-классов, что повышает средний уровень цен.
Важным остается вопрос о реальных сделках: заключаются ли они по заявленным ценам или все-таки с дисконтом?
Часто застройщики используют тактики, включая искусственное завышение цен с последующими громкими объявлениями о скидках.
Существует также ряд финансовых схем, щедро предлагающих бонусы, такие как бесплатная отделка или машино-места, что также влияет на цену.
Второй ключевой момент - это возможность перепродажи новостройки на вторичном рынке.
По данным, в разных регионах страны цены на вторичное жилье на 20–30% ниже первичных, что ставит под сомнение возможность выгодной перепродажи.
Таким образом, многие покупатели могут быть разочарованы, обнаруживая, что их покупка не даст ожидаемого роста цен в будущем.
Рынок современных новостроек, недавно перешедших на вторичный рынок, существенно изменился. Покупка новой квартиры уже не гарантирует высокую будущую прибыль, как это было раньше. Красивые истории о выгодных инвестициях на стадии строительства неактуальны: сейчас цена на новостройки падает после перехода на вторичку, и продать квартиру по схожей цене становится сложно. Это сравнимо с автомобилями, которые сразу после покупки теряют в стоимости.
За 2024 год аренда в столице подорожала на 30-50%, что привело к увеличению доходности: она теперь колеблется в пределах 6-7% годовых. Однако стоит отметить, что эта цифра является «грязной». Арендодатели часто не учитывают амортизацию квартир, а также затраты на налоги, страховку и возможные простои без арендаторов. В результате, «чистая» доходность может составлять лишь 5-6%, что значительно ниже средней прибыли от рублевых вкладов.
Несмотря на то, что жилая недвижимость по-прежнему считается низкорискованным активом, ее доходность уступает не только депозитам, но и более прибыльным инвестициям, таким как долгосрочные облигации и фонды денежного рынка, которые могут предложить доходность до 20% годовых. Это делает вложения в жилье менее привлекательными для инвесторов, ищущих высокую рентабельность.
В этом году жилая недвижимость поможет частным инвесторам сохранить сбережения от инфляции, но не предоставит возможности для заработка.
Прогнозируется, что в 2025 году, при высоком уровне ключевой ставки Центробанка, рост цен на жильё не произойдет.
Даже если ставка будет снижена на 2-3%, что приведет к уменьшению стоимости ипотечных программ, это не вызовет резкого всплеска спроса на недвижимость.
Ставки продолжат оставаться завышенными, что приведет к стагнации цен или их медленному снижению.
Вдобавок, невысокая доходность от аренды, которая сейчас составляет 6-7%, может быть нивелирована падением цен на жилье, что может привести к получению 0% дохода от инвестиций в аренду.
В начале февраля СМИ сообщили о банкротствах застройщиков, что поднимает вопросы о трендах на строительном рынке.
Застройщики привыкли к высоким прибылям, которые они имели в период 2020–2021 годов, когда рынок поддерживался льготными программами.
С окончанием госсубсидий для льготной ипотеки застройщики столкнулись с суровой реальностью, что создало ситуации застоя на рынке.
На данный момент отсутствуют смельчаки, готовые резко снижать цены на новые квартиры, как это делалось ранее в кризисные моменты.
Некоторые застройщики угрожают уменьшением темпов строительства или приостановкой реализации проектов в случае отсутствия государственной поддержки.
В условиях текущих вызовов, отрасль может измениться, и, возможно, громкие требования о помощи от строительных компаний смогут привести к национализации.
Таким образом, ожидается, что рынок недвижимости будет продолжать находиться в неопределенности и стагнации.
