На мероприятии Forbes «Зарубежная недвижимость», прошедшем 19 мая в «Кибердоме», спикеры, среди которых были Валерия Мозганова (Forbes Real Estate), Александр Соковых (Lyvin Properties), Арсений Лаптев (Arsenal East) и Автандил Комахидзе (Smart Development), обсудили актуальные тренды в области зарубежной недвижимости для россиян.
В условиях экономических изменений и неопределенности после 2022 года наблюдается активный интерес к вложениям в недвижимость за границей. Мероприятие собрало участников из разных стран, таких как ОАЭ, Грузия, Великобритания, Франция и другие, а также представителями международных компаний, работающих в Таиланде, Кипре и Турции.
Обсуждая предпочтения россиян, аналитики NF Group отметили изменения в предпочтениях на зарубежных рынках недвижимости. В 2023 году топ-рынками стали Турция и ОАЭ, а к 2024 году лидирующие позиции заняли Эмираты и Венгрия, которая привлекает благодаря своим термальным источникам. Франция также привлекла внимание россиян благодаря развитию винного туризма. К традиционным направлениям Греции и Индонезии в этом году добавились Таиланд и Испания.
71% сделок россиян с недвижимостью за границей связано с намерением получить вид на жительство или гражданство, что говорит о желании граждан свободно перемещаться по миру.
Модератор мероприятия подчеркнула важность понимания рисков, связанных с покупками недвижимости за границей, чтобы избежать неприятных ситуаций при взаимодействии с иностранными продавцами.
Программы «паспорт взамен на недвижимость» для россиян были приостановлены в большинстве европейских стран в 2022 году, однако инвесторы могут обратить внимание на новые азиатские направления.
Перед вложениями в иностранные активы важно тщательно изучить местные условия, оценить экономические показатели, такие как рост ВВП и уровень безработицы, а также учитывать страновые риски.
Основатель Becar, Российской гильдии управляющих и девелоперов, подчеркивает, что инвесторы должны быть осторожны, избегая объектов с низкой стабильностью и высокой налоговой нагрузкой.
Рекомендуется следить за строительными проектами, такими как скоростные магистрали, и использовать прежний опыт инвестирования в России.
Для тех, кто ищет стабильный доход (в районе 8-10% годовых), оптимально выбирать недвижимость в регионах с развивающейся экономикой и низким уровнем безработицы, что обеспечивает спрос на жилье.
Тем, кто хочет приобрести жилье для себя, стоит рассматривать привлекательные локации, например, острова Греции с живописными видами или регионы Португалии, где предлагают преференции для мигрантов.
Важно запомнить: при увеличении безработицы в стране растет вероятность снижения цен на недвижимость.
В последние годы наблюдается значительное изменение в структуре мирового внутреннего продукта (ВМП). Как отмечает эксперт Шарапов, если в начале XX века Европа составляла 50% от мирового ВМП, то к XXI веку этот показатель снизился до 18%. В то же время Азия увеличила свой вклад до 45% и, по прогнозам Всемирного банка, вскоре он может достигнуть 55%.
Спикер поделился своим опытом переезда из Лондона в Дубай, где он начал несколько девелоперских проектов. Дубай стал одной из мировых финансовых столиц, привлекая иностранные инвестиции и компании, особенно в сфере недвижимости. В прошедшем году объем иностранных вложений составил почти $31 миллиард, что также соответствует стоимости приобретенной недвижимости. В 2024 году ВВП эмирата увеличился на 4%, и местные власти ставят перед собой цель удвоить его к 2030 году, достигнув $180 миллиардов.
Дубай сегодня активно развивается и предлагает разнообразные возможности для иностранных инвесторов. «Здесь нет дискриминации, а рынок недвижимости предоставляет варианты на любой бюджет», — говорит генеральный директор Arsenal East. Например, таймшер является хорошим бюджетным вариантом с разделенной формой владения.
Кроме того, высокий уровень жизни в эмирате подкрепляется качественной инфраструктурой жилых комплексов. Инвесторы могут получать долгосрочные визы, предоставляющие право не только на проживание, но и на льготы для владельцев недвижимости. Лаптев подчеркивает перспективы развития элитных районов у Персидского залива, известных как «золотая миля».
В «старом Дубае» цены на землю достигли высоких пределов, и для девелоперов становится проблемой окупить затраты на участки, которые порой покупаются за $40–60 млн и выросли в стоимости после перепродажи.
Чтобы успешно реализовать проект, девелоперы должны мыслить нестандартно и предлагать уникальные решения, что иногда сложно осуществить.
Напротив, на насыпных островах наблюдается активное строительство. Например, компания Nakheel возобновила работы над островом Palm Jebel Ali, предлагая новые концепции с премиум виллами, таунхаусами и гостиничными комплексами, а также спортивными и оздоровительными центрами.
Наряду с этим, Arsenal East разрабатывает жизнь в премиальном квартале Zephyra Residences на Dubai Islands, который будет окружён зелёными парками и полями для гольфа с видами на Персидский залив.
ОАЭ привлекают множество россиян, интересующихся недвижимостью. «Русское комьюнити здесь активно», - подчеркнул Лаптев. Однако потенциальным покупателям следует тщательно изучать контракты, чтобы избежать манипуляций продавцов.
Важно помнить, что «Восток — дело тонкое». Также россияне занимают заметное место среди иностранных инвесторов в недвижимости Грузии: по информации коммерческого директора Smart Development, они находятся на третьем месте после граждан Грузии и Турции.
Преимущества покупки в Грузии включают ясную правовую систему, отсутствие визовых ограничений, быструю регистрацию сделок и возможность полного владения недвижимостью без посредников.
Недвижимость в Грузии регистрируется на имя покупателя в государственном реестре, предоставляя все законные права на объект с первого квадратного метра.
Особо стоит отметить отсутствие языкового барьера и разнообразие местной кухни, что привлекает множество иностранных граждан.
С 2022 по 2025 год средняя стоимость квадратного метра недвижимости увеличилась с $1150 до $1330, что свидетельствует о стабильном и сбалансированном росте без перегрева рынка.
В последние два года наблюдается активное развитие премиального сегмента на фоне увеличения числа инвесторов и спроса со стороны русскоязычных релокантов.
Одним из ярких примеров является проект «SUMMER 365» в Батуми, который предложил полноценный премиальный формат с развитой инфраструктурой.
По мнению экспертов, на один качественный премиальный объект сейчас приходится до 100 заинтересованных покупателей, что говорит о формировании нового рынка.
Кроме того, рост девелопмента в стране поддерживается существенными государственными инвестициями в инфраструктуру.
Грузия активно участвует в строительстве Транскаспийского международного транспортного коридора, который соединяет Китай, Центральную Азию, Южный Кавказ и Европу, создавая новый логистический хаб.
В последние годы в стране ведется активное строительство автомагистралей, расширяются порты и обновляется железнодорожное сообщение.
На рынке недвижимости наблюдается активный рост интереса со стороны крупных девелоперов, таких как Emaar Properties, который в 2024 году выделил $6 миллиардов на инвестиции, в том числе и в Грузии, что подтверждает растущую привлекательность региона.
Комплекс «SUMMER 365», расположенный на фоне нового проекта девелопера с яхт-клубом и зеленым районом, символизирует данную тенденцию. Одной из важнейших точек для инвестиций на сегодняшний день остается Бали, где отмечен значительный приток иностранных туристов благодаря стабильной экономике, комфортному климату и прямым авиарейсам из России.
Несмотря на то, что иностранцы не могут оформлять недвижимость в собственность, им доступны другие варианты владения, которые не отпугивают инвесторов. Бали уже третий год подряд остается самым популярным туристическим направлением мира, привлекая не только россиян, но и австралийцев, составляющих почти четверть от общего числа туристов.
Стабильная политическая ситуация в Индонезии только усиливает доверие к этому рынку, позволяя иностранцам открывать счета в банках по факту прибытия. Красота тропической природы, уникальный сервис и отсутствие сезонности делают Бали особенно привлекательным для инвесторов.
На сегодняшний день на Бали зарегистрировано около 162 тысяч россиян, которые наряду с французами проявляют активность в приобретении недвижимости. Их интерес к инвестициям вызван высоким уровнем доходности, достигающим 12–14% в год от аренды, а также еще более значительными показателями при перепродаже.
Важно отметить, что на рынке Бали отсутствует проектное финансирование, что означает, что девелоперы не могут рассчитывать на финансовую поддержку банков. Это создает благоприятные условия для инвесторов, позволяя им зарабатывать на колебаниях цен между начальной стадией строительства и завершением. В таких случаях доходность может быть вплоть до 70–80%.
Опытные эксперты, такие как Валерия Мозганова из Forbes Real Estate и Александр Соковых из Lyvin Properties, подчеркивают, что риски значительно снижаются по мере завершения строительства, когда объект уже имеет форму «коробки», и практически сводятся к нулю после сдачи в эксплуатацию.
Согласно данным гостиничной ассоциации Бали, на сегодняшний день премиальные виллы и апартаменты демонстрируют наивысшую доходность. Это связано с дефицитом такого типа недвижимости на фоне растущего спроса со стороны туристов и экспатов из Европы, которые стремятся к привычным для себя условиям жизни.
Малоэтажная застройка остается доминирующей на острове, где высота зданий не превышает 15 метров. Порог входа на рынок премиальной недвижимости на Бали составляет $300000, и с учетом текущего спроса и нехватки предложений, эти цифры продолжат расти.
Таким образом, Бали представляет собой привлекательную площадку для инвесторов, желающих извлечь выгоду из перспективного рынка недвижимости. Скорость роста цен, высокий интерес к аренде и недостаток премиальной обеспечивают надежную основу для вложений.
