При покупке квартиры семьей с детьми возникает вопрос об оформлении долей на детей. Валентина Восканян, директор по правовым вопросам компании Level Group, в интервью «Газете.Ru» объясняет, когда выделение долей детям обязательно, а когда это решение остается за родителями.
Родители могут подарить долю в квартире своим детям, однако на практике такие случаи не так часты. Обязанность выделить долю возникает в нескольких ситуациях: во время приватизации жилья, если несовершеннолетние дети зарегистрированы в квартире, они должны быть включены в число собственников.
Аналогичная ситуация происходит при покупке нового жилья после продажи квартиры, где уже была доля ребенка. В случае развода суд может удовлетворить ходатайства одного из родителей или прокурора и обязать выделить долю ребенку.
Кроме того, выделение доли необходимо при получении государственных жилищных субсидий и использовании средств материнского капитала. Этот последний случай особенно распространен, поскольку материнский капитал можно получить при рождении первого ребенка.
Если квартира приобретается без ипотечного кредита, выделение доли должно быть выполнено в течение шести месяцев после получения права собственности.
При оформлении кредита на покупку квартиры требуется согласие банка на выделение доли для несовершеннолетних, если в кредитном договоре не указано иное. Наличие несовершеннолетнего собственника в заложенной квартире может создать сложности для банка в случае обращения взыскания на имущество, хотя не станет препятствием при просрочке платежей по кредиту.
Если банк не дает согласие на выделение доли, то это возможно только после погашения кредита и снятия обременения с квартиры. При этом доля должна быть выделена всем членам семьи: родителям (если они в браке) и всем детям, а не только тем, кто был рождён с использованием материнского капитала.
Для выделения долей детям родители составляют соглашение о выделении долей. Если порядок распределения долей между супругами отличается от установленного Семейным кодексом, такое соглашение необходимо удостоверить у нотариуса. Если же в соглашении нет элементов брачного договора, установленные законом правила остаются без изменений, и нотариальное удостоверение не требуется.
Размер доли, на которую имеет право ребенок, определяется по умолчанию на основании принципа равного распределения долей между родителями и детьми, если для приобретения жилья был использован материнский капитал.
Согласно законодательству, средства материнского капитала направляются на улучшение жилищных условий семьи, в том числе для детей. Это означает, что все члены семьи могут претендовать на долю в купленной квартире.
Независимо от того, как была оплачена квартира — собственными средствами или с помощью кредита — дети имеют право на долю. Обычно эта доля является небольшой, так как стоимость квартиры значительно превышает сумму материнского капитала. Например, если полная кадастровая стоимость квартиры составляет 10 миллионов рублей, и материнский капитал составляет 1 миллион, то доля, соответствующая этому капиталу, составит 1/10, которая будет разделена между всеми собственниками квартиры.
Если в семье двое родителей и двое детей, то 1/10 доля распределится на четыре части, и доля каждого ребенка составит 1/40. Несмотря на небольшую величину доли, такое распределение соответствует законодательству — при выделении доли не учитываются минимальные требования к общей площади, которые могут быть в жилищном законодательстве.
Размер долей для детей может изменяться по желанию родителей: родители могут увеличить долю без дополнительных согласований или уменьшить ее, но для этого нужно получить разрешение органов опеки, при условии, что это соответствует интересам несовершеннолетнего.
После того, как выделение доли зарегистрировано в Росреестре, дети становятся совладельцами квартиры, что укрепляет их права на жилье.
Для совершения значимых сделок с имуществом, принадлежащим детям, необходимо согласие органов опеки и попечительства. Эти органы могут отказать в разрешении, если не будут предоставлены гарантии по обеспечению детей равнозначным жильем.
Кроме того, все операции с недвижимостью, в которых являются собственниками дети, требуют нотариального удостоверения. Важно понимать, что если нет обязательств по выделению долей, и вы планируете продать квартиру, то, чтобы сократить возможные сложности, лучше воздержаться от этой сделки.
