В 2024 году объем кредитования под залог недвижимости в России увеличился почти на 50%, несмотря на общий спад спроса на кредиты, который составил 40–50% в прошлом году.
Аналитики отмечают, что раньше россияне чаще использовали автомобили в качестве залога, однако в 2024 году эта практика изменилась. Теперь кредиты предоставляются с учетом общего долга клиента на момент новой заявки, что ограничивает возможности использования автомобилей как залога.
Это приводит к тому, что кредитование под залог жилья становится все более популярным. Однако эксперты предупреждают, что при финансовых затруднениях заемщики могут потерять свое жилье.
По данным IT-компании TYMY, объем выдачи кредитов под залог недвижимости значительно увеличился, составив 175 миллиардов рублей в 2024 году, по сравнению с 120,11 миллиарда рублей в 2023-м.
В то же время эксперты указывают, что кредиты под залог недвижимости, в отличие от ипотеки, считаются нецелевыми и могут быть использованы на любые нужды.
Из 27 крупнейших банков, 19 предлагают такие кредиты, но они составляют лишь 1–2% от общего кредитного портфеля.
Это направление стало актуальным только в 2024 году, и банки не ориентировали свои стратегии на него ранее.
Правительство России рассматривает поправки о «периоде охлаждения» для потребительского кредитования с целью улучшения защиты граждан от мошеннических схем.
Эти изменения имеют своей целью повысить безопасность клиентов, что особенно актуально в условиях растущего интереса к потребительским кредитам со стороны банков. Такие кредиты представляют собой низкорискованную для финансовых учреждений категорию заемов.
Например, при ставке рефинансирования Центробанка в 21%, банки предлагают кредиты под залог недвижимости по ставке 26,5% годовых, а обычные потребительские кредиты – под 34%.
В «Совкомбанке» отмечают рост спроса на кредитование: в декабре прошлого года объем выдач возрос более чем на треть по сравнению с аналогичным периодом 2023 года.
Представители банка подчеркивают, что нецелевые кредиты под залог недвижимости обеспечивают более высокие шансы на одобрение и снижение ставки благодаря залогу, а также позволяют клиентам использовать средства на любые цели с более низкими платежами благодаря длительным срокам финансирования до 30 лет.
Однако в последние годы ЦБ вводит ограничения на потребительское кредитование. Это связано с повышением ключевой ставки и введением макропруденциальных лимитов, которые ограничивают выдачу беззалоговых кредитов.
В частности, банки не могут выдавать более 3% таких кредитов тем заемщикам, чья долговая нагрузка превышает 80% их доходов. Эти меры направлены на снижение кредитных рисков и защиту граждан от чрезмерного кредитования.
В последние годы финансовые организации адаптируют свою стратегию, выдавая больше обеспеченных кредитов под залог автомобиля или недвижимости.
Екатерина Косарева, управляющий партнер аналитического агентства «ВМТ Консалт», заявила, что рост обеспеченного кредитования связан с изменениями в финансовом поведении заемщиков и адаптацией банковских продуктов к новым условиям.
Сохранение экономической нестабильности и ужесточение банковских требований приводят граждан к использованию залога для получения крупных сумм и снижения процентов.
Особенно это актуально для среднего класса, которому требуются значительные средства для крупных покупок или решения долговых проблем.
Валерий Тумин, член экспертного совета по развитию цифровой экономики при комитете Госдумы, отметил, что получение необеспеченных кредитов стало сложнее по сравнению с 2–3-летней давностью.
Ранее обеспеченные кредиты не привлекали внимания Банка России, и их можно было получить с относительной легкостью.
Однако с ноября 2024 года введены лимиты на кредитование под залог транспортных средств, что затрудняет ситуацию, учитывая, что три четверти всех обеспеченных кредитов приходятся именно на этот вид залога.
С 1 ноября прошлого года также вступили в силу новые макропруденциальные ограничения, касающиеся выдачи нецелевых потребительских кредитов под залог автомобилей.
Банк России обновил макронадбавки для заемщиков с уровнем долговой нагрузки свыше 50%. Динамика свидетельствует о росте доли кредитов, обеспеченных залогом транспортных средств, которая увеличилась с 1% в 2023 году до 3% во II квартале 2024 года.
В некоторых банках такое финансирование стало составлять до 50% всех кредитных операций. Более 40% автозалоговых кредитов выдается заемщикам с долговой нагрузкой свыше 80%. Эксперт Валерий Тумин отметил, что с изменением правил кредитования под залог транспортных средств, ожидается рост интереса к ипотечным кредитам на жилую недвижимость, такие как квартиры и земельные участки.
Банк России, по всей видимости, не планирует смягчать требования к заемщикам. За восемь месяцев 2024 года россияне заложили свыше 1,5 миллиона автомобилей — это на 64% больше, чем за аналогичный период прошлого года, как сообщает Федеральная нотариальная палата.
В реестре уведомлений о залоге движимого имущества зарегистрировано 11,6 миллиона записей, связанных с транспортными средствами. Разница в ставках по кредитам при текущем уровне процентных ставок незначительна. Например, при сумме кредита в 1 миллион рублей сроком на пять лет ежемесячный платеж при ставках 26% и 29% будет различаться всего на 2–3 тысячи рублей.
Однако кредиты под залог могут увеличить финансовую нагрузку на заемщиков, как указала эксперт Екатерина Косарева.
Заемщики должны понимать, что кредиты под залог недвижимости несут определенные риски, особенно в условиях нестабильной экономики. Однако при правильном подходе этот финансовый инструмент может быть выгодным.
Согласно словам юриста, отсутствие страховки может привести к повышению процентной ставки на 1-5 пунктов, в то время как зарплатные клиенты могут рассчитывать на скидку от 0,5 до 2 пунктов. Условия кредита также зависят от залога: кредит под залог дома, как правило, имеет более высокую ставку, чем под залог квартиры.
Например, банки готовы предложить 50% от стоимости деревянного дома и до 70% от кирпичного. Важно учитывать, что закладные могут быть проданы третьим лицам, что создаёт дополнительные сложности для заемщика, включая возможность накопления штрафов.
Эксперт также подчеркнул, что рыночная стоимость недвижимости может колебаться, и это может привести к дополнительным требованиям со стороны банка или усилению контроля за исполнением обязательств. Понимание контракта является критически важным, поскольку заемщик может неправильно интерпретировать условия и столкнуться с негативными последствиями.
Так как обычно такие кредиты носят нецелевой характер, налоговый вычет по ним не предусмотрен. В случае неуплаты задолженности банк вправе изъять заложенное имущество и реализовать его для покрытия долга. Таким образом, ключевой риск заключается в возможности утраты заложенной недвижимости.
