Покупка земельных участков для строительства домов или дач в России всегда несет в себе определенные риски, которые могут привести к судебным спорам или даже к изъятию земли.
Юрист и эксперт по земельным вопросам Александр Горяинов объяснил, что земельные участки имеют специфический правовой режим, который отличает их от иных форм собственности. В отличие от покупки квартир, где достаточно проверить данные в ЕГРН и правоустанавливающие документы, при покупке участка нужно учитывать множество нюансов.
Горяинов привел пример, когда человек приобрел земельный участок у муниципалитета для индивидуального жилищного строительства. Несмотря на то что сделка была проведена правильно, позже выяснилось, что участок был на самом деле в собственности соседа, который обладал всеми необходимыми документациями, подтверждающими его права на эту землю. Этот сосед не ставил участок на кадастровый учет, так как не имел планов его использовать, что в итоге и привело к конфликту.
Таким образом, при покупке участка необходимо тщательно проверять юридическую чистоту и наличие прав на землю, чтобы избежать возможных неприятностей. Участок может быть изъят в интересах государства, что также стоит учитывать.
Поэтому важно не пренебрегать юридическими проверками и консультациями, чтобы минимизировать риски и уберечь свои инвестиции.
Ситуация с земельными участками часто вызывает проблемы, особенно когда речь идет о совпадении юридических и фактических границ. Это может произойти после сделки, когда покупатели не уделяют внимания градостроительной ситуации.
Примером может служить случай, описанный экспертом Горяиновым, когда человек, имея все необходимые документы и зарегистрированные границы в ЕГРН, построил дом. Позже сосед подал в суд, утверждая, что дом располагается слишком близко к границе.
Как выяснилось, фактические границы между участками определены иначе, что затрагивает часть построенного дома. Причиной послужило то, что забор соседа был установлен на несколько метров дальше, и при строительстве ориентировались именно на него, не вынося границу в натуру.
С 1 марта этого года вступает в силу новое правило: владельцы участков не смогут проводить сделки, если данных о границах в ЕГРН нет. Это касается всех типов земельных участков.
Чтобы избежать неудобств, эксперты рекомендуют заказать услуги у кадастровых инженеров для уточнения границ участка, стоимость которой составляет от 15 тысяч рублей, в зависимости от региона. Процесс займет около двух месяцев.
Однако даже после внесения границ в ЕГРН не гарантирует защиту от споров с соседями, так как межевание может быть выполнено с ошибками. Следует внимательно подходить к вопросам землеустройства, чтобы избежать дальнейших юридических конфликтов.
Перед покупкой земли эксперт рекомендует тщательно изучить ряд документов.
Первым шагом следует заказать и проанализировать расширенную выписку из ЕГРН. Это поможет отследить историю земельного участка с момента его существования до момента продажи, включая архивные спутниковые снимки, если они доступны.
Важно также обратить внимание на землеотводные документы, схемы расположения на кадастровом плане, межевые планы и документы технической инвентаризации.
Генеральный план, как действующий, так и проект, который находится на утверждении, нужно проверить на актуальность.
К числу необходимых документов относятся карта территориального зонирования, градостроительный регламент и документация по планировке территории.
Большинство нужных данных можно получить через открытые государственные ресурсы.
Дополнительно, для снижения рисков, стоит запросить у продавца градостроительный план земельного участка, выписку из ГИС ОГД и правоустанавливающие документы.
Не остаются без внимания и справки об отсутствии долгов по текущим платежам и уплате налогов.
Следует помнить, что налоги привязаны не к участку, а к собственнику, поэтому долги продавца не окажутся на покупателе, если не будет заключено отдельное соглашение об их погашении.
Но надо быть осторожным, так как налоговая может наложить арест на участок во время сделки.
Если продавец является пенсионером, может потребоваться справка о его дееспособности.
В случае, если участок был куплен в браке, необходимо согласие супруга на реализацию сделки.
Перечень необходимых документов может варьироваться в зависимости от конкретной ситуации.
