С 1 марта 2025 года в России вступает в силу закон, обязывающий владельцев дач заниматься своими участками, иначе их могут изъять.
Принятые поправки в Земельный кодекс касаются заброшенных и захламлённых участков, которые становятся причиной пожаров и увеличивают риск появления диких животных.
Данные участки также негативно сказываются на финансах дачных кооперативов, так как владельцы, как правило, уклоняются от уплаты взносов.
В соответствии с новым законом, у собственников есть три года для приведения в порядок заброшенной земли, начиная с даты вступления закона в силу для участков, приобретённых до 1 марта.
Таким образом, владельцы смогут навести порядок на своих участках до 1 марта 2028 года.
Для тех, кто приобрёл заброшенные участки после этой даты, трёхлетний срок начнётся с момента регистрации прав.
В течение этих трёх лет владельцы не будут подвергаться штрафам за неухоженность, но после истечения указанного срока органы надзора, включая Росреестр, начнут фиксировать возможные нарушения.
Закон призван улучшить состояние дачных участков и предотвратить их запустение.
В Земельном кодексе введено понятие «освоение земельного участка», однако перечень мероприятий, связанных с этим процессом, должен быть утвержден правительством.
По словам юриста Алексея Агеева, проект предполагает подготовку земельного участка к его целевому использованию, что включает в себя очистку от растительности и отходов, а также проведение необходимых гидрологических мероприятий.
При этом нововведения не коснутся садоводов, активно использующих свои участки, будь то для отдыха или сельскохозяйственного производства, как отмечает Александр Ржаненков, председатель комиссии по социальной политике и здравоохранению Законодательного собрания Петербурга.
Основная цель закона - решение проблемы заброшенных участков, которые могут представлять угрозу для окружающих из-за возможных возгораний или экологических нарушений.
Вместе с тем, закон не вводит обязательств на строительство жилых зданий или теплиц для владельцев садовых участков. Если участок используется хотя бы частично, например, для поддержания порядка, его владельцу не будут предъявлены претензии.
Однако, если земельный участок не используется в течение трех лет, его владелец должен либо начать осваивать его, либо продать, чтобы избежать возможных нарушений и изъятия участка со стороны муниципальных органов контроля, как рекомендует Игорь Карцев, генеральный директор «Максимум лайф девелопмент».
Ситуации, когда земельный участок приобретен с инвестиционными целями и не планируется его освоение, требуют особого внимания к подготовительным работам.
Эксперты подчеркивают, что выполнение таких работ не только увеличивает капитализацию земельного актива, но и минимизирует риски принудительного изъятия.
Росреестр рекомендует владельцам, которые не могут использовать землю по определенным причинам, рассмотреть возможность аренды или передачи участка в безвозмездное пользование тем, кто сможет за ним ухаживать.
«Изъятие земельных участков будет проходить строго в рамках установленных процедур, учитывающих интересы владельцев и особенности участков, такие как наличие строений или садовых культур», — утверждает депутат ЗакСа Александр Ржаненков.
Процедура изъятия, как указано в ст. 286 Гражданского кодекса РФ, требует от местных властей предварительного уведомления собственников о нарушениях и предоставления времени для исправления ситуации.
Если собственник не проявляет интереса к участку, его уведомят о риске утраты.
В случае согласия собственника участок будет выставлен на торги.
В противном случае, если владелец не согласен на изъятие, уполномоченные органы могут инициировать судебный процесс о продаже участка.
Однако, даже при соблюдении всех формальных условий, это не гарантирует, что суд примет решение об изъятии, что подчеркивает Игорь Карцев.
Эксперты сообщают, что изъятие земельных участков должно быть соразмерным сообщением о нарушении прав и применяется только в случае грубых правонарушений, когда другие меры уже исчерпали себя.
В Санкт-Петербурге зарегистрировано примерно 2,5 миллиона дачников, на территории региона общее количество садоводческих товариществ превышает 3 тыс., что составляет около 700 тыс. участков.
В самой Северной столице насчитывается более 130 садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ), объединяющих почти 20,5 тыс. участков.
Информация о текущем количестве пустующих участков отсутствует, однако эксперты предполагают, что их число может достигать тысяч. В целом по стране уровень заброшенных дач достигает 10-15%.
По словам Александра Ржаненкова, представителя комиссии, обращений от дачников по поводу заброшенных участков пока не так много, но ситуация находится под контролем.
Существовали прогнозы о массовых распродажах заброшенных дач на фоне новых законодательных изменений, однако такие тенденции пока не фиксируются.
Марина Шкурко, управляющий партнер компании Puzzle Realty, отмечает, что в прошлом году количество сделок с земельными участками увеличилось на 10%, но трудно сказать, относятся ли эти сделки к заброшенным участкам.
Продавцы начали использовать новый закон как один из аргументов в пользу продажи земельных участков на платформах бесплатных объявлений.
В объявлениях отмечается, что на заброшенном участке сейчас нет хозяев, но ведется активный поиск собственников, поскольку по законодательству заброшенные земли незаконны.
Согласно статье 284 Гражданского кодекса России, изъятие неиспользуемых земель возможно, но ранее эта норма не применялась из-за юридических пробелов.
Также возникали трудности в применении статьи 8.8 Кодекса об административных правонарушениях, касающейся ответственности за неиспользование участка, поскольку не было четких сроков для его освоения.
Однако в прошлом году этим вопросом занялся Конституционный суд, и теперь сроки освоения закреплены в законодательстве, что открывает новые возможности для изъятия участков.
Юристы рекомендуют собственникам использовать свои земельные участки и оперативно реагировать на уведомления от государственных органов, так как изменения в законах призваны не упростить отъем участков, а способствовать их эффективному использованию.
Вопросы о том, насколько реалистичны эти изменения и как они будут реализовываться в судебной практике, останутся актуальными до 1 марта 2028 года.
