С учетом высоких ипотечных ставок, покупка квартир в рассрочку становится все более привлекательной. Такой подход позволяет приобретать жилье с поэтапной оплатой, но сопряжен с определенными рисками для обеих сторон — как девелоперов, так и покупателей.
Например, более 80% московских застройщиков сейчас предлагают рассрочку как один из вариантов оплаты на первичном рынке, и в некоторых проектах доля таких сделок достигает 40-50%. Ранее этот способ финансирования считался второстепенным, но с началом 2024 года, когда ключевая ставка возросла до 16%, его доля в общем объеме сделок стала значительно возрастать.
Поскольку жилищные кредиты на рыночных условиях стали практически недоступными, девелоперы вынуждены предлагать рассрочку для поддержания спроса на жилье. Если раньше рассрочка использовалась преимущественно в высокобюджетных сегментах, то в сегодняшних реалиях она становится более распространенной.
Этот механизм оплаты позволяет покупателям разделить стоимость квартиры и избегать необходимости единовременно вносить всю сумму. Таким образом, выясняется, что в условиях экономической неопределенности рассрочка становится ключевым инструментом для приобретения недвижимости.
Ирина Доброхотова и Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development, обсуждают текущее состояние программ рассрочки в сегменте недвижимости.
Максимальные показатели доли рассрочек наблюдаются в премиальном сегменте, где они составляют около 60%, и в элитном — до 90%. В бизнес-классе доля составляет почти 50%, а в массовом сегменте — свыше 25% от общего спроса по договорам долевого участия (ДДУ).
Для снижения рисков неплатежеспособности некоторые застройщики прибегают к страхованию недвижимости и жизни покупателей.
Павел Григорьев, старший юрист адвокатского бюро «Пропозитум», указывает на то, что регулирование рассрочки недостаточно проработано, так как применяются только общие нормы Гражданского кодекса и законодательства о защите прав потребителей. Это ведет к тому, что застройщики имеют свободу в установлении условий для покупателей, в отличие от ипотечного кредитования, которое регулируется отдельным федеральным законом.
Рассрочки могут быть как беспроцентными, так и платными, причем они отличаются по графикам платежей — ежемесячным, ежеквартальным или индивидуальным. Большинство клиентов предпочитают ежемесячные платежи, так как это облегчает финансовое планирование.
Ведущие предложения на рынке — беспроцентные рассрочки, действующие на срок до завершения строительства или на 6-12 месяцев, составляют более половины всех доступных программ.
Алексей Попов, аналитик, отмечает, что программы с длительным сроком выплат часто включают начисление процентов на остаток долга, при этом доля таких предложений не превышает 20%.
Эксперт Андрей Сырцов говорит о том, что рассрочки становятся все более популярными, и многие покупатели оформляют ипотеку на остаток задолженности. Однако существует ряд сложностей, так как банк может настороженно отнестись к ситуации, когда заемщик не справляется с рассрочкой и нуждается в ипотечном кредите. Господин Григорьев подчеркивает, что это сигнал о финансовых затруднениях клиента.
Сложности могут возникнуть и в случае перепродажи недвижимости, как указывает юрист Алевтина Мартынова. Квартира остается в залоге у застройщика до полного погашения долгов, что может усложнить процесс. Хотя отказы на переуступку прав требования в общем отсутствуют, риск взимания дополнительных комиссий прописан в договорах.
Ярослав Шицле, адвокат, также уточняет, что при рассрочке право собственности будет оформлено только после завершения выплат, в отличие от ипотеки, где квартира сразу переходит в собственность заемщика.
Еще одной преградой является невозможность проведения перепланировок или изменений в квартире до полного погашения долга, как утверждает Павел Желновод. В условиях меняющегося рынка специалисты предсказывают возможные изменения в механизме рассрочек.
Алексей Попов указывает на негативное отношение Центрального банка к таким инструментам из-за их непрозрачности и отсутствия учета платежей в расчете долговой нагрузки.
Существует также опасение о массовых расторжениях договоров, что могло бы негативно сказаться на строительной отрасли. Однако, по данным последних шести месяцев, массовых прекращений договоров долевого участия не наблюдается. Дмитрий Голев заверяет, что популярность рассрочек к концу года останется на высоком уровне, несмотря на давление со стороны регулятора.
Он считает, что Банк России вряд ли полностью запретит рассрочки, поскольку без них спрос на рынке новостроек может существенно упасть.
