Новые открытия в сфере стрит-ритейла зачастую остаются в тени резонансных запусков крупных ТЦ и ТРЦ, хотя именно эти объекты становятся частью нашей повседневной жизни.
Мы нередко совершаем импульсные покупки в стрит-ритейле, назначаем встречи за кофе и забираем заказы из маркетплейсов, не осознавая, что они рядом с домом или по пути с работы.
Может, в этом и заключается очарование стрит-ритейла — он присутствует в нашей жизни, незаметно создавая комфорт.
Исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин сравнивает его с постоянной подачей горячей воды: мы не замечаем её, пока она не исчезает.
Локации стрит-ритейла, такие как «Верхний Город» и «улица Зыбицкая», остаются стабильными.
Другие районы, как «Троицкое» и «Раковское предместья», также представляют интерес, однако недостаточная популярность «Троицкого предместья», несмотря на успешную реконструкцию, вызывает вопросы.
Мы действительно зависим от этих небольших торговых объектов, и их отсутствие значительно сказалось бы на нашем комфорте.
В Верхнем городе, особенно в районе улицы Зыбицкой, наблюдается рост популярности, несмотря на то, что это новое строительство под старину.
Отличие этой локации заключается в её первоначальной ориентации на коммерческий сегмент. В отличие от Троицкого предместья, где сохранился жилой сектор, это ограничивает возможности для развития стрит-ритейла.
Однако существуют перспективы благодаря реконструкции и точечной застройке. Наиболее значимые изменения происходят на территории бывшего хлебозавода №1 в Раковском предместье, где осуществляется масштабная реконструкция.
Также в исторической части города строится новый комплекс на улицах Городской вал и Революционной, который будет включать объекты стрит-ритейла, такие как общепиты, магазины и услуги.
В ближайшее время к стрит-ритейлу присоединится многофункциональный гостиничный комплекс «Waldorf Astoria Minsk» на ул. Янки Купалы, который свяжет с улицей Зыбицкой пешеходный мост, улучшая поток покупателей и посетителей.
Эксклюзивным брокером по аренде для «Waldorf Astoria Minsk» выступает компания NAI Belarus.
В целом, стрит-ритейл в Минске в основном представлен новыми районами, где активное освоение коммерческой недвижимости продолжает развиваться.
Развитие стрит-ритейла в Минске началось в период активного строительства жилых комплексов с использованием монолитных и каркасно-блочных технологий.
На сегодняшний день этот сегмент динамично развивается в новых районах, таких как «Маяк Минска» и «Минск Мир», а также в пригородной зоне, к которой относятся такие комплексные застройки, как «Новая Боровая» и «Зеленая Гавань».
Несмотря на наличие новых проектов, в этих районах все же преобладают панельные конструкции.
С конца 2024 года в развитие стрит-ритейла вовлечен район «Северный Берег», где уже начали свое функционирование первые жилые дома и формируются общественные пространства.
По прогнозам NAI Belarus, к середине 2024 года в новом сегменте будет доступно примерно 252 тыс. кв. м арендной площади, что стало возможным благодаря новым проектам на проспекте «Дзержинского» и в «Минск Мире».
Значительный прирост ожидается с освоением «Северного Берега», который должен начаться в 2025 году, вместе с проектами в «Зеленой Гавани».
Спрос на коммерческие площади в стрит-ритейле остается высоким, особенно в новых районах на начальных стадиях застройки, где конкурентная среда невысока, и практически любой бизнес-объект способен достичь успеха.
В новых районах наблюдается высокий спрос на объекты масс-маркета и услуги, связанные с повседневной жизнью.
Одной из ключевых тенденций стало активное внедрение интернет-торговли, которая обусловила появление пунктов выдачи заказов (ПВЗ) в стрит-ритейле. Это обусловлено тем, что в новых районах слабо развита стационарная торговая инфраструктура, а также преобладает молодежное население, ориентированное на e-commerce.
Например, в районе «Минск Мир» в 2023 году функционировал всего один ПВЗ от маркетплейса «OZON», а к концу 2024 года их количество возросло до семи, что является значительным увеличением. Аналогично, количество ПВЗ от «Wildberries» за тот же период также выросло с 13 до 21.
Стрит-ритейл также активно заполняется арендаторами, среди которых выделяются алкомаркеты. Несмотря на уход некоторых сетей, таких как «Виталюр» и «Остров Чистоты», оставшиеся игроки продолжают развиваться.
Отмечается также бум в секторе общественного питания — открывается множество кофеен и заведений, что делает эту категорию одним из ведущих элементов рынка аренды коммерческих площадей.
Сфера услуг в стрит-ритейле включает многочисленные заведения из индустрии красоты: парикмахерские, барбершопы, студии маникюра и визажа, а также многопрофильные салоны, что демонстрирует растущий интерес граждан к таким услугам.
Услуги медицинского направления и туристические предложения активно развиваются в Минске, однако финансовые и страховые услуги выделены в отдельную категорию.
Ранее банковские и обменные пункты занимали значительное место на стрит-ритейле, но с ростом цифрового банкинга их количество заметно уменьшилось, затрагивая как филиалы, так и банкоматы.
Тем не менее, спрос на физические офисы банков остается высоким, так как потребители все еще нуждаются в личных консультациях и услугах.
Однако новые районы города сталкиваются с проблемами управления и комплексного подхода к использованию коммерческих площадей: девелоперы часто продают их на начальном этапе строительства, что приводит к появлению нескольких однотипных арендаторов в пешей доступности друг от друга.
Из всех компаний, занимающихся жилищным строительством в Минске, только девелопер проекта «ЖК Северный Берег» занимается управлением коммерческой инфраструктуры, создавая гармоничное размещение функциональных зон.
В первой половине 2024 года наблюдается рост арендных ставок, особенно в историческом стрит-ритейле, где большинство объектов находится в государственной или коммунальной собственности.
С 1 апреля 2024 года базовая арендная величина (БАВ) возросла до 17,66 рублей, что стало ключевым фактором изменения ставок в секторе стрит-ритейла.
Предыдущий уровень БАВ оставался неизменным с 2019 года и составлял 16,9 рублей. В новых районах аренда помещений в основном принадлежит частным компаниям, индивидуальным предпринимателям и физическим лицам, что позволяет устанавливать ставки на рыночной основе.
На конец 2024 года арендные ставки варьируются от 28 до 45 рублей за квадратный метр в менее привлекательных локациях и достигают 75-150 рублей на участках с развитой инфраструктурой и высоким пешеходным трафиком, например, рядом с метро.
В текущий период наблюдается рост ставок в секторе стрит-ритейла, обусловленный увеличением числа заинтересованных игроков и повышением потребительской активности. Арендные помещения востребованы как в центре города, так и в жилых районах.
Вакантность в стрит-ритейле в Минске остаётся низкой в ключевых локациях; в историческом центре и на первой линии почти нет свободных площадей. В то время как в таких районах, как «Минск Мир» и некоторых новых жилых комплексах на проспекте Дзержинского, предложение более заметно.
В этих местах много зданий было сдано в эксплуатацию относительно недавно, что ведёт к недостатку функционирующих объектов стрит-ритейла, так как квартиры пока не заселены и отсутствует необходимое количество местных жителей для обеспечения потока клиентов. Это особенно заметно в зонах, где нет устойчивого пешего движения.
Следует также отметить, что даже если помещения внешне кажутся неработающими, они могут быть уже заняты, а арендаторам необходимо время для подготовки.
В новых районах уровень вакантности в стрит-ритейле колеблется в пределах 5-7%, начиная от 2-3% в устоявшихся местах и достигая 10-12% в зонах с активным строительством. На классических улицах стрит-ритейла вакантность представлена отдельными помещениями.
