За последние полвека квартиры претерпели значительные изменения. К традиционным проектам с просторной гостиной и маленькой кухней пришли современные подходы, где кухни совмещены с гостиными, а спальни стали компактнее. Эти изменения затрагивают не только внутреннее пространство, но и атмосферу дворов и кварталов.
Спрос на жилую недвижимость в массовом сегменте теперь определяется не только экономическими факторами, но и воздействием пандемии коронавируса, которая за короткое время изменила привычные тренды.
В таких условиях девелоперам стоит предлагать покупателям не только стильный и функциональный комфорт, но и широкий выбор жилья. Важно дать возможность приобрести как популярные европланировки, так и классические варианты квартир.
В течение последних 10-15 лет в России наблюдался медленный, но уверенный переход от устаревших советских планировок к современным проектам с кухнями-гостиными и небольшими спальнями, как отметила Ольга Алексакова, партнер архитектурного бюро Buromoscow, во время онлайн-дискуссии «Где жить дальше? Новые типологии жилья и инновационные технологии строительства».
Доля европланировок на рынке продолжает расти, и некоторые девелоперы, такие как MR Group и «Пионер», практически полностью отказались от классических решений. Тем не менее, группа «Самолет» сохраняет около 20% классических планировок, ориентируясь на потребности более консервативных покупателей. Важно, чтобы выбор соответствовал изменяющимся потребностям общества и позволял удовлетворять разнообразные вкусы потребителей.
На протяжении длительного времени европланировки считались оптимальным решением для жилых пространств. Однако пандемия COVID-19 продемонстрировала определенные недостатки таких решений.
Алексакова отмечает, что во время локдауна закономерно увеличилось время, проводимое внутри квартиры, что сделало актуальными дома с отдельными комнатами. По мнению сооснователя Buromoscow Юлии Бурдовой, спрос на просторные гостиные может упасть в пользу планировок, где у каждого члена семьи есть своя комната с возможностью уединения. Архитектор Михаил Бейлин также подчеркивает, что самоизоляция подтвердила преимущества квартир с несколькими отдельными помещениями, что можно трактовать как возвращение к советским традициям жилья.
Директор по аналитике группы "Самолет" Илья Витковский указывает на то, что полностью отказавшись от европланировок, потребители не станут, так как они, как правило, более функциональны. Однако, поскольку цикл девелоперских проектов превышает два года, изменения предпочтений покупателей смогут отразиться лишь на уровне маркетинга в течение ближайшего времени.
Анастасия Колчина, урбанист и архитектор, добавляет, что до пандемии в проектах стали появляться микроквартиры площадью 20 кв. м и меньше. Теперь же общественное мнение начинает переосмысливать эти нормы, что подчеркивает возобновление интереса к размерам квартир и изменению взглядов на жилое пространство.
В течение пяти лет средняя площадь покупаемых квартир на рынке недвижимости продолжает снижаться. Это связано с ростом цен за квадратный метр и изменением бюджетов на покупку жилья, а также с изменением требований к функциональности, как отмечает Витковский.
Несмотря на это, небольшие квартиры остаются востребованными, так как покупательная способность граждан существенно не изменилась: площадь жилья определяется экономическими условиями, а не только желаниями покупателей, утверждает Алексакова. Девелоперы адаптируют проекты, сокращая нефункциональные площади, однако ограничения, связанные с климатическими условиями России, препятствуют полной адаптации европейских практик при планировании квартир. Например, в европейских моделях возможны квартиры без прихожей, а для России это недопустимо, поскольку необходимо предусмотреть место для верхней одежды и обуви.
Во время пандемии балконы, ранее использовавшиеся как складские помещения, стали функциональными зонами для жизни, уверяет Алексакова. Эта тенденция возникла еще до Covid-19 — квартиры с террасами вблизи городских центров пользовались высоким спросом, так как балконы начали восприниматься как пространства для общения с окружающим миром.
Бейлин поддерживает мнение о том, что наличие террас и балконов значительно улучшает качество жизни. В массовом сегменте выявлены два основных способа использования таких помещений. Одна часть клиентов рассматривает балконы и лоджии как дополнительные функциональные пространства, например, для хранения вещей или сушки белья.
Покупатели по-разному воспринимают балконы: для одних это уютное место для утреннего завтрака или чтения на свежем воздухе, а для других — просто дополнительное место для хранения.
Лоджии, в отличие от балконов, более функциональны и могут быть присоединены к жилой площади, что позволяет использовать их в теплое время года. В проектах группы «Самолет» предусмотрены летние помещения, такие как лоджии и балконы, в квартирах, включая студии, но это не касается всех единиц жилья. Она потребует дополнительных ресурсов для хранения вещей, поэтому есть возможность приобрести кладовку, комментирует Витковский.
Что касается отделки, то в массовом сегменте, согласно исследованиям компании «Метриум», растет популярность квартир с готовой отделкой под ключ. К октябрю 2020 года доля таких квартир в новостройках эконом- и комфорт-класса в Москве достигла 72%, увеличившись с 57% годом ранее.
Из них 64% имели отделку под ключ, а 8% — предчистовую отделку. Интересно, что популярность предчистовой отделки снизилась: год назад ее доля составляла 14%. Причина кроется в экономических аспектах: покупка квартиры с предчистовой отделкой требует дополнительных затрат на работы, включая проводку и установку новых розеток. Это часто отодвигает идею о индивидуальном дизайне на второй план, так как на практике жильцам приходится менять множество элементов.
В последние годы на рынке недвижимости наблюдается рост интереса к квартирам с отделкой от застройщика. Это обусловлено тем, что такие покупки позволяют сэкономить время и деньги, минимизируя срок ожидания переезда. Аналитики группы «Самолет», которая почти полностью строит жилье с готовой отделкой, уверены, что в будущем этот тренд станет только усиливаться. Также возрастает популярность полностью готового жилья, включая мебель.
Концепция дворов без машин, изначально распространенная в премиальных объектах, стала заимствоваться в бизнес-классе и даже в массовом сегменте. Теперь она воспринимается как стандарт для качественного жилья. Значительная часть парковочных мест переносится с дворов на улично-дорожную сеть, создавая комфортное и зеленое пространство для жителей.
Современные дворы часто проектируются как парковые зоны — полуприватные территории, свободные от заборов, но не попадающие под общественные пути. При этом покупатели разделяются на сторонников огороженных комплексов и их противников. Однако все согласны, что безопасность общественных пространств крайне важна; по данным опроса группы «Самолет», 80% респондентов считают установку видеокамер одним из основных критериев для обеспечения безопасности дворов.
Согласно опросам, 76% жителей желают ограничения или контроля доступа в дворы, в то время как 24% против установки заборов. Витковский отмечает, что число сторонников обособления может уменьшаться с ростом социального контроля в жилых комплексах.
Элементы коммерческой инфраструктуры на первых этажах, такие как магазины и кафе, а также постоянный поток людей способствуют повышению уровня безопасности.
Сергей Чобан, руководитель архитектурного бюро «Speech», указывает на растущую тенденцию к высотным зданиям в Москве, несмотря на то, что многие жители предпочитают низкие дома. Интересно, что высотные города стали рассматриваться как более экологичные: по данным, Гонконг оказывается в три раза экологичнее Берлина и в шесть раз – Цюриха, а по сравнению с Лос-Анджелесом разница достигает 14 раз.
Чобан также отмечает, что в Берлине, где долгое время игнорировались высотные здания, сейчас проявляется интерес к подобным проектам, вдохновляясь московским опытом.
Архитекторы настаивают, что в России невозможно строить плотно и низко, поскольку проекты «окна в окна» вызывают сильное недовольство. В старых, плотно застроенных частях города люди любят гулять, но предпочитают жить в высотках с минимальным соседским соседством.
Бейлин подчеркивает важность разнообразия типов и плотности застройки в проектах, а также гибкости в выборе жилья. Он считает, что жителям должно быть комфортно жить на различных этажах, от 35-го до 7-го, с разными видами, включая таунхаусы в Подмосковье.
Группа «Самолет» реализует проекты с разными высотами зданий для создания более динамичной городской среды, в то время как Витковский акцентирует внимание на потенциале меньшей плотности за пределами города.
Будущее жилых районов заключается в разнообразии форм жилья и городских пространств, таких как приватные дворы, парки, бульвары и набережные, как подчеркивает Бурдова из «Buromoscow».
