Минкультуры Российской Федерации отреагировало на призыв президента устранить избыточные и противоречивые требования, угрожающие сохранению памятников.
Для управления охраной объектов культурного наследия (ОКН) были изменены правила, однако это не привлекло восторга у застройщиков, занимающихся реконструкцией таких объектов.
Основным документом, определяющим процесс реставрации, остается федеральный закон № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия народов РФ», который был принят в 2002 году и обновлен в последние годы.
С 15 апреля 2024 года вступают в силу новые изменения в этот закон, которые запрещают снос зданий с признаками культурного наследия и вводят обязательную госэкспертизу перед началом работ.
Также ужесточаются санкции за незаконные действия с ОКН.
В начале 2025 года Госдума обсуждает упрощение порядка проведения работ, которые не касаются охраняемых объектов.
С 1 марта 2025 года вступит в силу новая редакция Положения о зонах охраны ОКН, которая убирает избыточные требования и нормы.
В новом перечне объектов, для которых не требуется утверждение зон охраны, оказались, например, скрытые под землей или водой объекты археологического наследия и произведения монументального искусства.
Объекты капитального строительства, такие как «Родина-мать зовёт!» и «Медный всадник», остаются под охраной, что подтверждается новым положением, направленным на отмену двойного регулирования охранного статуса территории.
В пресс-службе пояснили, что это решение должно упростить процесс реконструкции для застройщиков. Реконструкция исторических зданий часто сталкивается с градостроительными ограничениями, которые могут существенно удорожить проект — в некоторых случаях вплоть до удвоения сметы.
Однако эксперты отрасли уверены, что предложенные меры недостаточны. Примером служит ситуация с деревянным домом, построенным в 1821 году и некогда принадлежащим статскому советнику А.А. Петрово-Соловово.
В советское время в этом доме работали художники из студии «Союзмультфильм», однако позже он был заброшен и начал разрушаться. Новоиспеченный девелопер купил участок для строительства нового жилого комплекса, но вскоре выяснил, что его участок попал под защиту как памятник культуры. Это известие стало для застройщиков большой неожиданностью.
Для снижения сметы они обратились в Департамент культурного наследия с просьбой о возможности использования современных строительных материалов, но чиновники настояли на применении технологий XIX века.
Ситуация демонстрирует сложные проблемы, с которыми сталкиваются девелоперы при работе с историческим наследием и необходимость более гибкого подхода к градостроительным ограничениям.
Реконструкция затянула сроки и значительно увеличила затраты на проект. Основная причина – цоколь здания был возведен из кирпича ручной работы, а верхняя часть из бревен, которые за 200 лет были повреждены жуком-короедом.
Застройщику пришлось искать замену испорченным бревнам и мастеров, разбирающихся в традиционных способах кладки. В план работ входило утепление юртовым войлоком и дранкой, как это делалось изначально, а затем и штукатурка перед установкой фасадных элементов.
Дополнительно средства были потрачены на воссоздание гипсовых розеток и лепнины по сохранившимся образцам. Кроме того, были расходы на археологические раскопки и изыскания.
Итого, реставрация деревянного дома площадью 461 кв.м. обошлась примерно в 200 миллионов рублей, хотя при использовании современных материалов эта сумма могла бы быть значительно ниже. Вопрос, кто будет платить за такие расходы, остается открыт, и это приводит к росту цен на жилую недвижимость.
Также следует учесть, что «историческая» надбавка для владельца и арендатора особняка со временем только увеличится. Ремонт фасада станет ежегодной необходимостью из-за появления трещин; строители знают, что в современных условиях деревянные конструкции подвержены деформации.
Чиновники, следя за соблюдением закона, сохраняют архитектурное наследие, но где же здравый смысл законотворцев? Реконструкция дома, построенного по традиционным методам, и его содержание оборачиваются серьезной финансовой нагрузкой.
Для стимулирования частного капитала к воссозданию объектов культурного наследия (ОКН) власти должны пересмотреть требования к реставрации исторических особняков.
В то время как столица демонстрирует позитивные изменения, многие регионы до сих пор сталкиваются с проблемами, отголосками лихих 90-х годов.
В распространенной схеме посредники покупают земельные участки с историческими зданиями, после чего происходят подозрительные пожары, в результате которых памятники исчезают.
Чиновники затем исключают их из реестра, а застройщики получают возможность возводить новые здания без забот о сохранении наследия.
Такие случаи имели место в Нижнем Новгороде и Иркутске, где старинные деревянные дома были уничтожены в результате загадочных происшествий.
Однако существуют и положительные примеры.
В Тюменской и Ростовской областях применяется метод, при котором ОКН передаются новым владельцам за символическую цену, при этом они обязуются сохранять здания и провести необходимые реставрационные работы.
В Калининградской области также поддерживают владельцев старинных особняков, предоставляя им доступ к кредитным линиям на льготных условиях для сохранения историко-культурного наследия.
Эти практики могут стать основой для более эффективной программы по восстановлению и сохранению объектов культурного наследия.
Московская мэрия достигла значительных успехов в реставрации исторических объектов с 2011 года, восстановив более 2300 зданий и памятников, что составляет около четверти всех объектов культурного наследия (ОКН) города.
Сергей Собянин сообщил в своем блоге, что только в 2024 году было восстановлено 157 исторических объектов, что позволило увеличить долю ОКН в хорошем и удовлетворительном состоянии с 61% до 96,4%.
Эксперт Дмитрий Антонов из Ricci | Офисы отметил, что в Москве насчитывается около 1000 особняков, из которых всего 35% находятся в коммерческом обороте.
Для стимуляции привлечения инвестиций в реставрацию объектов был запущен проект «рубль за метр», а также механизмы онлайн-согласования проектов.
В ноября 2024 года был принят закон №24, который обязует Мосгорнаследие до 1 июля 2025 года принять решения о включении выявленных ОКН в реестр.
Объекты, не включенные в реестр до установленного срока, потеряют охранные статусы.
Генеральный директор «БЭЛ Девелопмент» Елена Комиссарова отметила, что мэрия доверяет застройщикам, демонстрирующим ответственный подход к городской застройке, однако контроль со стороны властей остается строгим.
Девелоперы зачастую избегают работы с историческими объектами из-за сложности и высоких затрат на реставрацию.
Санкт-Петербург, обладающий наибольшим количеством объектов культурного наследия (ОКН) в стране, подвергает такие объекты более строгому контролю по сравнению с Москвой.
В отличие от столицы, в Петербурге отсутствует ускоренный механизм согласования реставрационных работ, что делает процесс более затяжным и сложным.
Основную роль в регулировании играет Комитет по госконтролю, использованию и охране памятников (КГИОП), который одобряет все работы, связанные с ОКН.
Прогнозы консалтинговой компании NF Group указывают на то, что к 2025 году более 60% новых офисных помещений класса B в Петербурге будут созданы в результате реконструкции имеющихся исторических зданий.
В городе насчитывается около 9 тысяч ОКН, значительная часть из которых находится в плохом состоянии.
Комиссарова отмечает, что в регионах многие ОКН разрушаются, так как за ними не ведется должного ухода, а местные власти не обладают необходимыми ресурсами для их поддержания.
Она предлагает идею о том, что для тех, кто готов заниматься восстановлением памятников, следует рассмотреть возможность предоставления компенсационных площадок для коммерческих проектов.
Это может создать взаимовыгодные условия для девелоперов и властей.
Генеральный директор строительной компании City Solutions Василий Тимофеев считает, что региональным властям стоит сделать доступными в электронном виде больше архивных материалов, что упростит работу с историческими объектами.
Важным аспектом для улучшения строительной отрасли является развитие нормативной базы, которая включает в себя регулирование Территориальных строительных норм (ТСН) на федеральном уровне, особенно в сфере осадки оснований. Это позволит сформировать единые стандарты и повысить надежность строительства.
Комиссарова отметила необходимость изменения законодательства, чтобы сделать восстановление памятников культурного наследия экономически выгодным для инвесторов. По ее мнению, реставрация исторических зданий часто воспринимается как меценатство, хотя такие проекты могут быть рентабельными.
В настоящее время закон не ограничивает правообладателей памятников в их функциональном использовании, что способствует их интеграции в городскую экономику. Эксперт подчеркнула, что без частных инвестиций невозможно сохранить памятники в актуальных условиях, поэтому государство стимулирует интерес к ним, предлагая низкие арендные ставки в обмен на обязательства по восстановлению.
Основной вывод заключается в том, что если депутаты Государственной Думы и региональные власти перестанут придерживаться устаревших правил, способствующих коррупции, российские девелоперы будут более охотно инвестировать в восстановление исторических усадеб.
В крупных городах страны наблюдается высокий спрос на жилье класса «de luxe» и в элитном сегменте, что открывает горизонты для выгодных вложений.
