Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФы) представляют собой эффективный инструмент для защиты капитала от инфляции и его приумножения на длительный срок. В отличие от непосредственной покупки недвижимости, ЗПИФы предлагают возможность инвестировать в профессионально отобранные объекты недвижимости, такие как офисные центры и элитные жилые комплексы.
Исторически, доходность ЗПИФов по различным стратегиям превышала уровень инфляции, а риски оставались на разумном уровне. Это дает инвесторам возможность получать доход от недвижимости, избегая сложностей с ремонтом, управлением арендаторами и налоговыми обязательствами.
В последние два года наблюдается повышенный интерес к ЗПИФам как со стороны частных, так и институциональных инвесторов. По данным Андрея Ощепкова, инвестиционного директора УК «Тетис Кэпитал», суммарные чистые активы рыночных ЗПИФов достигают около 0,5 трлн рублей, тогда как общая оценка находящейся в них недвижимости составляет 2,1 трлн рублей.
Такой рост популярности ЗПИФов можно объяснить несколькими ключевыми факторами, среди которых защита капитала от инфляции занимает центральное место. В условиях нестабильной экономики инвесторы все чаще выбирают реальные активы, и ЗПИФы позволяют им участвовать в недвижимости без необходимости приобретать конкретные объекты.
Фонды предлагают доступ к диверсифицированному портфелю, состоящему из офисных зданий, апартаментов, складских и торговых помещений, что снижает риск и повышает стабильность доходности. При этом большинство ЗПИФов ориентированы на получение арендного дохода, что обеспечивает регулярные выплаты их инвесторам.
Недвижимость в составных фондовых инвестиционных инструментах (ЗПИФы) демонстрирует рост в стоимости, что способствует увеличению дохода за счёт прироста стоимости паев. Эти фонды стали популярным вариантом для частных инвесторов, позволяя им инвестировать в коммерческую и премиум-недвижимость без необходимости вкладывать десятки миллионов рублей.
Порог входа в ЗПИФы начинается от 300–500 тысяч рублей, что делает эти инвестиции доступными для широкой аудитории. На конец 2024 года стоимость активов фондов для неквалифицированных инвесторов оценивается примерно в 190 миллиардов рублей, что составляет 40% от совокупной чистой стоимости активов (СЧА) недвижимости в рыночных ЗПИФах.
Согласно данным «Тетис Кэпитал», на всю сумму активов всех ЗПИФов, которая достигает 13,5 триллиона рублей, на недвижимость для неквалифицированных инвесторов приходится всего 3,7%. Средний размер инвестиции для такой категории составляет около 1 миллиона рублей, в то время как квалифицированные инвесторы чаще вкладывают суммы свыше 8-10 миллионов рублей.
Однако следует отметить, что в случае квалифицированных инвесторов среднее значение может быть искажено крупными сделками на суммы 50-100 миллионов рублей и выше. В 2024 году фонды значительно увеличили СЧА, при этом ожидался приток новых инвестиций в объёме 70-80 миллиардов рублей, предназначенных для приобретения объектов, соответствующих инвестиционным стратегиям.
Хотя прирост СЧА 2024 года не достиг рекордов предыдущего года, учитывая отсутствие выходов нерезидентов и более высокие процентные ставки, результаты оказались вполне прогнозируемыми.
ЗПИФы (закрытые паевые инвестиционные фонды) жилой недвижимости в настоящее время отстают от коммерческих активов, что связано с несколькими факторами, о которых говорит управляющий партнер NF Group Алексей Новиков.
Главной причиной этого отставания является зависимость доходности ЗПИФов от арендного дохода, который в случае жилых объектов остается сравнительно низким — всего 5–7%, и редко достигает 10%. Это связано с тем, что большинство договоров аренды имеют краткосрочный характер, что затрудняет индексацию арендной платы и не обеспечивает стабильной долгосрочной доходности.
Кроме того, рост цен на жилую недвижимость менее предсказуем и зависит от текущей рыночной ситуации, а не только от увеличения арендных ставок. В отличие от коммерческой недвижимости, где повышение арендных платежей увеличивает капитализацию актива, в жилом сегменте такая взаимосвязь отсутствует.
В результате, интерес управляющих компаний к жилой недвижимости остается ограниченным, и они чаще инвестируют в более доходные активы, такие как склады.
По словам руководителя департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэла Казаряна, складская недвижимость предоставляет более высокую доходность за счет наличия одного или двух крупных арендаторов, что обеспечивает стабильный денежный поток. Для жилых объектов же требуется более активное управление и они сопряжены с большим операционным риском из-за необходимости частых арендных операций.
В 2024 году на рынке доходного жилья, сформированного под закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), наблюдается рост активности: управляющие компании приобрели 23 объекта коммерческой недвижимости общей площадью около 1,5 млн кв. м, с объемом инвестиций в 110 млрд рублей.
Этот показатель превышает результаты 2023 года в 2,5 раза как по инвестициям, так и по площадям. Складской сегмент стал доминирующим, составив 92% от общих вложений в ЗПИФы, что объясняется высоким спросом на логистику и арендной доходностью.
В то время как в 2023 году доля складов составляла только 43%, в 2024 она выросла, тогда как интерес к торговым и офисным активам значительно снизился до 4% с 31% и 16% соответственно. Это свидетельствует о смене предпочтений инвесторов, которые теперь ищут более стабильные активы с предсказуемым ростом, связанным с ростом e-commerce.
Среди крупнейших сделок 2024 года можно выделить три, каждая из которых превышает 10 млрд рублей; наибольшая сделка была совершена компанией «Современные фонды недвижимости» с покупкой складского комплекса «NK Парк МКАД-М4», размер которого составил 129 тысяч кв. м.
В 2024 году на рынке недвижимости произошли три масштабные сделки, связанные с высоким спросом на качественные складские объекты. К ним относятся приобретение объектов «Ozon Ступино» и «Ozon Обухово», чья общая площадь составляет 151 и 149 тысяч квадратных метров соответственно, а стоимость колеблется от 12 до 15 миллиардов рублей. Эти сделки отражают стабильный интерес к инвестициям в складскую недвижимость, что обусловлено ею как надежным активом.
Недвижимость, как инвестиционный инструмент, зарекомендовала себя за последние 20 лет, показав значительный рост: первичное жилье в Москве увеличилось в цене на 652%, при этом среднегодовая доходность составила 10,6%. Несмотря на то, что этот показатель меньше доходности золота (16,7%) и акций (13,5%), он все же позволяет сохранить капитал, обгоняя инфляцию на 2,5%. Такие данные были озвучены аналитиком «Т-Инвестиций» Александром Потехиным, который обращает внимание на стабильные показатели рынка недвижимости.
Интересно, что инвестиции в премиум-недвижимость показывают еще более впечатляющие результаты: с 2004 года их стоимость возросла на 715% (среднегодовые темпы роста составили 11,1%). В отличие от этого, средняя стоимость квадратного метра по всем типам квартир за тот же период увеличилась на 652%. Это делает сегмент премиум-недвижимости более привлекательным для инвесторов, стремящихся повысить доходность своих вложений.
По данным Единой межведомственной информационно-статистической системы, с 2005 года средняя цена квадратного метра жилья в Москве возросла на 528,5%, что свидетельствует о постоянном росте цен, несмотря на экономические колебания, которые наблюдались в 2008, 2014, 2020 и 2022 годах. Даже в кризисные периоды, когда многие активы теряли в цене, рынок недвижимости оставался сравнительно стабильным.
Инвестиции в паевые фонды делают недвижимость более доступной для широкого круга инвесторов благодаря высокой ликвидности и низкому порогу входа. Это позволяет избежать временных и финансовых издержек, связанных с управлением и мониторингом рынка, оставляя возможность сосредоточиться на росте капитала с минимальными рисками. Такой подход, по мнению экспертов, делает недвижимость интересным вариантом для сохранения и приумножения финансовых ресурсов в долгосрочной перспективе.
