В 2022 году россияне заметно увеличили интерес к зарубежной недвижимости, и в 2023 году эта тенденция сохраняется. Причины различны: некоторые покупают жилье для переезда, другие - для сохранения и увеличения капитала.
Под руководством Екатерины Румянцевой, председателя совета директоров Kalinka Group, отмечается, что в России покупатели стали осторожнее, ориентируясь на завершенные проекты. Многие отказываются от долгосрочных вложений и покупок на стадии строительства, предпочитая готовую недвижимость.
Рост интереса к зарубежной недвижимости составляет 100% по сравнению с предыдущим годом. Однако изменились приоритеты покупателей. Инвесторы все больше внимания уделяют сохранению покупательной способности своих вложений, в то время как возможность быстрой ликвидации активов стала критически важной. Таким образом, россияне чаще выбирают небольшие объекты, так как они проще в продаже.
Также важным аспектом выбора страны для инвестиций стало получение гражданства или вида на жительство. Это позволяет россиянам создавать «запасной аэродром» на случай изменения политической и экономической ситуации в стране.
Одним из приоритетных направлений остаются государства с лояльными условиями для иностранных инвесторов и надежной правовой системой.
Ранее «золотые паспорта» россияне могли получить в странах ЕС, таких как Греция и Португалия, однако с 2022 года их заявки стали отклонять. В результате, россияне обращаются к «дружественным» или нейтральным странам для приобретения недвижимости.
Санкции, введенные после начала военных действий, усложнили финансовые операции, поэтому важным требованием покупателей стало упрощение процесса транзакций. Они желают избежать проблем с переводами из российских банков и подтверждением легальности средств.
В 2022 году основной интерес россиян к зарубежной недвижимости сосредоточился на ОАЭ и Турции, и эта тенденция сохраняется в 2023 году. В первом квартале 2023 года россияне приобрели больше 1000 объектов недвижимости в Турции каждый месяц. К маю это число немного снизилось до 991 объекта, но россияне продолжают оставаться лидерами на этом рынке.
Турция, особенно Стамбул и Анталья, стала популярным направлением для покупки недвижимости с возможностью получения гражданства при инвестициях от $400 000 или ВНЖ при покупке недвижимости от $75 000 ($50 000 для некоторых регионов). Кроме того, Турция придерживается нейтральной позиции по отношению к России, что создает ощущение стабильности среди инвесторов.
Что касается ОАЭ, то здесь интерес к недвижимости прежде всего проявляют состоятельные россияне, особенно к Дубаю, что также подчеркивает рыночные предпочтения данного сегмента клиентов.
В последнее время страна активно развивает свою деловую активность и не вводит санкций в отношении россиян. Дубай, в частности, привлекает большое количество экспатов, которые могут получить резидентскую визу, в том числе, через покупку жилья.
Интерес россиян к недвижимости проявляется также в Бахрейне — здесь в первом квартале 2023 года российские покупатели заполучили 30% первичного рынка жилья по сравнению с предыдущим кварталом 2022 года. Хотя россияне также рассматривают варианты в Таиланде, на Кипре, в Португалии и Греции, доля сделок в этих странах значительно ниже по сравнению с Турцией и ОАЭ.
Среди СНГ россияне предпочитают Грузию, где в 2022 году они приобрели больше недвижимости, чем иностранцы. Турецкий рынок недвижимости показывает впечатляющий рост, увеличившись на 168,7% в 2022 году, по данным Центробанка Турции, с продажами почти 1,5 миллиона объектов жилой недвижимости и ростом доли иностранных сделок на 4,6%.
Драйверами этого роста являются активный туризм, повышающий спрос на аренду, а также хорошее географическое положение страны и высокие темпы строительства. Однако рынок не лишен рисков — мощные землетрясения в феврале привели к разрушениям и сниженному спросу на жилье, что сказалось на сделках в турецком офисе.
В результате квартиры в безопасных регионах заметно подорожали, и потенциальные покупатели должны учитывать сейсмические риски при выборе недвижимости.
Ситуация на рынке недвижимости в Турции постепенно восстанавливается, и уже в марте текущего года Турецкий Центральный Банк зафиксировал рост на 5,4%. В то же время рынок недвижимости ОАЭ, начиная с начала 2022 года, демонстрирует значительно более резкий рост цен. Так, в первом квартале 2022 года цены на элитную недвижимость в Дубае возросли на 58,9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Согласно исследованию, средняя стоимость жилья в новых многоквартирных комплексах выросла до 1,4 миллиона дирхамов (около 32 миллиона рублей), а виллы на первичном рынке стоят 2,6 миллиона дирхамов (около 60 миллионов рублей). Цены на квадратный метр жилья для квартир и вилл увеличились на 18% и 41% соответственно.
Некоторые аналитики указывают на возможный перегрев рынка Дубая, однако исследование UBS под названием «Global Real Estate Bubble Index» в 2022 году показало, что цены в этом регионе справедливы и не представляют собой пузырь. Динамичное развитие рынка недвижимости в Дубае объясняется стратегией властей ОАЭ, направленной на привлечение иностранных инвестиций и квалифицированных специалистов.
При принятии решения о покупке недвижимости за границей важно учитывать несколько ключевых моментов. Прежде всего, стоит обратить внимание на налогообложение, особенно если планируется сдавать жилье в аренду. Также необходимо тщательно изучить требования банков по комплаенсу, включая список необходимых документов и длительность процесса проверки.
Не менее важной является информация о международных переводах — стоит выяснить, какие банки позволяют провести транзакции, сколько времени это займет и нужно ли открывать счет в местной валюте или есть возможность перевода средств из России.
Популярность онлайн-сделок на рынке недвижимости возросла еще со времен пандемии, однако местные агенты порой могут скрывать специфические нюансы объектов. Поэтому рекомендуется лично осмотреть недвижимость перед покупкой.
При выборе страны для инвестиций стоит обратить внимание на климатические условия, которые могут существенно влиять на рынок. Например, в Дубае с мая по сентябрь аренда жилья может стать менее выгодной из-за высоких температур, превышающих 50°C, что вынуждает многих покидать страну.
Также частые стихийные бедствия, как в Турции после землетрясений, заставляют девелоперов пересматривать подходы к строительству, что может способствовать увеличению цен на жилье. Напротив, объекты, расположенные в уязвимых зонах, теряют в цене, так как владельцы стремятся от них избавиться.
Культурные особенности страны также оказывают влияние на рынок недвижимости. Например, многие считают, что в Рамадан сделки замедляются, однако практика показывает, что это не совсем так. С увеличением семейных мероприятий спрос на краткосрочную аренду жилья около мечетей возрастает.
Инвесторам в недвижимость ОАЭ следует учитывать, что застройщики реагируют на высокий спрос увеличением числа проектов, что может привести к риску потери ликвидности объектов. Важно тщательно анализировать рынок и принимать во внимание эти нюансы.
С текущими сложностями перепродажи недвижимости связано растущее предложение на рынке, особенно среди высоток с 600–800 квартирами. Для снижения рисков потери ликвидности инвестиции стоит направлять на ниши, которые менее подвержены колебаниям.
Анализ рынка Дубая показывает его скачкообразную динамику: после резкого роста обычны периоды затишья, когда начинают корректироваться цены, существенно снижая доходность от спекуляций и затрудняя выгодную перепродажу объектов. Однако на данный момент нет признаков замедления роста.
Среди главных трудностей покупки зарубежной недвижимости сегодня выделяются международные платежи. Многие банки отказываются обрабатывать транзакции из России, а некоторые страны ужесточили проверку происхождения средств. В «недружественных» государствах, к которым относится Литва, приняты законодательные ограничения на продажу недвижимости нерезидентам, и получение вида на жительство стало крайне сложным.
В то же время, «дружественные» и нейтральные страны, такие как ОАЭ, Турция и Таиланд, остаются более доступными для сделок, однако в Турции и Таиланде наблюдается нехватка новостроек. Инвесторам зачастую приходится приобретать объекты еще на этапе котлована, рассчитывая на последующий рост цен для успешной перепродажи.
Дубай активно привлекает российских покупателей недвижимости, не вводя дополнительных ограничений и не интересуясь происхождением средств. Здесь можно легко приобрести жилье даже за криптовалюту, в частности Bitcoin, который является наиболее популярным.
Сделки проводятся через проверенные площадки с возможностью конвертации валюты в дирхамы, что делает процесс быстрым и прозрачным. В отличие от этого, в Кипре россияне сталкиваются с неожиданными трудностями: в апреле крупнейший банк региона, Bank of Cyprus, начал закрывать их счета.
Соседние страны СНГ, как правило, не вводят серьезных ограничений, хотя в Грузии рассматривается законопроект, который может ограничить продажу недвижимости россиянам.
В контексте инвестиций недвижимость на Ближнем Востоке выглядит более привлекательно по сравнению с Турцией, Таиландом или Кипром. Доходность инвестиций в ОАЭ составляет 7-8%, в зависимости от типа недвижимости: например, офисные помещения обеспечивают доходность в 6,75-7,25%, а жилая недвижимость — около 7-7,5%.
Таким образом, несмотря на разнообразие предложений, Ближний Восток проявляет себя как более выгодное направление для инвесторов, чем Турция, где доходность от аренды варьируется от 2-4% в Стамбуле до 5-10% на побережье, но и стоимость недвижимости там значительно выше.
Турция, несмотря на риски землетрясений, сохраняет привлекательность для инвесторов благодаря современным строительным стандартам, включая проверку на сейсмоустойчивость новых комплексов. Это создает дополнительную надежность и уверенность в безопасности вложений. Однако стоит помнить, что жилье, приобретенное через инвестиционную программу, можно перепродать лишь через три года.
В то же время, Ближний Восток, и в частности ОАЭ, становится все более привлекательным благодаря активному развитию инфраструктуры и экономики. Эмираты занимают высокие позиции в мировых рейтингах инвестиционной привлекательности, таких как «Kearney’s FDI Confidence Index». В ближайшие два-три года они могут привлечь значительные инвестиции благодаря многочисленным амбициозным проектам, таким как экологически чистый город «Масдар». Отмечается также рост ВВП Эмиратов на 2,4% в 2023 году, а неуглеродный сектор вырастет на 3,8%.
Увеличение занятости позитивно сказывается на офисном рынке, что привело к росту арендных ставок в различных классах недвижимости на 13-28%. Дубай становится основным направлением для инвестиций: в первом квартале 2023 года заключено на 40,7% больше арендных договоров в сравнении с аналогичным периодом 2022 года. Также стоит обратить внимание на Абу-Даби, где сосредоточено более 80% капитала ОАЭ и создаются большие возможности для размещения инновационных компаний.
С 2019 года иностранцы получили возможность приобретать недвижимость в Абу-Даби, что способствовало росту числа сделок в этом эмирате. В первом квартале 2023 года чистая прибыль компании Aldar Properties, одного из ведущих застройщиков региона, увеличилась на 22% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, составив 227,6 миллиона долларов.
Тем временем Оман также становится привлекательным направлением для иностранных инвесторов. В стране действуют лояльные законодательные нормы, позволяющие 100% владение недвижимостью для иностранцев. Сравнительно стабильная экономика и политическая ситуация создают favorable условия для инвестиций. Например, покупка недвижимости стоимостью от 250 000 оманских риалов дает право на визу резидента сроком на 5–10 лет для всей семьи, включая несовершеннолетних детей. Особенно важно отметить, что в Омане отменено двойное налогообложение с Россией, что может значительно упростить процесс переноса бизнеса и увеличить интерес к инвестициям в недвижимость.
Следует также обратить внимание на Саудовскую Аравию, которая активно стремится увеличить свою численность населения. Возможно, вскоре иностранцам разрешат приобретать недвижимость, что потенциально сделает эту страну более привлекательной для инвесторов по сравнению с Эмиратами.
Несмотря на текущие сложности, интерес россиян к европейской недвижимости не исчез. Покупки остаются возможными в таких странах, как Португалия, Италия, Испания и Греция, однако на фоне ограничений и рисков со стороны Европейского Союза рынок недвижимости на Ближнем Востоке, в Турции и Азии становится все более популярным среди российских покупателей. Особенно благоприятные перспективы наблюдаются в Объединенных Арабских Эмиратах.
