Максимальный срок продажи элитной недвижимости в России достиг семи лет, в то время как средний срок реализации составил три года, что является рекордом за последние годы.
По мнению экспертов, это связано с завышенными ценами на квадратный метр и ограниченным кругом покупателей.
В документах Росреестра Москвы на 2024 год зафиксировано сокращение переходов прав на вторичном рынке на 16% по сравнению с предыдущим годом, а спрос на высокобюджетную недвижимость снизился на 10%.
Срок экспонирования элитного жилья за несколько лет стабильно составил около 2,7 года, причем 11% объектов находятся на рынке более семи лет.
Причина таких показателей кроется в том, что многие элитные дома 10-20-летней давности морально устарели, при этом рынок премиальной недвижимости подвергается заметным изменениям.
По мнению экспертов, текущие условия могут свидетельствовать о кризисе на рынке люксового жилья, что может отразиться и на более массовых сегментах.
Участники рынка отмечают, что почти половина квартир в категории премиум-класса не находила покупателей долгое время, что подчеркивает необходимость анализа факторов, влияющих на сроки реализации и стоимость элитной недвижимости.
Старые паркинги, неудачные входные группы и неэргономичные планировки снижают привлекательность многих объектов на вторичном рынке недвижимости, что особо заметно для современных покупателей, как отметил зампредседателя совета директоров ГК «Стилобат» Булат Алимов в интервью «Известиям». Он подчеркнул, что цены и сроки экспозиции недвижимости взаимосвязаны, однако не всегда самые дорогие объекты продаются быстрее. Основные сделки в сегменте делюкс обычно происходят после завершения строительства жилых комплексов. Также существует лист ожидания на эксклюзивные объекты, которые сейчас находятся на стадии планирования со стороны девелоперов.
Согласно Екатерине Ломтевой, гендиректору «Ricci | Жилая недвижимость», элитный сегмент включает квартиры премиум и делюкс-класса. Она указала, что в делюкс-сегменте наблюдается застой, так как на момент ввода в эксплуатацию лишь 30% квартир было продано. Данный сегмент требует высоких вложений, цены на которые варьируются от 1,5 до 4 миллионов рублей, что связано с крупными площадями и высоким ценником за квадратный метр.
В 2024 году наблюдается высокий спрос на квартиры площадью 100–125 кв. м, со средней стоимостью 141,6 миллиона рублей, что на 14% выше по сравнению с 2023 годом. Средняя стоимость элитных квартир составила 150,6 миллиона рублей (+17% за год), а для апартаментов — 97 миллионов рублей (-4% за год). Долгие сроки продаж на вторичном рынке элитной недвижимости могут быть вызваны уникальными характеристиками сегмента, а также рядом других важных факторов, по мнению эксперта по недвижимости Евгения Ткачева.
Элитное жилье рассматривается покупателями не как необходимость, а как инвестиция или статусный объект, что ограничивает спрос.
Согласно мнению Романа Родионцева, директора по развитию Est-a-Tet, элитные объекты часто удерживают свои цены, ожидая покупателя, готового заплатить изначально запрашиваемую сумму.
На цены влияет и разница в восприятии их стоимости: продавцы основываются на старых курсах доллара, тогда как покупатели учитывают текущую экономическую ситуацию. Это создает конфликт интересов между владельцами недвижимости и потенциальными покупателями, поскольку на рынке есть много альтернатив для вложений.
Наиля Абайдулина, руководитель департамента городской недвижимости Point Estate, отметила, что продавцы элитного сегмента могут позволить себе не снижать цены, так как у них отсутствует необходимость срочного проведения сделки.
Если квартира долго простаивает без покупателей, она начинает восприниматься как товар, теряющий свою привлекательность. Это особенно актуально для объектов, приобретенных в период, когда курс рубля был значительно ниже, что делает актуальные цены для таких квартир завышенными.
Для продавцов элитной недвижимости в России стало психологически сложно признать реальные убытки и устаревшие представления о своих квартирах.
В Госдуме сейчас обсуждается введение временной блокировки средств от сделок с недвижимостью, что, по мнению парламентариев, сможет помочь россиянам лучше оценить реальность сделок.
На рынке элитной недвижимости покупателями стали не только традиционные бизнесмены или топ-менеджеры, но и молодые блогеры, специалисты по мобильным технологиям, а также криптоинвесторы.
Генеральный директор ГК «БЭЛ Девелопмент» Елена Комиссарова отмечает, что наиболее популярно данное жилье для инвестиционных целей, при этом сделки осуществляются через брокеров.
Поскольку 2022 год оказался медленным для рынка элитной недвижимости, текущие условия активизировали интерес к этому сегменту.
Денис Бобков из Asterus подчеркивает, что из-за западных санкций богатые россияне столкнулись с трудностями в вывозе денег, ставя в приоритет инвестиции внутри страны, включая элитное жилье.
Это дало рынку нового дыхания: проекты, введенные в эксплуатацию пару лет назад, получили возможность распродать остатки, тогда как новые проекты могут рассчитывать на быстрые продажи до 80% на начальных этапах реализации.
Евгений Ткачев подчеркивает, что динамика элитного сектора в основном не влияет на остальные сегменты недвижимости, а, скорее, сосредоточена на массовом рынке.
