По состоянию на май и начало июня 2023 года вторичный рынок недвижимости в Москве демонстрирует стабильные цены, без существенных изменений по сравнению с апрелем. Средняя стоимость квадратного метра составила 379,2 тысяч рублей, увеличившись всего на 0,2%.
Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики в «НДВ Супермаркет недвижимости», отметила, что в конце весны рынок недвижимости вступил в стадию стагнации, где наблюдается снижение активности после предыдущих месяцев. За тот же период средняя цена квадратного метра на уровне огромных городов поднялась на 0,2%, достигнув 142 000 рублей, а объем предложения слегка сократился, согласно заявлению Евгения Белокурова из «Яндекс Недвижимости».
Среди городов-миллионников наивысший рост цен показала Пермь с увеличением на 2,2% до 108 000 рублей, затем идёт Москва с 1,5% до 364 000 рублей, а замыкает тройку Воронеж с ростом 1% до 107 000 рублей.
Несмотря на отсутствие роста в предложении, количество сделок не меняется и сравнимо с летом прошлого года. Цены остаются стабильными, и общая инфляция пока не оказывает влияния на рынок вторичного жилья. Без доступной ипотеки покупатели остаются сторонними наблюдателями.
Директор направления «Вторичный рынок» «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома подчеркнул, что снижение ключевой ставки Центробанком на 1 п.п. не оживило рынок. Кредиты все еще остаются дорогими, а высокие доходности вкладов отвлекают потенциальных покупателей от инвестирования в недвижимость. Он прогнозирует, что для привлечения покупателей на вторичный рынок будет необходимо снижение ключевой ставки до 12%, что побудит держателей вкладов смотреть на альтернативные инвестиции.
На immobilier-рынке ожидается активность со стороны ипотечных покупателей. Летние месяцы традиционно характеризуются низким объемом продаж, поэтому до сентября не стоит ожидать значительных изменений в ценах.
Высокие ипотечные ставки оказывают сдерживающее влияние на спрос: большинство сделок осуществляется с большими скидками в пределах 10-15%. Квартиры, как правило, приобретаются для улучшения жилищных условий. Оживление интереса к покупке недвижимости возможно лишь при снижении ставок по ипотечным кредитам, что зависит от уровня ключевой ставки, отметила Елена Чегодаева.
Сергей Шлома добавил, что тем, кто планирует инвестировать в недвижимость, следует сделать это до роста цен и спроса. Тем же, кто хочет воспользоваться ипотечными средствами, стоит дождаться снижения ключевой ставки, что сделает кредиты более доступными.
На вторичном рынке большинство сделок — альтернативные, когда продавец реализует свою квартиру, а на вырученные средства покупает другую. Заёмные средства обычно нужны лишь для доплаты, которая составляет около 2-3 миллионов рублей. Сейчас существуют все условия для успешного проведения альтернативных сделок.
Летние месяцы, как правило, менее активны для сделок, поэтому резких ценовых колебаний в июле не прогнозируется. Особенно востребованы будут квартиры в хорошем состоянии, готовые к сделке. Это актуально в городах с низкими ценами за квадратный метр, таких как Волгоград, Челябинск и Омск, где спрос имеет большую чувствительность к изменениям цен и условиям ипотеки.
На вторичном рынке недвижимости Москвы ожидается активизация, особенно в районах с хорошей логистикой и развитой инфраструктурой, что может привести к росту цен благодаря отложенному спросу и низкой базе.
Тем не менее, в летний период 2025 года рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) испытывает спад из-за высокой ключевой ставки в 20%, что делает ипотеку на дома и участки практически недоступной при годовых процентах свыше 25%.
Спрос падает, особенно в крупных городах, и в основном покупают те, кто может оплатить покупку наличными, однако они действуют крайне осторожно.
Максим Лазовский, владелец строительной компании «Дом Лазовского», отмечает, что многие продавцы завышают цены, основываясь на завышенных докризисных ожиданиях, что приводит к увеличению неликвидных объектов.
Реальные сделки совершаются с существенными скидками от 15 до 20%, а часть предлагаемых объектов переводится в аренду.
С начала июля аналитики прогнозируют постепенное снижение цен на 1-2% в месяц, особенно в Центральном федеральном округе, Поволжье и на юге России.
Наибольший интерес у покупателей вызывают участки и дома с готовыми коммуникациями. Рынок ИЖС продолжает корректироваться, и до конца 2025 года маловероятен рост цен, а восстановление активности возможно не ранее 2026 года.
